Ça se complique pour l’accès à la propriété

L’accélération persistante de l’inflation n’augure rien de bon pour l’accès à la propriété, qui se détériore déjà de trimestre en trimestre depuis le début de l’année.

Les statistiques d’octobre aux États-Unis viennent attiser les doutes sur le réalisme du scénario dominant croyant en une hausse temporaire ou transitoire des prix. L’inflation s’est accélérée plus fortement que prévu le mois dernier au sud de la frontière sous la pression des contraintes persistantes sur les chaînes d’approvisionnement mondiales et de la hausse des prix de l’énergie. L’indice des prix à la consommation a progressé de 0,9 % en octobre contre 0,4 % en septembre et malgré des attentes de 0,6 % chez les analystes.

Par rapport à octobre 2020, l’augmentation atteint 6,2 % contre 5,4 % en septembre, soit la plus forte hausse enregistrée depuis fin novembre 1990, a précisé le département du Travail. En excluant les composantes volatiles que sont les prix de l’énergie et de l’alimentaire, la hausse demeure élevée à 0,6 % sur un mois, contre 0,2 % en septembre.

Pour Oxford Economics, la Réserve fédérale devra accélérer la normalisation de sa politique monétaire et mettre fin à son assouplissement quantitatif plus rapidement. Elle devrait également amorcer la hausse de ses taux directeurs plus tôt que la cible de décembre 2022 prévue par la firme de recherches.

Au Canada aussi, les dernières statistiques démontraient une inflation plus forte qu’attendu. Ainsi, des deux côtés de la frontière, les banques centrales reconnaissent que les pressions temporaires se font plus persistantes et qu’elles pourraient se poursuivre dans la durée, leur attention étant portée sur la croissance des salaires et sur les anticipations d’inflation. Et ces anticipations reposent désormais sur un degré plus élevé de scepticisme quant à la capacité de la Réserve fédérale de faire les gestes appropriés afin d’inverser la courbe de croissance de l’inflation.

« Les derniers événements confortent nos scénarios qui misent sur une tendance haussière généralisée des taux d’intérêt au cours des prochaines années. La remontée des taux directeurs devrait être plus graduelle que ce qu’anticipent les marchés, mais elle pourrait se poursuivre plus longtemps et ramener ceux-ci aux environs des niveaux observés avant la pandémie. Les taux de long terme demeurent ainsi vulnérables à un ajustement à la hausse », écrivent les économistes du Mouvement Desjardins. « Nous avons légèrement ajusté nos scénarios pour refléter un resserrement monétaire débutant un trimestre plus tôt, soit en juillet 2022 au Canada et en septembre 2022 aux États-Unis. »

La flambée des prix

 

Ce qui n’augure rien de bon pour un marché immobilier dont l’accès ne cesse de se refermer sous l’effet de la flambée des prix. L’indice d’accessibilité à la propriété au Canada de la Banque Nationale s’est détérioré en juillet-septembre pour un troisième trimestre d’affilée depuis le début de l’année. Au cours des 12 derniers mois, l’on parle de la détérioration la plus prononcée depuis une décennie.

À l’échelle canadienne, il faudrait maintenant 46,5 % du revenu d’un ménage type pour rembourser l’hypothèque d’une maison représentative au Canada. Et ce malgré la faiblesse des taux d’intérêt. Mais la forte fausse des prix immobiliers est venue supplanter la progression des revenus.

Pour ce logement représentatif, 74 mois sont désormais nécessaires pour accumuler la mise de fonds (à un taux d’épargne de 10 %) pour le revenu médian des ménages avant impôt, soit le double de la moyenne de 37 mois depuis 2000.

« Bien que les taux hypothécaires n’aient pas été un facteur d’accessibilité ce trimestre, les perspectives ne sont pas particulièrement brillantes pour les acheteurs de logements neufs. Si l’on se réfère aux données de novembre, les taux d’intérêt hypothécaires ont augmenté de près de 25 points de base, avec la possibilité de nouvelles hausses à mesure que la normalisation de la politique monétaire s’intensifie », ajoutent les économistes de la Banque Nationale. Ils estiment qu’une hausse hypothétique de 100 points de base des taux représente une réduction d’environ 12 % du pouvoir d’achat pour un même paiement.

À Montréal, le paiement hypothécaire sur une maison représentative en pourcentage du revenu (PHPR) atteignait 37 % pour un logement représentatif autre qu’un condo — de 26 % pour le condo — au troisième trimestre, son niveau le plus élevé en dix ans. Il fallait désormais 47 mois d’épargne (à un taux de 10 %) pour accumuler la mise de fonds pour une propriété représentative autre qu’un condo, 31 mois pour le condo. Dit autrement, et en supposant le même taux d’épargne, un ménage devait gagner un salaire annuel de près de 107 000 $ pour s’offrir un logement représentatif autre qu’un condo, dont le prix atteignait les 524 500 $. De quelque 75 250 $ pour un condo représentatif, dont le prix s’élevait à 369 000 $.

Toujours selon les données de la Banque Nationale, à Québec le PHPR s’établit à 28 % pour le logement représentatif autre qu’un condo, de 19 % pour le condo. Dans Ottawa-Gatineau, ces pourcentages sont de 57 % et de 26 % respectivement.

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