Marché du travail toujours tendu et immigration brouillent la boule de cristal des prévisionnistes. Le retour à un certain équilibre sur le marché résidentiel demeure toujours dans les cartes. Au Québec, il pourrait même redevenir (légèrement) favorable à l’acheteur… quelque part fin 2023 début 2024.
Le marché du logement s’est engagé plus à fond dans sa phase de ralentissement au premier trimestre. Equifax Canada observe une baisse de 42 % des nouveaux octrois de prêts hypothécaires par rapport au premier trimestre de 2022, « soit le volume le plus bas enregistré depuis 2014 ». Une grande partie de cette atonie s’explique par la baisse du pourcentage d’accédants à la propriété sur le marché. « En moyenne, les accédants à la propriété en 2023 paient plus de 900 $ de plus en paiements hypothécaires mensuels que leurs homologues en 2020. [Pour eux] le montant de prêt moyen octroyé dépasse désormais 400 000 $ », ajoute Equifax.
Et l’accessibilité à la propriété s’améliore à peine. Les analystes de la Banque Nationale soulignent qu’après avoir atteint son niveau le plus inabordable en plus de 30 ans, le paiement hypothécaire en pourcentage du revenu s’est replié de 5,4 points de pourcentage au premier trimestre par rapport à son sommet, mais pour demeurer à un niveau toujours élevé de 60,9 % à l’échelle canadienne.
Cette « amélioration » traduit une baisse des prix de l’immobilier résidentiel pour le troisième trimestre consécutif. Ce recul atteint les 7,3 %, « soit la plus forte baisse depuis une génération ».
L’accessibilité reste tout de même problématique. À Montréal, le salaire annuel d’un ménage pour acquérir un logement autre qu’un condo au prix représentatif de 542 350 $ est de 130 200 $, calcule l’institution, selon un ratio paiement hypothécaire/revenu avant impôt de 32 %. Il faut 45 mois pour amasser la mise de fonds minimale exigée, à un taux d’épargne de 10 % de son revenu avant impôt, pour aboutir à un paiement hypothécaire en pourcentage du revenu de 46,2 %. Pour un condo à un prix représentatif de 403 300 $, le salaire annuel requis serait de près de 97 220 $, ce qui nécessiterait 31 mois pour accumuler la mise de fonds minimale et impliquerait un ratio du paiement hypothécaire de 34,4 %.
À Québec, il faudrait à un ménage un salaire annuel de 85 450 $ pour se procurer un logement autre qu’un condo, au prix représentatif de 350 450 $, ce qui nécessiterait 27 mois pour constituer la mise de fonds minimale et représenterait un rapport paiement hypothécaire/revenu de 30,4 %. Pour un condo au prix représentatif de 256 230 $, il faudrait un revenu de 61 770 $ et une période d’accumulation de 20 mois, pour un paiement hypothécaire à 22 % du revenu.
Nous sommes donc loin d’un ratio optimal. À titre de comparaison, tous types de logements confondus, le poids du paiement hypothécaire (à un taux fixe de cinq ans pour un amortissement de 25 ans) atteignait à Montréal 42,6 % au premier trimestre, contre une moyenne des 20 dernières années de 30,7 %. À Québec, il s’élève à 30,2 % contre une moyenne de 23,1 %. Et à Ottawa/Gatineau, il atteint 43,8 % contre une moyenne de 32,1 %.
Retour vers l’équilibre
Il reste que l’on observe en ce deuxième trimestre un regain d’activité sur le marché de la revente, alimenté par une demande printanière. Ce dernier demeure encore à l’avantage des vendeurs, mais tend vers l’équilibre, une légère remontée du nombre de propriétés à vendre entraînant une certaine stabilisation des prix. Quoiqu’au Québec le regain de vigueur soit plus timide.
À l’échelle canadienne, le marché du logement donne des signes de rebond depuis quatre mois. Le redressement rapide des ventes alors que l’offre de propriétés se situe à un creux depuis 20 ans se traduit par un resserrement des conditions de marché, propulsant le prix moyen à la hausse de 10,7 %, dont un gain de 5,7 % en avril seulement. Le tout étant alimenté par une activité venant d’une immigration accrue. « Au Québec, le prix moyen n’a augmenté que de 2,5 % pendant la même période et il est même demeuré stable en avril », écrivent Hélène Bégin, économiste principale, et Maëlle Boulais-Préseault, économiste au Mouvement Desjardins.
Ce contraste doit cependant être mis dans la perspective d’une correction moindre des prix au Québec à partir du printemps 2022 jusqu’au début de 2023. Du sommet au creux, elle s’est chiffrée à 20,8 % au Canada, contre 7,3 % au Québec.
Mais ce regain ne serait que passager, le temps d’un printemps, voire d’un début d’été. Si la première phase de correction faisait écho à la robustesse et à la rapidité de la hausse des taux d’intérêt, une deuxième phase devrait débuter au second semestre, provoquée cette fois par une détérioration attendue du marché du travail sous les effets de la récession. Présentement à 4 %, non loin de son creux historique de 3,9 %, le taux de chômage au Québec devrait remonter jusqu’à environ 6 %, croient les économistes de Desjardins.
« La demande de propriétés devrait par conséquent s’affaiblir en seconde moitié d’année, alors que l’offre poursuivra sa remontée. Le marché deviendra ainsi plus équilibré et il pourrait même basculer légèrement à l’avantage des acheteurs. » Rien de moins !
Selon le scénario esquissé, le prix moyen chuterait d’environ 5 % à partir de l’été jusqu’au tout début de 2024, gonflant la diminution, lors de cette correction en deux temps, à 10 % entre le sommet de février 2022 et le creux au tournant de 2024. Les économistes corrigent ainsi leurs prévisions précédentes qui tablaient sur une baisse continue des prix de 17 % jusqu’à la fin de 2023, soulignent-elles. En greffant à tout cela l’amorce d’un recul des taux d’intérêt attendue au tournant de 2023…
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