Acheter un condo en solo ou non?

Dans le passé, j’ai démontré à plusieurs clients qu’il était tout à fait possible de s’enrichir et d’atteindre ses objectifs financiers en faisant le choix de ne pas devenir propriétaire.

Des scénarios simulant les projections de rendement sur l’épargne supplémentaire possible avec la diminution des charges d’habitation présentaient souvent des résultats surprenants ; pour un client au profil d’investisseur équilibré, cela pouvait signifier devenir plus riche en demeurant locataire.

La comparaison est-elle toujours valable étant donné la transformation du marché immobilier qui s’opère depuis la dernière année ? Le prix d’acquisition des maisons ne fait qu’augmenter, mais, parallèlement, le coût des loyers en fait autant.

La question de notre lectrice Caroline tombe donc à point : « Je me suis séparée en décembre dernier et je vends un chalet familial qui m’offre la possibilité d’une mise de fonds d’environ 100 000 $. J’ai 41 ans, sans enfant, et je me demande si je devrais utiliser ce montant pour acheter un condo en solo. Est-ce un bon investissement pour moi ? »

Les hypothèses personnelles

 

Pour ce type de simulation, il importe de bien saisir l’influence des hypothèses personnelles propres à chaque situation. Notre lectrice mentionne avoir un revenu et un emploi stable, et bénéficie d’un régime de retraite d’employeur pour financer sa retraite à 65 ans.

Elle est également copropriétaire d’un chalet en location avec sa famille, représentant un actif potentiellement disponible pour la retraite. Théoriquement, elle ne devrait donc pas craindre le choix de devenir propriétaire.

Actuellement, elle ne possède pas d’épargne supplémentaire à son régime collectif ; le montant de 100 000 $ consiste donc pour elle en un actif majeur en vue de l’atteinte de ses objectifs financiers. Doit-elle l’investir en Bourse ou acheter son condo ?

Pour répondre à cette question, il importe de s’interroger sur le marché immobilier visé de façon plus précise. Notre lectrice m’a mentionné que les propriétés répondant à ses besoins pouvaient se vendre jusqu’à 415 000 $ dans son quartier. Ainsi, avec un taux d’emprunt hypothétique de 4,3 % (selon les normes de l’Institut québécois de planification financière), le paiement mensuel sur une hypothèque dépasse de 400 $ par mois le prix de son loyer actuel (1450 $).

Dans les simulations effectuées, il faut également considérer des frais d’entretien et de copropriété supplémentaires de 500 $ mensuellement. Ainsi, à partir d’un coût de vie personnel fictif de 4000 $ par mois, le montant disponible pour une épargne supplémentaire à titre de locataire est nettement plus élevé que le scénario de propriétaire, qui présente alors un déficit de caisse de près de 20 000 $ par année. Comment est-ce possible ?

C’est que l’écart ne se résume pas à la différence entre les coûts de logement. Caroline accusant un retard dans ses cotisations REER, l’épargne possible dans le scénario de locataire génère en plus une efficacité fiscale : moins d’impôts à payer, plus de liquidités à réinvestir !

Vous comprenez maintenant pourquoi l’acquisition d’une résidence est souvent perçue, à tort ou à raison, comme un bon investissement : c’est qu’il s’agit surtout d’épargne forcée.

Les déficits de liquidités présents dans le scénario de propriétaire signifient ainsi que madame devra réduire son coût de vie personnel dans d’autres postes de dépenses pour devenir propriétaire, alors qu’elle peut théoriquement obtenir le même rendement en investissant davantage dans son portefeuille REER et CELI.

La simulation est basée sur un profil d’investisseur équilibré pouvant, selon les hypothèses utilisées, générer un rendement annuel
de 3,68 %.

Mais en comparaison à une augmentation théorique annuelle de 2 % de la valeur du condo, la valeur nette projetée de la cliente ne présente pas un écart si grand à 65 ans au moment de la retraite.

Toutefois, cela permet de comprendre que la composition de votre portefeuille et les données du marché immobilier retenu pour l’achat influeront fortement sur les conclusions d’une telle analyse.

Des critères autres que financiers

 

La planification financière n’étant pas faite que de calculs, mais aussi de facteurs humains, Caroline devrait probablement se questionner sur son désir profond de devenir propriétaire en solo. A-t-elle les connaissances ou les compétences pour coordonner ou même exécuter des travaux d’entretien ou de rénovation ?

Dans le cas contraire, elle devra composer, dans les prochaines années, avec des coûts d’entretien plus élevés, des maux de tête à force de naviguer dans un contexte de pénurie de main-d’œuvre et de difficultés d’approvisionnement en matériaux.

En copropriété, il faut aussi réfléchir à notre désir de gérer notre résidence en communauté. C’est un exercice qui implique beaucoup de concertation et de communication. Enfin, les week-ends anciennement synonymes de liberté pourraient bien parfois devenir moins emballants considérant les responsabilités inhérentes au fait de devenir propriétaire. À plus forte raison, quand on achète en solo.

La semaine dernière, je soulignais le fait que l’acquisition d’une propriété dans un marché en surchauffe comme le nôtre présentement venait probablement avec la nécessité de conserver son bien immobilier sur une plus longue période pour le rentabiliser.

Notre lectrice Caroline devrait donc faire preuve d’honnêteté envers elle-même en se demandant si elle souhaite refaire sa vie en couple à court terme puisqu’une revente rapide dans le contexte actuel me semble l’élément le plus risqué.

Ainsi, si son désir d’accès à la propriété l’emporte, elle devrait choisir un condo dont l’emplacement et les caractéristiques sont favorables à une éventuelle location afin de pouvoir le conserver à titre d’investissement lorsque l’amour sonnera à nouveau à sa porte… de propriétaire !

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