Une hausse des taux soutenable

La grande majorité des ménages propriétaires canadiens sont en mesure de faire face aux pressions haussières sur les taux d’intérêt appelées à s’intensifier, mais le quart d’entre eux pourrait vivre une tension financière accrue. Quant à l’accessibilité de la propriété…

L’inflation se fait tenace et se prépare à évoluer au-delà des cibles des banques centrales plus longtemps que prévu. La Banque du Canada fera le point mercredi, mais on connaît déjà la trajectoire qui se dessine. Déjà, la fin du programme d’assouplissement quantitatif décrétée fin octobre n’est pas sans alimenter des pressions haussières sur les taux d’intérêt de plus long terme. La Banque du Canada avait également lancé le message d’une hausse hâtive de son taux directeur. L’économie ne devrait pas résorber ses excédents de capacité avant 2023, disait-elle en début d’année, pour ensuite évoquer la deuxième moitié de 2022. Selon la projection actuelle, cela se produirait au deuxième ou au troisième trimestre de 2022, soit plus tôt que prévu en juillet, ce qui ouvre la voie à l’amorce d’une remontée du taux directeur. Possiblement dès avril, pensent les économistes de la Banque Nationale.

Cette trajectoire étant connue, il reste à connaître le rythme et l’ampleur de l’accélération. Les analystes croient que la Banque du Canada fera preuve de retenue malgré la menace inflationniste, rappelant que le Canada est entré en pandémie avec un niveau record d’endettement des ménages.

L’accroissement de ce passif s’est accéléré au cours de la crise sanitaire, la dette des ménages augmentant de 185 milliards, ou 7,9 %, entre le quatrième trimestre de 2019 et le deuxième de 2021. La poussée a été alimentée par une hausse de 193 milliards, ou 12,5 %, de l’emprunt hypothécaire, à peine atténuée par le remboursement de dettes à taux élevé tels les soldes impayés sur les cartes de crédit et sur les marges de crédit non garanties.

Oxford Economics a calculé que 70 % de cette nouvelle dette hypothécaire est à taux variable. Rien d’étonnant avec la flambée des cours immobiliers, puisque l’écart de taux favorisant les échéances variables permettait d’abaisser les mensualités hypothécaires. Et cet écart avec le taux fixe est allé en grandissant au cours de la pandémie. Résultat de cette poussée : les prêts à taux variable comptaient en septembre dernier pour 25 % de l’encours des prêts hypothécaires, contre 18 % en février 2020.

Vu autrement, en septembre, 75 % de l’encours des prêts était à taux fixe, dont la moitié comportait une échéance de cinq ans ou plus. Selon un scénario de remontée graduelle du taux cible de la Banque du Canada vers l’atteinte de son taux dit neutre de 2 % quelque part en 2026, contre 0,25 % présentement, les renouvellements effectués d’ici 2024 se feront à un taux plus bas ou égal à celui ayant prévalu lors du resserrement monétaire de 2018-2019, retient Oxford.

Sur cette base, les ménages sont, dans l’ensemble, bien placés pour faire face à une hausse graduelle du loyer de l’argent au cours des prochaines années. Toujours selon ce scénario, le rapport entre le paiement d’intérêts et le revenu disponible passerait d’un creux de 6,3 % au troisième trimestre de 2021 à 8,2 % au dernier trimestre de 2023, un pourcentage qui s’alignerait sur le niveau atteint en 2018-2019. Il s’opérerait une augmentation de 86 $ du paiement hypothécaire mensuel moyen, qui passerait à 1468 $ fin 2023, si l’on suppose que le capital reste fixe. Un scénario de remontée plus rapide du taux directeur, qui ferait atteindre le taux neutre trois ans plus tôt, doublerait la hausse du paiement hypothécaire mensuel attendue.

Mauvaise qualité des nouveaux prêts

 

Ces projections de la firme d’analyse cachent cependant une détérioration de la qualité du portefeuille de prêts hypothécaires, détérioration qui rend nombre de ménages propriétaires vulnérables à une baisse de revenu ou à une correction des prix dans un marché de l’immobilier résidentiel en surchauffe. La part des prêts de mauvaise qualité serait passée de 14 % en 2019 à 25 % au premier trimestre de 2021.

Avec la flambée des prix, les ratios prêt/revenu dépassant 450 % atteignaient les 22 % à la fin de 2020. Des données récentes de la Banque du Canada indiquent que cette part dépassait les 25 % au début de 2021. En outre, la proportion des nouveaux prêts hypothécaires qui sont assurés à un fort ratio prêt/valeur marchande (de plus de 95 %) a presque doublé en un an pour se chiffrer à 22 % au premier trimestre, a calculé Oxford à partir des données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement.

Quant aux nouveaux acheteurs, l’hyperinflation des prix de l’immobilier s’est ajoutée au ralentissement du marché de la revente et aux pressions haussières sur les taux pour détériorer l’accessibilité de la propriété. Oxford Economics soulignait en octobre que son indice d’accessibilité du logement s’était détérioré dans la quasi-totalité des grandes régions métropolitaines du Canada au deuxième trimestre, avec une poussée des prix surpassant la croissance des revenus.

Cet indice atteignait 1,35 à l’échelle canadienne, ce qui signifie que le prix des maisons était 35 % au-dessus de la capacité d’emprunt calculée sur la base du revenu médian des ménages. Il a progressé de dix points sur un an, l’explosion des prix ayant plus que contrebalancé la faiblesse des taux hypothécaires et l’augmentation des revenus des ménages. À Montréal, l’indice atteignait 1,04, et il devrait toucher 1,10 au deuxième trimestre de 2022, contre 1,45 pour la moyenne canadienne.

À voir en vidéo