Immobilier - La fuite en avant

La vigueur du marché immobilier ne cesse de surprendre. Malgré un resserrement important des règles d’emprunt hypothécaire depuis deux ans, le prix moyen des maisons et le nombre de transactions continuent de grimper. Une fois de plus, la prudence s’impose pour les particuliers, mais aussi pour Ottawa, qui assure les trois quarts de tous ces emprunts.

On connaîtra jeudi les dernières données sur l’évolution des prix et des ventes de propriétés en juillet telles que compilées par l’Association canadienne de l’immeuble, un regroupement de courtiers, mais on soupçonne qu’elles seront très positives à la lumière des résultats régionaux déjà connus.

Pour qui possède une maison ou un condo, c’est une bonne nouvelle. À court terme, du moins, et pourvu que le marché tienne le coup encore longtemps. Ce qui serait surprenant puisque l’immobilier, comme l’industrie de la construction dans son ensemble, est un secteur fondamentalement cyclique.

La question n’est donc pas de savoir si le prix des maisons se stabilisera un jour ou s’il baissera en même temps que la chute du nombre d’acheteurs, mais quand et de quelle ampleur sera le mouvement.

La semaine dernière, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a informé les banques que leurs opérations de titrisation, qui consistent à revendre en tranches détachées les milliers d’hypothèques fondues dans un même saucisson, seront limitées à 350 millions par mois chacune à partir de maintenant. Pour l’année en cours, les institutions ont déjà vendu 66 du maximum autorisé de 85 milliards de dollars de ces produits dérivés assurés par la SCHL.

Si les banques ont recours à de telles émissions, c’est qu’elles peuvent ainsi récolter facilement des milliards en capitaux grâce au fait que le produit est entièrement garanti par Ottawa. Ce qui les différencie des tristement célèbres PCAA (papier commercial adossé à des actifs) à l’origine de la débâcle de 2008.

En revanche, on aura compris que ce sont les contribuables canadiens qui supportent la totalité du risque, et donc des pertes en cas de crise immobilière.

Contrairement aux États-Unis, le Canada a échappé à la crise immobilière qui a accompagné la récession de 2008. Mieux : depuis ce temps, le nombre et le prix moyen des maisons ont continué de croître au-delà des revenus des ménages canadiens déjà très endettés.

Tant que le marché tient le coup, tout va pour le mieux ! Mais le jour où l’économie ralentira, il faut s’attendre à ce que les ventes et les prix des maisons chutent, même au Québec où le marché est pourtant moins exubérant qu’à Toronto, Calgary ou Vancouver.

Si tout le monde rêve d’un atterrissage en douceur, personne ne peut l’assurer. C’est pourquoi les ménages qui projettent d’acheter une propriété devraient à tout le moins prévoir une mise de fonds initiale plus élevée que le minimum requis par les banques.

À l’échelle nationale, le problème est aussi grave puisque la SCHL assure des emprunts d’une valeur de 562 milliards, soit presque autant que la dette nette du gouvernement fédéral. Ce qui explique les nombreuses interventions d’Ottawa depuis deux ans, lesquelles n’ont eu que des effets limités jusqu’ici.

Si les prochaines données indiquent une remontée importante des ventes de propriétés en juillet après quelques mois d’accalmie, il ne faudra pas se surprendre, ni se scandaliser, de voir le ministre des Finances serrer la vis à nouveau.

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