Si l’immobilier sert de baromètre…

Vers une autre hausse, mercredi, du taux directeur de la Banque du Canada ? Si l’immobilier sert de baromètre de référence pour les secteurs sensibles au loyer de l’argent, l’austérité monétaire plutôt exceptionnelle aurait commencé à avoir un effet marqué au troisième trimestre. Ce qui n’a pas empêché la banque centrale d’y aller avec 100 autres points de base en deux hausses en octobre et décembre. Bref, une pause en janvier serait bienvenue.

La très grande majorité des économistes prévoient une hausse additionnelle de 25 points de base mercredi, ce qui porterait le taux cible du financement à un jour à 4,5 %. Mais il y en a qui évoquent plutôt une pause qui permettrait à la banque centrale de mieux mesurer l’effet de décalage de son resserrement monétaire. Les économistes de la Banque Nationale font partie de ce camp, qui compte peu d’adeptes. Ils estiment toujours plus nombreux les signaux laissant entrevoir la pression exercée sur les ménages, le recul de la confiance des consommateurs et des entreprises et l’allégement mesurable de la montée des prix, malgré la vigueur soutenue du marché du travail et une inflation élevée passée du secteur des biens à celui des services.

L’an dernier, la Banque du Canada n’a pas fait écho aux attentes des prévisionnistes cinq fois sur huit, écrivent-ils. Pour ensuite rappeler que l’effet d’une hausse de taux supplémentaire n’est pas linéaire.

Point d’inflexion immobilier

Les données publiées lundi par le cabinet JLR, une société d’Equifax, évoquent un point d’inflexion dans un bilan 2022 du marché immobilier résidentiel plutôt sombre. Il observe que l’activité du marché du logement au Québec a diminué pendant six mois consécutifs, soit l’une des plus longues périodes de baisse des ventes jamais enregistrée. « Et ce n’est pas encore terminé. L’ampleur et la rapidité de la hausse des taux d’intérêt ont commencé à se concrétiser au troisième trimestre, et la capacité des acheteurs à se qualifier pour un financement hypothécaire a fortement diminué. »

À remarquer que, de mars à la fin du troisième trimestre, la banque centrale a gonflé son taux directeur de 300 points de base. Deux hausses de 50 points chacune ont suivi en octobre et en décembre.

Selon les actes de vente publiés au Registre foncier du Québec et compilés par JLR, les ventes des unifamiliales ont diminué de 29 % au quatrième trimestre par rapport au trimestre correspondant de 2021. Le recul est de 39 % pour les copropriétés et de 47 % pour les multilogements. « Globalement les résultats du quatrième trimestre reflètent de manière plus tangible l’impact des taux d’intérêt sur les ventes », dit le cabinet. Au chapitre de l’insolvabilité, les préavis d’exercice étaient en hausse de 18 % entre les quatrièmes trimestres de 2021 et de 2022. En fait, le nombre de mauvaises créances dans l’immobilier résidentiel est en augmentation constante depuis le deuxième trimestre.

La Banque du Canada a déjà indiqué que les ménages qui renouvellent leur prêt font face à une augmentation supérieure à celles observées dans les cycles de resserrement monétaire des trente dernières années.

Pour l’ensemble de 2022, les ventes d’unifamiliales et des immeubles de deux à cinq logements ont diminué de 24 % et 28 % respectivement, alors que celles des copropriétés étaient en baisse de 23 % comparativement à 2021. « Un déclin historique, mais qui suit un niveau d’activité exceptionnellement élevé durant la pandémie. » Un déclin historique à mettre également dans le contexte d’une remontée rapide et élevée du taux directeur de la Banque du Canada, avec sept hausses pour un total de 400 points de base en 2022. Et JLR d’ajouter : « cette accélération de la tendance à la baisse doit être relativisée, car les résultats de 2022 restent supérieurs à la moyenne de la dernière décennie. En fait, pour toutes les catégories de bâtiments, le marché est encore favorable aux vendeurs ».

Ainsi, du côté de l’offre, les nouvelles inscriptions ont terminé l’année en hausse de 1 %. JLR parle d’une situation plutôt inhabituelle dans un marché aussi baissier et y voit une propension des vendeurs à attendre avant de baisser leur prix ou à retirer temporairement leur propriété du marché.

Correction des prix

L’impact sur les prix masque également une cassure. L’indice de prix des maisons Teranet-Banque Nationale affiche une progression de 2,5 % à Montréal, de 4,7 % à Québec et à Ottawa-Gatineau en décembre, sur un an. Mais depuis le sommet, l’indice est en baisse de 13,9 % à Ottawa-Gatineau et de 9 % à Montréal depuis juin, ainsi que de 4,5 % à Québec depuis juillet. À l’échelle canadienne, la baisse cumulative depuis le sommet atteint en mai 2022 totalisait 10 %, soit la plus forte contraction de l’indice jamais enregistrée.

Pour la suite des choses, dans l’ensemble, les taux d’intérêt plus élevés et les difficultés d’accès à la propriété pourraient continuer à être des contraintes importantes pour les acheteurs tout au long de 2023 et même après. « Cette situation devrait maintenir l’activité au ralenti et limiter toute hausse des prix », croit JLR.

Il est toutefois attendu que la dynamique démographique viendra inverser la tendance, notamment sous l’impulsion d’une forte immigration. On le voit pour la location. À titre d’illustration, selon Rentals.ca, le loyer mensuel d’un logement de deux chambres a bondi, en moyenne, de 5,3 % à Montréal l’an dernier pour atteindre 2073 $. Il a effectué un saut de 9,4 % à Québec, à 1463 $, et de 16,4 % à Laval, à 1959 $.

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