Vulnérables devant les taux

Sans surprise, la Banque du Canada a engagé son taux directeur dans un mouvement haussier qui pourrait amener le taux cible du financement à un jour dans l’intervalle 1,75-2,75 % vers la mi-2024.

La Banque du Canada maintient son orientation évoquée en janvier même si l’environnement géopolitique s’est noirci. Elle retient donc, pour l’heure, que « l’invasion non provoquée de l’Ukraine par la Russie est une nouvelle source majeure d’incertitude. Les prix du pétrole et d’autres produits de base ont connu une hausse marquée. Cela fera monter l’inflation partout dans le monde, et les effets néfastes sur la confiance ainsi que les nouvelles perturbations de l’approvisionnement pourraient peser sur la croissance mondiale. La volatilité des marchés financiers s’est accrue. La situation reste fluide et nous suivons son évolution de près ».

Avec la hausse de 25 points, à 0,5 %, du taux directeur annoncée mercredi, le scénario dit modéré avancé par les économistes en janvier demeure donc dominant, avec quatre hausses de 25 points cette année, poussant le taux cible du financement à un jour de la Banque du Canada à 1,25 %. Deux augmentations additionnelles suivraient en 2023, pour atteindre le taux dit neutre de 2 % entre la fin de l’an prochain et la mi-2024. Il faut préciser que la Banque du Canada situe le taux neutre au milieu de l’intervalle 1,75-2,75 %. Celui plus musclé esquissant six hausses en 2022, poussant le taux directeur à 1,75 % en décembre, puis à 2 % quelque part au premier semestre de 2023, perd ainsi en probabilité dans le contexte d’incertitude actuel brandissant une menace de stagflation.

D’une part, la dérive inflationniste est mondiale. Elle s’alimente à la flambée des prix énergétiques et aux distorsions sur les chaînes d’approvisionnement, engendrant un choc d’offre contre lequel les autorités monétaires ne peuvent pas faire grand-chose. La poussée de fièvre des cours des matières premières attisée par l’invasion russe de l’Ukraine ne fait qu’en rajouter.

D’autre part, l’inflation frappe plus durement les dépenses courantes répondant à des besoins primaires, tels l’alimentation et le logement.

Vulnérabilité immobilière

 

Enfin, ce mouvement haussier qui s’amorce doit être mis dans la perspective d’une accessibilité à la propriété qui a inscrit, à la fin de 2021, une quatrième détérioration trimestrielle de suite. L’an dernier, cette détérioration a inscrit son rythme le plus rapide en 26 ans, écrivent les économistes Kyle Dahms et Alexandra Ducharme, de la Banque Nationale. À l’échelle canadienne, le remboursement de l’hypothèque sur une maison représentative accaparait 48,6 % du revenu d’un ménage représentatif, soit la pire accessibilité depuis le milieu des années 1990.

À Montréal, l’abordabilité a chuté pour un cinquième trimestre de suite pour atteindre son pire niveau depuis 2008 et afficher la détérioration de l’accessibilité la plus rapide depuis 1995. Le paiement hypothécaire en pourcentage du revenu atteignait 38,5 % pour une propriété représentative autre qu’un condo, 26,6 % pour un condo. À la fin de 2021, il fallait à un ménage représentatif 48 mois (à un taux d’épargne de 10 %) pour accumuler la mise de fonds minimale pour l’achat d’une propriété autre qu’un condo, 31 mois pour un condo.

À Québec, qui se veut le marché le plus abordable parmi ceux couverts par l’analyse de la Banque Nationale, l’accessibilité est revenue à son niveau de 2019. Le paiement hypothécaire pour une propriété autre qu’un condo type accaparait 24,2 % du revenu d’un ménage type, 16,2 % pour un condo.

Certes, la hausse continue des prix joue un rôle dans cette détérioration. Mais les pressions au dernier trimestre de 2021 sont essentiellement venues de la hausse des taux hypothécaires. Le taux fixe de référence de cinq ans a augmenté de 28 points de base, inscrivant sa plus forte variation sur un trimestre depuis le troisième de 2017. Les analystes de la Nationale ajoutent que, les investisseurs prévoyant désormais une hausse plus rapide des taux directeurs, ce taux de référence a augmenté d’encore 30 points de base au cours de l’actuel trimestre, pour un cumul de 100 points depuis le creux de ce taux à la fin de 2020.

Afin d’illustrer la sensibilité au loyer de l’argent dans une conjoncture de surchauffe immobilière, disons que cette augmentation de 100 points de base équivaudrait à une érosion du pouvoir d’achat de 10,7 %.

À taux variable

 

Dans un contexte de cherté, nombre d’acheteurs ont préféré opter pour le taux variable, « dans une proportion record de 53 % », au deuxième semestre de 2021, écrit la Banque Nationale. Oxford Economics a calculé pour sa part qu’entre le quatrième trimestre de 2019 et le deuxième de 2021, 70 % de la nouvelle dette hypothécaire était à taux variable. Ces emprunteurs se sentent aujourd’hui interpellés par le mouvement haussier du taux directeur que vient d’enclencher la Banque du Canada, et ce, davantage chez les jeunes.

Dans une étude du Mouvement Desjardins, il a été rappelé que les emprunteurs de 40 ans et plus ont largement utilisé une part de l’épargne supplémentaire dégagée durant la pandémie pour réduire leurs dettes non hypothécaires. Les plus jeunes ont, dans l’ensemble, dégagé également davantage d’épargne, sans toutefois réduire ces dettes, l’essentiel de l’excédent ayant été dirigé vers l’immobilier pour ceux ayant accédé à la propriété. L’endettement dans ce groupe d’âge s’est accru à un rythme plus rapide que celui du revenu, ce qui accroît sa vulnérabilité à un imprévu.

À voir en vidéo