Les prêteurs «alternatifs» dans la mire

L’effet combiné de la forte poussée des prix immobiliers et de la hausse des taux hypothécaires poussent un nombre accru d’acheteurs vers les prêteurs « alternatifs ».

À l’échelle canadienne, le site Web d’assurance et de finance Ratesdotca indique que les coopératives de crédit et les prêteurs privés représentaient environ 3,7 % des prêts hypothécaires l’année dernière, mais que ceux-ci ont déjà traité environ 6,7 % de l’activité jusqu’à présent cette année, soulignait un texte de La Presse canadienne publié cette semaine.

Les renseignements sur les sociétés de placement hypothécaire repris par la Société canadienne d’hypothèques et de logement dans son dernier tableau de bord du secteur hypothécaire résidentiel font ressortir une diminution de leur profil de risque. La part moyenne des prêts hypothécaires de premier rang dans leur portefeuille est passée de 75,7 % au deuxième trimestre de 2020 à 81,4 % au trimestre correspondant de 2021. Avant la pandémie, leur portefeuille était composé à 65 % d’hypothèques de premier rang, les 35 % restants étant de rang inférieur.

Si l’on fait exception du Mouvement Desjardins, la part des prêts consentis par les prêteurs non bancaires reste marginale, mais la croissance a doublé, passant de 2 % en 2020 à 4 % à la fin de 2021. Également, si l’on exclut Desjardins, avec sa part de 40,3 % des hypothèques associées à de nouvelles acquisitions, les « autres prêteurs » occupent le deuxième rang au Québec avec un poids de 11,5 %, derrière la Banque Nationale (13 %), nous disent les données compilées par le cabinet JLR solutions financières.

Avec un prix médian d’une unifamiliale au Québec dépassant les 415 000 $ au premier trimestre, en hausse de 22 % par rapport au trimestre correspondant de 2021, touchant les 365 000 $ pour un condo (en hausse de 20 %) et les 520 000 $ pour les plex de deux à cinq logements (+25 %), les emprunteurs — même ceux dits de première qualité — sont toujours plus nombreux à ne pas réussir le test de stress financier que doivent appliquer les prêteurs traditionnels, soumis à la réglementation fédérale. La montée des taux hypothécaires ne fait qu’amplifier le déplacement vers les prêteurs non réglementés.

Selon les règles du Bureau du surintendant des institutions financières, le test s’appuie sur le taux d’intérêt le plus élevé entre celui offert par l’institution, majoré de deux points de pourcentage, et le taux de 5,25 %. Ce dernier taux était de 4,79 % avant le resserrement des règles en juin 2021, qui étendait l’application du test aux prêts assurés. La hausse du loyer de l’argent, avec les taux fixes en hausse depuis 2021 et dépassant les 4 %, vient réduire le montant total auquel l’emprunteur serait admissible.

Ces prêteurs hypothécaires « alternatifs » fonctionnent au cas par cas, mais, règle générale, le taux demandé est supérieur de 100 à 200 points de base à celui des prêteurs traditionnels. Et le prêt comportera généralement une échéance plus courte, le temps de permettre à l’emprunteur de se requalifier. Le site Nesto rappelle que les prêteurs hypothécaires « alternatifs » sont de toutes formes et de toutes tailles. Chacun aura des taux d’intérêt et des exigences d’approbation différents, des montants d’emprunt totaux et une couverture prêt-valeur maximale unique.

Hausse substantielle des taux

 

Dans leur dernière étude portant sur la détérioration de l’accessibilité de la propriété, les analystes de la Banque Nationale écrivent que leur taux hypothécaire de référence à cinq ans a augmenté de 46 points de base au dernier trimestre de l’année, soit la plus forte variation sur un trimestre depuis le troisième trimestre de 2013.

Pour sa part, la hausse annuelle des taux a été la plus forte depuis plus de deux décennies. « La plupart des acheteurs ont évité ces fortes hausses ces derniers mois en optant pour des prêts hypothécaires à taux variable, mais les conditions de financement de ces derniers sont désormais moins attrayantes. »

Les économistes reprennent les données du Conference Board, qui indiquent que 60 % des consommateurs disent que le moment est mal choisi pour effectuer une dépense importante, afin de souligner qu’il s’agit du pourcentage le plus élevé jamais enregistré en dehors d’une récession.

Et pour rappeler que nous ne sommes qu’au début du processus de normalisation de la politique monétaire avec, à la clé, un dérapage inflationniste appelant une hausse du loyer de l’argent plus mordante que prévu.

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