En immobilier, avantage aux vendeurs

La revente immobilière a beau afficher un 12e repli en 13 mois ainsi qu’un recul record en novembre, rien n’y fait. Les conditions de marché demeurent encore à l’avantage des vendeurs, alors que l’accès à la propriété n’a jamais été aussi restreint en 40 ans.

Selon les données de novembre recueillies sur le réseau Centris par l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal a vu ses ventes résidentielles chuter de 38 % le mois dernier par rapport à novembre 2021. Il faut remonter à novembre 2014 pour observer un aussi faible niveau de transactions, dit-on, pour ajouter : « cette baisse annuelle, pour un mois de novembre, est la plus importante enregistrée depuis que les données Centris sont compilées [2000] ».

Ce fut du -12 % à Saint-Jean-sur-Richelieu, mais du -33 % pour la Rive-Nord, du -39 % pour la Rive-Sud et du -41 % pour Laval et l’île de Montréal.

Pour la période de janvier à novembre, par rapport à la même période l’année dernière, les transactions ont chuté de 21 % dans l’agglomération montréalaise. À titre de comparaison, la baisse des ventes est de 11 % pour la grande région de Québec, et de 19 % à l’échelle québécoise.

Depuis octobre 2021, où la tendance s’est amorcée, les ventes résidentielles ont diminué de 37,4 %, et elles se retrouvent maintenant « à leur niveau le plus bas depuis janvier 2015 », écrit Daren King, économiste à la Banque Nationale. Quoi qu’il en soit, « le nombre de nouvelles mises en marché de propriétés tend à vouloir baisser, à nouveau, en novembre, ce qui indique que les vendeurs potentiels ne se précipitent pas pour vendre leur propriété, ou encore ne se sentent pas encore obligés de le faire », retient Charles Brant, directeur du Service de l’analyse du marché de l’APCIQ.

Stabilisation des prix

 

On a donc observé en novembre que la conjoncture concernant les prix médians s’est stabilisée, après un rajustement à la baisse depuis le printemps. Le prix médian diminue d’à peine 1 % pour les unifamiliales (520 000 $) et les plex (715 000 $) comparativement à novembre 2021, alors qu’il est en augmentation de 2 % pour les copropriétés (380 000 $). Pour la période de janvier à novembre, par rapport à la même période l’an dernier, les prix médians affichaient, en moyenne, une augmentation de 13 % pour les unifamiliales, de 11 % pour les copropriétés et de 9 % pour les petites propriétés à revenu.

L’immobilier résidentiel subit des corrections après la flambée pandémique, mais il fait tout de même preuve d’une résilience relative des prix qui, combinée à la forte poussée de 350 points de base du taux directeur de la Banque du Canada depuis mars, explique que « les conditions d’abordabilité à Montréal n’ont jamais été aussi contraignantes en 40 ans », ajoute Daren King. S’y greffe la montée de l’ensemble des autres coûts associés à la détention d’une propriété.

Dans une étude précédente, la Banque Nationale soulignait qu’au troisième trimestre de 2022, l’abordabilité du marché du logement dans la région de Montréal s’était détériorée pour un huitième trimestre de suite et avait atteint son pire niveau depuis le troisième trimestre de 1981. Sur une base annuelle, les prix des maisons à Montréal ont augmenté de 14,3 %, ce qui représente certes une modération par rapport au trimestre précédent, mais demeure supérieur à l’indice composite urbain (+11,6 %) et à la moyenne sur 20 ans de cet indicateur (+7 %). Comparée aux fortes secousses ressenties durant les années 1980, l’actuelle phase de recul de l’accessibilité n’est pas encore aussi longue que celle de 11 trimestres étalée de 1986 à 1989, mais elle la dépasse par son ampleur, avec un plongeon de 25,5 points de pourcentage, contre 20,2 points, fait ressortir l’institution.

48 mois d’épargne

Ainsi, à la fin du troisième trimestre, il fallait, en moyenne, amasser son épargne pendant 48 mois pour accumuler la mise de fonds minimale à l’achat d’une propriété représentative dans la grande région de Montréal — au taux d’épargne de 10 % sur un revenu médian avant impôt —, contre une moyenne de 27 mois depuis 2000. Soit 33 mois pour une copropriété et 57 mois pour une unifamiliale. Dans l’agglomération de Québec, cela prenait près de 29 mois, contre une moyenne de 20 mois depuis 2000, soit 20 mois pour un condo et 30 pour une unifamiliale.

Toutes propriétés confondues, le paiement hypothécaire en pourcentage du revenu dépassait les 49 % à Montréal, contre une moyenne de 30 % depuis 2000. Il était de 32 % à Québec, contre une moyenne historique de 23 %.

Même lecture pour l’Indice d’abordabilité Desjardins, qui s’est contracté au troisième trimestre pour prolonger le repli amorcé au deuxième trimestre de 2020. « Une fois de plus, la capacité financière des ménages d’acquérir une propriété a atteint un creux historique dans plusieurs RMR », atteignant son plus bas niveau depuis 2006 pour la quasi-totalité d’entre elles. Le repli de l’indice au troisième trimestre a été plus prononcé au Québec qu’en Ontario et qu’au Canada, en raison notamment de la baisse du prix de vente moyen moins marquée ici au cours de ce trimestre, explique Desjardins.

« Bien que l’on prévoie que la remontée en cours des taux d’intérêt tire à sa fin, ceux-ci demeureront élevés pour un certain temps. Dans ce contexte, l’accès à la propriété demeurera difficile. »

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