L'indépendance financière à 41 ans

Santé, joie et prospérité, tant au travail que dans vos placements, tels sont mes souhaits pour vous, lecteurs du Devoir et de cette chronique, et pour les membres de votre famille.

Pour marquer ce début de 2006, je vous présente ci-dessous une lettre reçue le 25 décembre d'un lecteur assidu de cette chronique et de mes écrits sur les finances personnelles au cours des 20 dernières années. Un cas vécu qui illustre bien la démarche d'enrichissement que j'ai toujours préconisée. Je vous invite donc à lire cette lettre que je commenterai par la suite.

Bonjour, M. Chiasson.

Je vous souhaite de très joyeuses Fêtes!

Ça fait un petit bout de temps que je voulais vous écrire pour souligner mon appréciation pour tous les excellents conseils que vous donnez depuis plus de 20 ans... (Je pense bien que ça fait 20 ans que je les suis!)

Je voulais vous dire que j'ai appliqué vos conseils et que ça marche...

Au départ, l'investissement m'a toujours intéressé, mais ça n'a pas toujours bien fonctionné! À 18 ans, j'ai acheté du Comterm (j'ai tout perdu!). Après, je me suis dit que plus jamais je n'achèterais des actions de petites compagnies, seulement des blue chips! C'est vrai aussi que j'ai une tendance à épargner! Les 15 premières années de ma vie active — diplômé ingénieur en 1987 avec 10 000 $ de dettes — ont été passées avec deux voitures d'occasion ayant coûté environ 15 000 $, et bien sûr quelques réparations. La première a été gardée 10 ans!

Entre 20 et 25 ans, j'ai commencé à vous lire dans le journal Les Affaires (je pense bien que c'est à cette époque). Je trouvais que vos conseils avaient du bon sens. En 1989, j'ai acheté un duplex (pour ma blonde et moi mais trop petit pour une famille) et un sixplex (payé trop cher — 7,5 x rev., intérêts à 11,5 % —, avec des problèmes: seulement trois locataires payaient au début! La Régie! J'ai refait les chambres de bains, changer les comptoirs de cuisine... ). Inutile de vous dire que j'ai eu beaucoup de difficultés à passer à travers le début des années 1990 financièrement (deux enfants sont arrivés durant ce temps)! J'en ai bavé pas mal avec le sixplex. J'ai dû épargner. Il a commencé à être rentable seulement en 1998, quand les taux ont baissé, que la location est devenue plus facile (enquêtes de crédit systématiques), que j'ai appris à contrôler de près mes dépenses, à dire non aux demandes des locataires sans les perdre. Grâce aux analyses dans les cours de placement, j'ai commencé à comprendre comment calculer le rendement sur l'actif d'un immeuble.

En 1994, à 30 ans, passablement échaudé par les investissements spéculatifs, j'ai acheté des coupons détachés 15 ans à 9,25 %, six ans à 8,25 % et des actions de la Banque de Montréal (leur cours est passé de 15 $ à 67 $ durant cette période) en commençant à suivre vos conseils.

En 1997, j'ai passé à deux doigts de vendre mon sixplex, à perte. Mais l'acheteur a été refusé par la banque. Quelle chance! Aujourd'hui, l'immeuble vaut autour de 340 000 $ et est presque payé. Je pense le vendre, il est pas mal cher (très bien évalué, comme vous dites!) et je pense que la banque va accepter le futur acheteur aujourd'hui.

En 1997, j'ai acheté des actions de BCE (le cours de l'action est passé de 42 $ en 1997 à près de 200 $ au début de 2000), de Gaz Métro (le cours est passé de 17 $ à près de 20 $; faible hausse mais bonnes distributions trimestrielles). C'est à cette époque que j'ai suivi vos cours de placement au Cégep de Rosemont.

En 1998, j'ai vendu avec une légère perte mon duplex, qui était entièrement payé mais trop petit. Je me suis acheté un cottage détaché au coût de 200 000 $ dans un beau quartier de Montréal, bien servi par les écoles et les transports en commun. Ce quartier permettait aussi à mon épouse d'aller rapidement au travail sur la Rive-Sud. Quelle chance, cette transaction! Aujourd'hui, la valeur du cottage a plus que doublé. Il vaut plus de 500 000 $ et est entièrement payé depuis 2002. Je n'aurais jamais acheté une maison de 500 000 $! Maintenant, j'aimerais la vendre pour faire plus d'investissements selon vos conseils, mais je vais la garder car les enfants sont pré-ados, ils ont des amis, le quartier est bien, près du métro, du centre-ville, des autoroutes, des universités. (Elle va peut-être prendre encore beaucoup de valeur d'ici 20 ans!)

En 2000, j'ai acheté des actions de la Banque Royale (l'action est passée de 30 $ à 92 $, en plus des bons dividendes croissants) et du Groupe Aecon, que j'ai vendues l'an passé (le cours de l'action a presque doublé). J'ai aussi vendu du Nortel à 85 $ (peut-être 2001?), lors du split, puis j'ai acheté des obligations à taux progressifs. Avec Nortel, je me suis dit, si c'est comme l'immobilier en 1989: c'est impossible que tout le monde devienne riche!

En 2001, j'ai acheté des actions d'Imperial Oil (le cours de l'action est passé de 35 $ à près de 120 $).

En 2002, j'ai refinancé ma maison pour m'acheter un autre sixplex (sans agent, sans argent, impeccable, insonorisé); il vaut au moins 125 000 $ de plus aujourd'hui! 100 % des intérêts du prix d'achat sont déductibles! Je pourrais aussi le vendre en condos, mais c'est une perle: il a été rentable tout de suite et je n'ai pas mis plus de 2000 $ de réparations depuis l'achat! J'ai aussi garni le REEE pour mes enfants.

En 2003 et 2004, on voulait s'acheter un chalet, mais j'ai loué à la place. J'ai plutôt opté pour l'achat en 2004 d'un beau triplex assez récent, rentable tout de suite, acheté sans agent dans l'un des plus beaux quartiers, genre condo, en dessous de sa valeur marchande. Il vaut déjà aujourd'hui 60 000 $ de plus, selon les agents d'immeubles qui n'arrêtent pas de m'envoyer des cartes ou de m'appeler pour que j'inscrive mes immeubles.

En 2005, je me permets d'engager des personnes pour l'entretien et les réparations de mes immeubles. Je travaille plus souvent à deux. Ça me permet de gagner du temps et ça m'en laisse plus pour ma famille.

Pour 2006, je pense que les occasions en immeubles seront très rares. Peut-être un beau 12 si l'occasion se présente... à un prix raisonnable.

Durant toutes ces années, il faut mentionner que mon épouse et moi avons profité d'excellentes conditions de travail dans une grande société; je viens aussi tout juste d'avoir une belle promotion en gestion (je pense que la gestion d'immeubles et vos cours Internet vont m'aider).

Aujourd'hui, à 41 ans, j'évalue l'actif net de la famille à plus de 1,2 million de dollars, en comptant les impôts mais sans compter nos fonds de retraite. Je crois être en mesure d'arrêter de travailler mais je m'amuse trop! Nous n'avons pas de soucis financiers et c'est grâce à trois aspects: une épouse merveilleuse qui m'a laissé épargner et qui a cru en mes capacités (elle a choisi le gars, pas l'auto!), vos conseils (l'épargne et l'investissement) que je suis prudemment (65-70 % d'obligations) et le travail. (Peut-être qu'il faut aussi avoir une bonne santé, rester positif et persévérer pour avoir un peu de chance!)

De ces expériences de vie, j'ai compris une chose: quand on commence dans un domaine, il faut réaliser que l'on ne sait pas grand-chose. On apprend notre métier au travail, en y mettant du temps, en questionnant les plus vieux. J'ai appris un peu comment gagner de l'argent dans l'immobilier, mais je reste sur mes gardes, je ne passe pas autant de temps dans ce domaine que les agents d'immeubles, les notaires, les banquiers et les entrepreneurs. J'essaie de me faire des contacts, des amis, mais c'est difficile. Je suis trop un petit joueur et je manque de temps; pour l'investissement boursier, ce n'est simplement pas mon travail, mon domaine! Je ne peux rien faire dans l'investissement boursier sans les conseils d'experts, car ma famille, mon emploi et mes immeubles ne me permettent pas de prendre assez de temps pour analyser en profondeur les titres boursiers.

Présentement, j'ai moins de huit titres boursiers. Je me fie à la classe Internet et à la lettre de MPL (Investment Reporter). Je consulte quelques journaux pour suivre l'actualité, c'est tout! J'essaie d'être prudent et conservateur. Ça semble suffisant si je me compare à d'autres personnes de mon entourage.

C'est une lettre pour vous remercier et vous dire que vos conseils fonctionnent réellement, jusqu'à maintenant du moins. Peut-être que l'immobilier va tomber... malheureusement, je n'ai pas de boule de cristal. Je vous encourage à continuer votre bon travail de communicateur.

Un dernier constat: c'est parfois décourageant de voir que ça intéresse si peu de gens autour de moi de prendre leurs finances en main.

Des millions de mercis!

Joyeux Noël! Bonne année 2006! Paix, santé et prospérité à vous et votre famille!

Un lecteur assidu et étudiant de la classe Internet

Vous avez là un beau cas vécu d'un jeune couple qui s'est mis tôt dans la vie à la besogne, celle de bâtir son avoir pour atteindre l'indépendance financière dans la jeune quarantaine. Un couple qui, plutôt que d'opter pour le rêve du bungalow en banlieue avec les deux autos neuves à la porte, a choisi l'achat d'un petit duplex bien situé près des transports en commun. Ce faisant, notre couple a pu se contenter de l'achat de deux voitures d'occasion dont l'une a duré dix ans. Juste-là, notre couple a réduit ses coûts annuels de transport de 10 000 $, peut-être davantage, après impôt, par rapport à un couple ayant acheté deux voitures neuves.

À cette économie s'ajoutent les revenus de location provenant du duplex, qui ont permis au couple d'accélérer le remboursement de son hypothèque. Si bien que, même s'il a vendu le duplex avec une légère perte en 1998, ce couple a pu dégager le capital nécessaire pour acheter un cottage au prix de 200 000 $, dont la valeur marchande a plus que doublé depuis.

Ce couple a choisi l'avenue lui permettant de maximiser sa capacité annuelle à épargner plutôt que de l'hypothéquer pour les 20 prochaines années, comme le font la majorité des gens en achetant un bungalow en banlieue avec l'achat sous-entendu, presque obligatoire, de deux voitures, sinon neuves, assez récentes à cause de l'usage excessif qu'ils devront en faire.

D'ailleurs, à propos de ce rêve trop généralisé que je décriais dans une ancienne chronique intitulée «Sapristi bungalow», un autre lecteur m'a écrit la lettre qui suit le 28 décembre.

Bonjour, M. Chiasson.

À la lecture de votre article intitulé «Sapristi bungalow», vous m'avez beaucoup éclairé, car j'étais en train de penser justement à l'achat d'un bungalow en banlieue. Je vous remercie de m'avoir ouvert un peu l'esprit quant au choix que je dois faire.

Par ailleurs, je vous demanderais de me fournir des suggestions de sites ou encore de livres afin de mieux comprendre les inconvénients et risques associés à l'achat d'un triplex ainsi que les différents dédales.

Merci d'avance de votre aide.

Y.E.A.

C'est donc parce que notre couple a su préserver sa capacité à épargner qu'il a été en mesure de saisir de belles occasions de placement à la Bourse. Certains placements boursiers ont vu leur valeur tripler, voire quadrupler (la plus-value potentielle des placements boursiers est sensiblement supérieure à celle de l'immeuble lorsqu'on fait abstraction de l'effet de levier associé à l'achat d'une propriété). Ce cas vécu illustre bien la démarche à suivre pour accéder assez tôt dans sa vie active à une certaine indépendance financière, pour ne pas dire à une indépendance financière certaine.

Enfin, pour répondre à Y.E.A., je l'invite à se procurer le manuel de ma classe Internet intitulé Le Compagnon du REER - De l'épargne... à l'investissement», dans lequel un chapitre complet est dévolu au placement dans un petit immeuble à revenus.

Courriel:cchiasson@proplacement.qc.ca cchiasson@proplacement.qc.ca

Classe Internet: www.proplacement.qc.ca

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