Difficile copropriété indivise

La copropriété indivise a longtemps été une porte d’entrée sur le marché résidentiel. Mais aujourd’hui, avec la forte dégradation de l’abordabilité des propriétés, la question de la mise de fonds est devenue aiguë.

Au Canada, l’accessibilité de la propriété ne s’est jamais détériorée à une vitesse aussi accélérée, sous l’action combinée de la flambée des cours immobiliers et de la remontée des taux hypothécaires.

Selon les données de la Banque Nationale publiées mercredi, dans le « non-condo », le paiement hypothécaire mensuel en pourcentage du revenu avant impôt d’un ménage représentatif atteignait au premier trimestre de 2022 41,4 % à Montréal, 42 % à Ottawa/Gatineau et 25,8 % à Québec. Le tout étant à mettre dans la perspective d’un seuil dit d’admissibilité se situant autour de 32 %.

Dans le condo, la situation se veut moins tendue, avec un poids du paiement hypothécaire s’établissant respectivement à 28,7 %, 23,8 % et 17 %.

Mais uniquement pour l’engagement financier, dans le « non-condo » à Montréal, il faut désormais 51 mois d’épargne pour accumuler la mise de fonds minimale compte tenu d’un prix du logement représentatif. Dans le condo, on parle de 32 mois. C’est beaucoup moins sous pression à Québec, avec respectivement 29 et 19 mois.

À Ottawa/Gatineau, ce sont 59 et 27 mois. Et il est question, ici, d’un taux d’épargne de 10 % du revenu avant impôt et d’une mise de fonds minimale de 5 %.

L’indivise revisitée

Les scénarios de copropriété ou de mise en commun des fonds requis sont donc revisités. L’une d’elles, l’indivise, a connu une certaine popularité à Montréal, meublant beaucoup de quartiers et pouvant représenter, au milieu de la décennie 2010, jusqu’à 15 à 20 % du marché de la revente à certains endroits. Une popularité évoluant toutefois dans l’ombre de l’essor des copropriétés divises (condominiums).

L’on parle, ici, d’un immeuble appartenant à plusieurs personnes sans qu’il soit divisé en lots distincts. Chaque copropriétaire détient une quote-part de l’immeuble selon sa mise de fonds et revendique un droit d’occupation sur son appartement.

« Chacun des copropriétaires devient alors partiellement propriétaire de l’appartement habité. Il en est de même pour les appartements occupés par ses voisins », lit-on sur le site de clubimmobilier.ca.

Pas de conseil d’administration, pas de fonds de prévoyance, pas de syndicat de copropriété, pas de déclaration de copropriété notariée… Ce qui n’empêche pas les spécialistes, notaires et avocats de recommander fortement à ceux qu’on
appelle les indivisaires d’établir une convention d’indivision entre eux. Et de la publier au registre foncier. Et même s’il n’y a pas d’obligation légale, il est aussi fortement suggéré de constituer un fonds de prévoyance en indivise pour pallier les imprévus.

Actuellement, le Code civil du Québec encadre peu les droits et obligations des indivisaires. Ils sont ainsi exposés à des situations conflictuelles, prévient-on.

Ce qui devient ainsi une copropriété indivise organisée dans le langage des notaires sera, d’ailleurs, exigé par les institutions financières qui, au Québec, offrent des prêts dits « à responsabilité limitée » en vertu des modifications au Code civil. Ce dernier prévoit que chaque copropriétaire indivis peut consentir seul une hypothèque sur sa part de l’immeuble.

Les contraintes

 

N’empêche, les indivisaires sont soumis à des obligations dites solidaires comme, notamment, les créances sous forme de taxes municipales et scolaires. Ils ne sont également pas immunisés ou à l’abri des problèmes financiers pouvant frapper l’un d’eux.

La Banque Nationale ajoute que les règles du prêt hypothécaire interdisent habituellement aux indivisaires de louer leur logement. Reste le problème évoqué au départ : la mise de fonds minimale exigée est de 20 % du prix d’acquisition de la propriété indivise, et non de 5 %.

De quoi éloigner nombre de premiers acheteurs dans les conditions actuelles.

À voir en vidéo