Maximiser son projet d’immeubles locatifs

Cette semaine, je réponds aux questions d’une lectrice concernant ses projets immobiliers : « J’ai acheté un terrain sur lequel nous construirons des immeubles locatifs, écrit-elle. Est-ce que le terrain que je possède peut servir de mise de fonds pour un emprunt hypothécaire ? Comment maximiser cet investissement : location à court terme ou avec bail ? Je me demande aussi s’il est pertinent d’incorporer mes activités immobilières ou non. »

Commençons par la première question, qui est la plus facile. Oui, il est possible de considérer la valeur marchande d’un terrain à titre de mise de fonds pour un emprunt lors d’une construction. Dans le cas qui nous intéresse, il s’agit sans doute d’une « autoconstruction ». Lorsque vous avez des projets immobiliers, quels qu’ils soient, le recours aux services d’un courtier hypothécaire est incontournable. Selon votre réalité, il pourra vous diriger vers le prêteur le plus approprié. En investissement immobilier, le taux d’emprunt est important, mais le montage du financement devrait également tenir compte de vos projets futurs.

La rentabilité d’un projet de location

Maintenant, ça se complique un peu. Est-il plus rentable de faire de la location à court terme, en affichant votre propriété sur des plateformes spécialisées ? Probablement. Mais avant de poser cette question, il est impératif de vérifier auprès de votre ville ou municipalité si vous en avez le droit sur le terrain que vous convoitez. De plus, il est primordial de prendre en considération votre profil d’investisseur dans votre réflexion. La location à court terme exige plus d’efforts de mise en marché et plus de temps à consacrer au service à la clientèle. Vous devrez également attribuer plus de ressources à l’entretien de votre propriété.

Si vous vous considérez davantage comme un investisseur immobilier passif, la location avec bail vous conviendra probablement davantage. Dans les deux cas, l’exercice de base consiste à bien déterminer les coûts fixes relatifs à votre immeuble. Le marché dans lequel est situé l’immeuble est également un facteur déterminant, dans la mesure où vos projections de revenus doivent être adaptées à celui-ci.

Dans le cas des locations à court terme, l’offre est abondante et vos tarifs devront représenter un bon rapport qualité/prix pour être compétitifs. Dans le cas des locations avec bail, puisque vous devrez probablement « côtoyer » vos locataires pendant plusieurs années, le coût du loyer devra être bien fixé dès le départ. Un peu comme le commande un plan d’affaires, votre analyse de rentabilité devra prendre en compte des hypothèses réalistes vous permettant de déterminer si votre projet génère des liquidités positives.

Dans le cas contraire, vous devrez présumer que vous utiliserez vos liquidités personnelles pour compenser si vous croyez que la plus-value de la valeur de votre investissement à long terme en vaut le coup.

Quelle structure fiscale privilégier ?

La création d’une société de gestion pour la détention d’un immeuble exige avant toute chose une planification financière globale. Celle-ci doit être évaluée sous l’angle financier et fiscal, et la question de la pertinence de la constitution en personne morale doit être posée en amont.

Avez-vous besoin des revenus associés à cet investissement immobilier ? Si votre objectif est de générer du revenu et que vous devez vous verser un dividende annuellement pour couvrir votre train de vie personnel, la société de gestion est fort probablement inutile. Par ailleurs, même si vous n’avez pas besoin de ces revenus, il faut savoir que le revenu de location est considéré comme du revenu passif, imposé à 50,17 %. Pour bénéficier des avantages des revenus dits d’entreprise à des taux d’imposition avantageux, certains critères doivent être présents.

Vos conseillers fiscaux sauront vous accompagner dans une analyse précise, mais disons déjà que, si vous ne détenez qu’un seul immeuble et que vous n’embauchez pas d’employés pour la gestion de vos activités immobilières, la question ne se pose pas.

Si notre lectrice vise à acquérir plusieurs immeubles, un des avantages de la société de gestion immobilière est notamment que toutes les dépenses peuvent alors servir à réduire tous les revenus, alors que dans le cas d’une détention personnelle, vous ne pouvez réduire que les revenus de l’immeuble concerné.

Quant aux enjeux légaux et successoraux, ils sont tout autres. La société peut personnellement vous prémunir contre des litiges potentiels pouvant mener à une faillite. Si, parmi vos objectifs successoraux, la transmission de ce patrimoine à vos enfants est une priorité, alors une structure d’entreprise vous permettra de geler la valeur de vos actifs en échange d’actions privilégiées et d’intégrer vos enfants dans l’actionnariat ordinaire.

Complexe, me direz-vous ? Pas tant que cela si vous formez une équipe solide avec votre planificateur financier et vos conseillers juridiques et fiscaux. Une analyse personnalisée vous permettra de choisir la structure la plus appropriée.