Des maisons toujours inaccessibles

La correction se poursuit sur le marché immobilier résidentiel tandis que l’offre remonte de mois en mois, mais rien n’y fait. La hausse rapide des taux d’intérêt plombe l’accessibilité de la propriété pour les nouveaux arrivants. Fortement favorable aux vendeurs depuis le début de la pandémie, le marché tend désormais vers l’équilibre, tout au plus.

Les données publiées mercredi par l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) indiquent que les ventes dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal ont poursuivi en septembre leur recul pour un cinquième mois de suite. Sur un an, la chute atteint les 30 %. « Il faut remonter à septembre 2013 pour enregistrer un aussi faible niveau de ventes », indique l’Association.

Le déclin est généralisé. Les grands secteurs de l’île de Montréal, de Saint-Jean-sur-Richelieu et de Vaudreuil-Soulanges affichent les plus fortes baisses, soit de 39 %, 38 % et 36 %, respectivement. Mais on parle d’une chute de 24 % des transactions pour Laval et pour la Rive-Nord, et de 23 % pour la Rive-Sud. Par segments, ce sont les copropriétés et les plex qui subissent les plus gros déclins, avec une baisse sur un an de 39 % et de 38 %. La réduction atteint tout de même 21 % dans l’unifamiliale.

Dans la RMR de Québec, le repli se chiffre à 15 % par rapport à septembre 2021.

Du côté de l’offre, le nombre d’inscriptions en vigueur dans la grande région montréalaise a connu une hausse de 13 % entre août et septembre, ce qui correspond à une neuvième augmentation mensuelle d’affilée. Sur un an, le bond atteint les 44 %, « le nombre d’inscriptions se rapprochant ainsi du niveau de 2019, ce qui implique une tendance claire vers le rééquilibrage du marché », souligne l’APCIQ.

Dans la grande région de Québec, les inscriptions en vigueur augmentent graduellement de mois en mois, mais elles sont restées en septembre inférieures de 4 % par rapport à celles de septembre 2021.

Quant à l’abordabilité…

Voilà pour un survol de l’activité sur le marché immobilier résidentiel, qui témoigne d’un retour à un certain équilibre. Or, c’est loin d’être le cas pour l’accessibilité de la propriété. Car si les prix médians continuent de baisser de mois en mois lorsque comparés à septembre 2021, ils demeurent de 4 % supérieurs pour les copropriétés (à 380 000 $) et de 6 % pour les unifamiliales (535 000 $). Celui des petites propriétés à revenus est quant à lui inférieur de 1 %, à 685 000 $. Dans la région de Québec, avec un prix médian de 330 000 $, de 240 000 $ et de 384 500 $ pour les unifamiliales, les copropriétés et les plex, ils s’inscrivent en hausse de 5 %, 7 % et 10 % respectivement par rapport à septembre 2021, nous dit l’APCIQ.

La firme de recherche Oxford Economics va plus loin. Dans son scénario prévoyant une correction à l’échelle canadienne de 30 % du prix de référence, elle rappelle que cette révision n’effacerait « que partiellement » la poussée pandémique de 50 %. Tout au plus « les pertes potentielles de richesse immobilière devraient être limitées aux acheteurs récents et largement non réalisées pour les propriétaires à plus long terme », écrit-elle.

Pendant ce temps, la Banque du Canada a haussé son taux directeur de 300 points de base, à 3,25 %, ce qui a poussé le taux hypothécaire affiché à 6,1 % pour un taux fixe cinq ans, et à 5,5 % pour un taux variable. Une augmentation supplémentaire du taux cible, d’au moins 50 points, est prévue le 26 octobre.

Dans son étude publiée la semaine dernière, le directeur parlementaire du budget (DPB) mesurait que les écarts dans l’accessibilité du prix des propriétés ont continué de se creuser en 2022, et ce, dans toutes les RMR à l’étude. Il estimait que l’écart entre le prix moyen des propriétés et le niveau abordable à l’échelle canadienne était de 67 % en août dernier. Il était de plus de 50 % pour Montréal.

Dans ses scénarios de rajustement du prix des propriétés, fondés sur des hausses présumées des taux hypothécaires (qui passeraient à 6,25 % dans le cas du taux fixe de 5 ans), « nous estimons que d’ici la fin de l’année, les prix à l’échelle nationale diminueront de 12 % à 23 % par rapport aux sommets de 2022 », souligne le DPB, qui prend toutefois soin de préciser que ces scénarios sont présentés à titre indicatif et non sous forme de prévisions.

Oxford chiffre à 7 % le repli moyen du prix des maisons de février à août. En ciblant une correction de 30 % du sommet au creux d’ici la mi-2023, la firme parle de choc à venir, qu’elle attribue à l’endettement élevé des ménages, à la forte inflation et à la hausse des taux d’intérêt. Selon ses calculs, le versement sur un prêt hypothécaire typique affichera une hausse moyenne de 11,3 % au deuxième trimestre de 2023.

Oxford Economics classe le Canada dans la liste des pays abritant le marché immobilier le plus à risque, aux côtés de la Nouvelle-Zélande, de l’Australie et des Pays-Bas, en raison de l’explosion des cours immobiliers lors de la pandémie, de propriétés demeurant surévaluées, du niveau d’endettement élevé et de la forte proportion de dette hypothécaire à taux variable. Statistique Canada indiquait le 12 septembre que parmi les nouveaux prêts hypothécaires résidentiels contractés au deuxième trimestre, 51,1 % étaient à taux variable, et que ceux-ci représentaient 32,5 % de la dette hypothécaire totale, une hausse par rapport aux 29,8 % du trimestre précédent.
 



Ce texte a été modifié après publication pour y ajouter une précision.

 

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