Tournant immobilier

Tous les signaux l’indiquent. Le marché immobilier résidentiel est sur la voie du retour à une certaine normalité. Mais on peine encore à mesurer l’impact réel qu’aura la détérioration historique du niveau d’abordabilité observée durant la pandémie dans un contexte de hausse des taux en accéléré et d’une poussée de fièvre inflationniste généralisée.

Une sévère correction dans le marché immobilier résidentiel n’apparaît toujours pas dans les cartes. On s’en tient encore à une décélération de la demande et de la croissance des prix, le renchérissement du loyer de l’argent et la détérioration prononcée de l’accessibilité à la propriété venant freiner l’élan des nouveaux acheteurs.

Le processus de normalisation est en cours. Selon les données d’avril de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec, les ventes de propriétés dans le Grand Montréal ont connu le mois dernier une sixième diminution mensuelle de suite. Du côté de l’offre de propriétés, le nombre d’inscriptions en vigueur en fin de mois enregistre une quatrième hausse mensuelle d’affilée. Les analystes de la Banque Nationale retiennent que le ralentissement de la demande dans les derniers mois s’explique entièrement par une diminution des transactions de propriétés unifamiliales, qui ont atteint leur plus faible niveau depuis 2009. Mais pour y voir qu’au manque d’offres de ce type de propriété sur le marché se combine désormais l’effet de la hausse des taux d’intérêt et de la poussée importante des prix depuis le début de la pandémie.

À l’échelle québécoise, les ventes totales sont en recul de 18 % au cumul en avril, en repli de 19 % dans l’unifamilial et de 15 % dans la copropriété. Mais les inscriptions en vigueur sont également inférieures de 20 % et 26 % respectivement, alors que le délai de vente se situait autour de 36 jours en avril, en recul de quelque 15 jours sur un an. Il en a résulté une progression du prix médian autour de 20 % dans l’intervalle.

Tout cela a pour toile de fond « un niveau d’abordabilité le plus défavorable jamais enregistré », écrivent les analystes de la Nationale. Pour sa part, l’indice d’abordabilité du Mouvement Desjardins a poursuivi sa contraction au Canada au premier trimestre de 2022, et ce, pour un cinquième trimestre d’affilée. « Depuis un an, la progression du prix de vente moyen d’une propriété s’est accélérée dans la majorité des marchés au pays, soutenue par une forte demande et une offre limitée. En parallèle, les revenus des ménages après impôts ont faiblement progressé au cours de cette période », peut-on lire.

 

Prix moyen de 500 000 $

L’économiste principale de Desjardins Hélène Béginrappelle que « le prix moyen des propriétés existantes a frôlé 500 000 $ au Québec lors du premier trimestre de 2022. Il s’agit d’une hausse annuelle de plus de 15 % qui se maintient depuis la mi-2021 après avoir dépassé les 20 % lors des premiers trimestres qui ont suivi le début de la pandémie ». Pour ajouter que « bien que les variations par rapport à l’an passé restent vives, celles observées d’un mois à l’autre semblent s’affaiblir, probablement un des premiers signes que la période d’effervescence tire à sa fin ».

« L’an prochain, un ajustement à la baisse des prix semble inévitable […]. L’essoufflement de la demande limitera les situations d’offres multiples précipitées et mettra un terme au phénomène quasi généralisé de surenchère. Les prix de vente devraient alors se rapprocher de la valeur réelle des propriétés. »

Faible inventaire de propriétés à vendre, détérioration de l’accessibilité, fatigue d’un premier acheteur, hausse des taux, poussée inflationniste et incertitude grandissante face à la conjoncture économique… Tout se conjugue pour militer en faveur d’un allègement de la pression sur les prix. Mais on retient, ici et là, une atténuation conduisant à une décélération au deuxième semestre de 2022 suivie d’un léger déclin des prix l’an prochain. De l’ordre de 5 %, selon Hélène Bégin. Qu’il faut cependant mettre dans la perspective d’un bond moyen de 30 % depuis février 2020. La reprise de l’immigration, un marché du travail demeurant serré et la hausse prononcée des coûts dans la construction devraient s’offrir en soutien, croit-on.

En revanche, l’endettement élevé des Canadiens, qui affichent l’un des plus hauts ratios dette/revenu disponible parmi les habitants des pays développés, fait qu’ils sont particulièrement sensibles à la remontée des taux. Chez Moody’s, on voit le taux directeur de la Banque du Canada toucher les 2,5 % au début de… 2024. Il devrait terminer l’année « à plus de 2 % », cible plutôt Hélène Bégin. Ce qui devrait pousser le taux hypothécaire variable et le taux fixe cinq ans autour des 4 %-5 % quelque part au début de 2023.

Selon les chiffres de l’économiste, la mensualité moyenne au Québec pour un prêt hypothécaire à échéance de 25 ans se situait à un peu moins de 1200 $ au creux de 2020 pour osciller actuellement entre 1700 $ et 2000 $ selon que le taux est variable ou fixe. Dans les deux cas, la mensualité moyenne toucherait les 2100 $ l’an prochain. Et cela en supposant une mise de fonds de 20 %.

Surtout, ils sont plus nombreux parmi les économistes à voir désormais le taux cible atteindre 2,25 % à la fin de l’été, et 2,5 % à la fin de l’année. Avec ce dernier taux, on se retrouverait à 75 points de base au-dessus de celui de 1,75 % observé avant la pandémie, et avec une augmentation de 225 points de base cette année.



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