Pas de panique !

La Société centrale d'hypothèques et de logement a suscité beaucoup de méfiance de la part des groupes de défense des consommateurs en annonçant qu'elle assurera désormais des emprunts hypothécaires sans aucune mise de fonds initiale de la part de l'acheteur.

La critique était prévisible puisque les taux d'intérêt sont à leur plus bas et ne peuvent que remonter un jour ou l'autre. Dans sa version paternaliste, le raisonnement va plus loin en supposant que tous ceux qui versent moins de 5 % comptant à l'achat n'ont pas les moyens de leurs ambitions et se retrouveront nécessairement dans la dèche lorsque les taux grimperont.

Peut-être, mais l'argument est trop court. La SCHL n'est pas là pour protéger les gens contre eux-mêmes mais pour les aider à accéder à la propriété dans la mesure de leurs moyens, ce qui est bien différent. Une hypothèse plus vraisemblable consiste à dire que le risque assumé par la SCHL est à la mesure du coût de la prime d'assurance payée par l'acheteur, sans plus. Par cette mesure, la SCHL ne change d'ailleurs pas grand-chose à la situation actuelle, qui permet de ne verser que 5 % comptant.

Plusieurs parmi ceux qui choisiront de payer la prime de 3,5 % de la valeur de l'emprunt (par exemple, 3500 $ qui s'ajoutent à un emprunt de 100 000 $ remboursé sur 25 ans) ne sont pas dépourvus de moyens. Pensons notamment aux jeunes diplômés qui n'ont pas d'épargne mais qui disposent d'un revenu suffisant pour devancer de quelques années l'achat d'une propriété, voire aux très nombreux ménages qui ne parviennent jamais à mettre un sou de côté mais qui paient un loyer élevé et remboursent fidèlement toutes leurs dettes.

Les règles d'admissibilité à un prêt entièrement assuré par la SCHL seront plus strictes: revenus suffisants, dossier de crédit sans tâche, etc. Le montant des remboursements mensuels de toutes les dettes confondues, y compris l'hypothèque, les taxes, la voiture et les cartes de crédit, ne devra pas dépasser 40 % du revenu brut du ménage. Ceci exclut d'emblée l'achat d'un penthouse au centre-ville pour qui gagne 50 000 $ par année et tient absolument à conserver son Pathfinder tout neuf!

Entre deux ménages dont les revenus sont les mêmes, la différence dans le risque est donc marginale lorsqu'on retient l'exemple d'un emprunt de 100 000 $ sans mise de fonds initiale et d'un autre de 105 000 $ avec mise de fonds de 5 %.

Cela étant, la règle générale qui propose une mise de fonds d'au moins 25 % à l'achat reste toujours la plus intéressante puisque, à capacité financière équivalente, elle permet l'achat d'une propriété de valeur supérieure. Mais en ce qui concerne le risque encouru, retenons qu'il dépend toujours moins de l'importance de la mise de fonds initiale que de l'ampleur de l'emprunt contracté compte tenu de la capacité de payer de l'acheteur. Et tant mieux si quelques milliers de familles de plus accèdent enfin à la propriété grâce à ce nouveau produit: dans dix ans, elles ne regretteront certainement pas de s'être un peu serré la ceinture.

jrsansfacon@ledevoir.ca