Le marché ne suffit pas

À 1,9 % d’inoccupation, Montréal entre dans une zone de crise du logement locatif. Une situation qu’on trouve aussi dans d’autres villes d’importance, comme Longueuil, Gatineau, Québec et Laval, et qui touche particulièrement les ménages à revenus modestes. Car voilà bien la contradiction : il s’est construit l’an dernier un nombre très important de logements locatifs à Montréal, mais à prix beaucoup trop élevé pour les ménages à faibles revenus.

À cause du boom immobilier et de la rareté de terrains disponibles (non contaminés) à distance raisonnable des centres-villes, le prix des nouveaux projets de construction a beaucoup grimpé depuis dix ans. Ajoutons à cela le fait qu’il est plus rentable pour un promoteur de construire des appartements vendus à l’unité que des immeubles à logements locatifs, et nous obtenons comme résultat une augmentation moyenne du prix des loyers plus rapide que l’inflation.

L’économie canadienne et québécoise n’a pas connu de ralentissement significatif depuis plus de dix ans. La formation de nouveaux ménages et l’immigration alimentent la demande de logements locatifs, qui avait connu un certain répit grâce à l’apparition de milliers de copropriétés neuves.

Dans les quartiers centraux reliés par des lignes de métro, la valeur des immeubles a doublé sous la pression, rendant la location d’appartements de moins en moins intéressante par rapport à leur conversion en copropriétés. Conversion regrettable quand elle implique le déménagement forcé de locataires de longue date, mais qui a aussi permis à des milliers de jeunes ménages, pour la plupart à revenus moyens ou supérieurs, d’accéder à la propriété sur l’île au lieu de déménager en banlieue.

On a aussi accusé la location à court terme. Le phénomène est essentiellement concentré dans les quartiers chauds surtout prisés par une classe culturellement et financièrement privilégiée, mais très présente dans les médias. Ailleurs, l’effet Airbnb est négligeable.

 
 

Devant cette réalité d’une pénurie de logements locatifs à prix abordables semblable à celle du début de la décennie 2000, les associations de propriétaires et de locataires appellent à des interventions diamétralement opposées.

Pour les premières, il faut libéraliser le marché pour inciter les propriétaires et les développeurs à investir, alors que, pour les secondes, il faut resserrer les règles de la location et contrôler de plus près les augmentations de loyer tout en forçant les propriétaires à entretenir leurs immeubles. Les deux ont tort et raison à la fois.

Il ne fait aucun doute qu’un resserrement supplémentaire des règles de location aggraverait la crise en réduisant encore plus l’intérêt pour quiconque d’investir dans la construction ou la rénovation. D’ailleurs, les propriétaires ont raison de critiquer la méthode de calcul de la Régie du logement qui répartit sur une quarantaine d’années le coût d’une rénovation majeure comme le remplacement des portes et des fenêtres.

La souplesse avec laquelle se négocient annuellement les prix des loyers malgré la menace d’un arbitrage par la Régie a ses faiblesses, mais elle permet, dans les faits, un ajustement périodique nécessaire compte tenu de l’évolution du marché immobilier.

En revanche, les associations de défense du droit au logement ont raison d’affirmer que le marché ne pourra jamais répondre aux besoins pressants de dizaines de milliers de familles et d’individus dont les revenus ne permettent pas d’avoir accès à un logement décent. Seuls les pouvoirs publics peuvent et doivent répondre à ces besoins en finançant entièrement ou partiellement la construction et la rénovation de coopératives d’habitation et de logements sociaux.

Dans son budget 2018, le gouvernement Trudeau a prévu 30 milliards de dollars à cette fin répartis sur dix ans. Malheureusement, il n’y a toujours pas d’entente avec Québec sur la façon de dépenser cet argent. Hier, M. Trudeau a annoncé une aide de 1,3 milliard sous forme de prêts et de subventions à la Ville de Toronto. Après des années de retrait du fédéral de ce secteur, l’argent est bienvenu. Encore faut-il s’entendre avant les prochaines élections.

À Québec, le premier budget du ministre Eric Girard se contente d’effectuer le travail laissé en plan par le gouvernement Couillard en livrant, d’ici cinq ans, les 10 000 logements qui ne sont pas encore construits. C’est vraiment trop peu.

Comme pour la question environnementale, M. Legault et son équipe doivent se mettre au travail rapidement pour adopter, dès le prochain budget, une politique du logement abordable et social beaucoup plus audacieuse.

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5 commentaires
  • Gilles Tremblay - Inscrit 30 avril 2019 07 h 23

    Le marché de dupe entre l’État et le citoyen, ça suffit.

    Paris paye à fort prix son désengagement, son désinvestissement et son indifférence depuis des générations dans sa France rurales face à l’indigence dans laquelle se retrouvent les agglomérations et ses nouveaux arrivants, ses retraités de la France oubliée ainsi que sa classe moyenne étouffée. La révolte des gilets jaune et le chaos, qui s’instaure de jour en jour, devraient alarmer l’Assamblée Nationale du Québec en ce qui a trait à son propre désengagement et désinvestissement à l’égard de ces citoyens qui ne sont pas de l’élite montréalaise. Montréal ce n’est pas le Québec. La décentralisation du pouvoir et l’investissement dans les régions autres que les villes de Montréal et Québec sont les solutions à prévoir si le gouvernement veut lutter contre l’appauvrissement des familles, la hausse des loyers qui grève les budgets et la misère de ceux et celles qui dépendent du salaire minimum. En ce qui a trait au traitement exécrable que réserve l’État québécois à ses citoyens âgés est des plus méprisables. Les mouroirs des derniers jours dans lesquelles nos ainées sont délaissées par le gouvernement et abandonnées par leurs familles devraient suffire à sonner l’alarme.

  • Pierre Bernier - Abonné 30 avril 2019 09 h 08

    Évidence !

    Comme pour la question environnementale, M. Legault et son équipe doivent se mettre au travail rapidement pour adopter, dès le prochain budget, une politique du logement abordable et social beaucoup plus audacieuse.

  • Benoît Laplante - Abonné 30 avril 2019 10 h 33

    D'autres pays ont fait d'autres choix avec de meilleurs résultats

    L'éditorialiste raisonne sur le problème en comparant simplement les positions de deux acteurs, les associations de locataires et les associations de propriétaires. Le problème est plus vaste. Il peut être intéressant de voir comment on l'a abordé dans un pays où le coût de la construction est bien plus élevé qu'ici: https://www.sabo.se/in-english/background/. Il vaut la peine de prendre dix minutes pour lire ces quelques pages en anglais sur le logement en Suède, sur la part du logement public, celle de la location privée et surtout la manière dont on y a organisé les relations entre locataires et propriétaires.

  • François Beaulé - Abonné 1 mai 2019 07 h 47

    Boom immobilier et pénurie de logements

    « À cause du boom immobilier et de la rareté de terrains disponibles à distance raisonnable des centres-villes, le prix des nouveaux projets de construction a beaucoup grimpé depuis dix ans »

    Il serait utile que la hausse phénoménale du coût de construction de logements neufs soit analysée plus en détail afin de trouver des solutions pour diminuer ce coût.

    La population du Québec est relativement faible et sa fécondité est bien en deça du seuil de renouvellement. Comment alors expliquer la rareté de terrains disponibles ? La faible densité des banlieues est le facteur principal, mais encore ?

    M. Sansfaçon laisse entendre que le marché de l'habitation fonctionne très bien sauf pour les gens à faibles revenus. Pourtant la rareté des «terrains disponibles à distance raisonnable des centres-villes» a été causée par le marché qui a construit au cours des dernières décennies un habitat de très faible densité.

    L'éditorialiste effleure aussi la «question environnementale». Or l'habitat, le mode de vie et la relation à l'environnement sont intimement liés. L'abandon au marché de l'habitation a des conséquences pénibles pour les gens à faibles revenus. Mais cet abandon aux forces du marché a aussi des conséquences environnementales funestes.

  • Martin Blanchard - Inscrit 1 mai 2019 15 h 53

    Un éditorial qui connait bien peu son sujet

    Comme d'habitude, on oppose associations de propriétaires et de locataires pour se faire une opinion sur le sujet. Ce serait bien plus instructif d'étudier les valeurs et les principes qui sous-tendent les arguments des uns et des autres, et les conséquences qui en découlent. Au fond, il s'agit de faire un choix entre le laisser-aller économique et l'enrichissement des plus riches, versus la solidarité et la justice sociale. On peut disséquer les pattes de mouche pour se rendre intéressant et publier une opinion inédite, mais le débat n'est rien d'autre que l'enrichissement des investisseurs immobiliers (qui appauvrissent les moins riches) ou l'accès au logement pour toutes et tous (qui appauvrit les spéculateurs). En passant, le contrôle des loyers n'a jamais empêché le marché locatif de faire des profits intéressants. L'appauvrissement des ménages locataires cause bien plus de tort que la mise au norme des logements.