Qui peut prédire la suite?

À force d’entendre crier au loup, plus personne ne croit les experts qui prédisent l’écrasement imminent du marché immobilier canadien. Encore moins celui de Montréal. Au cours du premier trimestre de 2019, Montréal a même connu une meilleure performance que Vancouver et Toronto en ce qui a trait à la hausse des ventes, soit 5,5 %, et du prix moyen, qui atteint maintenant 406 332 $, selon une analyse de Royal LePage.

Pendant ce temps, le marché de Toronto connaissait aussi une hausse du prix moyen, de 3,4 %, mais celui de Vancouver subissait une baisse de 1,5 % par rapport au même trimestre de l’an dernier. Dans ce dernier cas, la baisse n’est pas insignifiante, puisque le prix des propriétés de Vancouver est trois fois supérieur à celui de Montréal. Pour en arriver à un tel renversement de tendance, il a fallu que la demande soit elle-même en forte baisse. D’ailleurs, selon le regroupement MLS, les ventes de propriétés à Vancouver ont été, le mois dernier, de 31 % inférieures à celles de mars 2018.

Évidemment, ces trois marchés sont peu comparables, ne serait-ce qu’à cause de l’activité économique et financière beaucoup plus intense à Toronto, de l’attractivité géographique et de la rareté d’espace à Vancouver et de l’intérêt que représentent ces deux villes pour les investisseurs d’origine étrangère, notamment les riches Chinois en quête de lieux sûrs pour recycler leur fortune.

Peu comparable, du moins jusqu’à récemment, puisque les choses semblent évoluer ; depuis que Vancouver et Toronto imposent une taxe de 20 % et 15 % respectivement à l’achat d’une propriété par des étrangers, le marché montréalais subit aussi des pressions à la hausse, quoique beaucoup moins fortes.

Dans son dernier budget, le ministère des Finances du Québec constate ainsi que le nombre de transactions résidentielles conclues par des résidants étrangers sur l’île de Montréal a grimpé de 50 % depuis deux ans. Un pourcentage élevé, certes, mais qui n’exprime pour l’instant qu’une tendance, puisque la proportion des transactions totales effectuées par ces acheteurs étrangers est d’à peine 3,4 % sur l’île comparativement à 1,7 % en 2006.

Le hic, c’est que ces acquisitions, surtout circonscrites au marché des copropriétés de luxe du centre-ville, expliquent certainement une partie des hausses de prix constatées dans ces quartiers et, par effet de contagion, dans les quartiers avoisinants.

Compte tenu de ce qu’on a pu observer ailleurs au pays, on comprend l’administration montréalaise de réclamer de Québec le pouvoir d’imposer à terme une taxe spéciale. Avec l’ajout récent de vols directs Montréal-Pékin et Montréal-Shanghai, une économie stable et des universités de bonne réputation, il ne serait pas surprenant d’assister à une accélération du phénomène.

À Vancouver et à Toronto, on a trop attendu. Il serait impardonnable que le même phénomène se reproduise à Montréal, où le prix des propriétés continue de croître, malgré le resserrement des règles d’emprunt et un début de hausse des taux d’intérêt.

Devant le ralentissement récent observé à Toronto et à Vancouver, les chambres immobilières font pression sur les autorités fédérales pour revenir aux anciennes conditions d’emprunt, plus souples. Ce serait une mauvaise décision compte tenu du niveau d’endettement général des ménages canadiens et du prix déjà très élevé des propriétés. Dans son dernier rapport, le FMI classe d’ailleurs ces deux villes parmi les zones à risque d’éclatement d’une bulle immobilière dans le monde.

Le problème avec l’immobilier, c’est qu’une baisse des prix n’entraîne pas nécessairement une hausse de la demande, puisque les acheteurs potentiels retardent leur décision dans l’espoir de nouvelles baisses. Il s’ensuit dès lors une spirale descendante, dont on ne peut prédire la fin. L’immobilier, y compris l’industrie de la construction, étant intimement lié au secteur financier, un éventuel écrasement du marché tirerait l’ensemble de l’économie vers le bas.

Dans son dernier budget, le ministre fédéral Bill Morneau a résisté aux pressions des courtiers immobiliers. Il a plutôt fait le choix d’aider les jeunes ménages à acquérir une première propriété en haussant le plafond du Régime d’accès à la propriété (RAP) de 25 000 $ à 35 000 $ et en autorisant la SCHL à prendre une participation (remboursable à la revente) de 10 % lors de l’achat d’une maison neuve.

Retenons-nous de crier au loup, tout en reconnaissant que la prudence est de mise. Cela dit, en immobilier comme à la Bourse, il est bien téméraire de tenter de trouver le meilleur moment pour acheter ou vendre un titre. En fait, le meilleur moment est toujours celui qui correspond à nos besoins, selon nos moyens.

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2 commentaires
  • Jean-François Trottier - Abonné 8 avril 2019 07 h 43

    Merci

    Ça fait des mois que j'en parle épisodiquement dans mes interventions, et j'avais hâte que quelqu'un d'écouté y mette son poids.

    Le marché doit répondre aux capacités et besoins de ceux qu'il dessert. Pas des vautours qui en profitent.
    On n'ira pas jusqu'à isoler le marché québécois, évidemment, mais on peut voir à ce que l'apport étranger soit vraiment un apport et pas seulement une source de déséquilibre.

    Et vite! Les prix sont déjà bien trop soufflés à l'hélium.

  • François Beaulé - Abonné 8 avril 2019 19 h 38

    Mieux vaut prévenir

    Pourquoi ne pas adopter la même taxe spéciale que Toronto pour les acheteurs étrangers? Il n'y a aucun avantage à attendre.