Séduction immobilière

Dans ce contexte de surchauffe immobilière et de crise du logement, les premiers acheteurs sont particulièrement courtisés dans cette campagne électorale. Or, à trop vouloir donner dans la surenchère comme l’ont fait les libéraux et les conservateurs, on oublie que l’actuel désordre dans le marché résidentiel est alimenté par une forte demande se heurtant à une offre restreinte.

Le Plan libéral sur le logement annoncé mardi s’articule autour de 17 grandes mesures ciblant l’accès à la propriété, la construction de logements et l’instauration d’une charte des droits des acheteurs afin, notamment, d’endiguer les effets de la spéculation. Les libéraux devenaient ainsi le dernier des grands partis à dévoiler sa stratégie en matière de logement, dans une opération de séduction auprès des jeunes adultes.

Le Devoir proposait mardi un tour d’horizon des grands thèmes immobiliers retenus par les partis. La proposition libérale reprend dans les grandes lignes certains aspects de celle des conservateurs, comme augmenter le nombre de logements, rendre l’hypothèque plus accessible, transformer des bureaux en habitations et, surtout, interdire l’achat immobilier par des investisseurs étrangers pendant deux ans. On peut aussi y retrouver l’engagement du Nouveau Parti démocratique d’interdire les hausses de loyer excessives, surnommées « rénovictions », peut-on lire.

Une pièce maîtresse du plan libéral est la création d’un compte d’épargne pour l’achat d’une première propriété pour aider les Canadiens de moins de 40 ans à économiser jusqu’à 40 000 $ en guise de mise de fonds à l’achat d’une première propriété, sans être imposés ni avoir l’obligation de rembourser la somme. « Cela permettra aux jeunes Canadiens de mettre de côté 100 % de chaque dollar qu’ils gagnent, jusqu’à concurrence de 40 000 $, en vue du plus important investissement qu’ils feront dans leur vie, sans imposition au départ et sans imposition à l’arrivée », lit-on.

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Une approche que d’aucuns qualifient d’élitiste, favorisant les plus hauts revenus et susceptible d’exercer plutôt une pression haussière sur les prix. D’autant que l’actuelle frénésie immobilière résulte d’une exaltation exacerbée par la pandémie et qu’elle témoigne d’une demande fortement excédentaire. Une approche qui, au demeurant, forcera des arbitrages entre les comptes fiscalisés que sont les REER, les CELI et les régimes d’épargne étude, et ce, au grand bénéfice des fiscalistes, disent des analystes.

Le bon vieux RAP

Il y aura donc toujours ce bon vieux régime d’accession à la propriété (RAP), qui permet au contribuable de retirer de son REER jusqu’à 35 000 $, en franchise d’impôt, en appui à l’achat d’une propriété. S’il a un conjoint, celui-ci peut également retirer 35 000 $ de son propre REER, pour un montant global combiné de 70 000 $. Il est ici question d’acheteurs d’une première habitation, qui deviendra la résidence principale au plus tard dans l’année qui suit l’acquisition. Il n’existe pas de limite au nombre de fois que l’on peut recourir au RAP. Mais, avant de le faire de nouveau, le premier emprunt doit être remboursé et les autres conditions d’admissibilité au RAP doivent être respectées.

On parle ici d’un emprunt au REER. Les retraits doivent être remboursés annuellement au régime sur une période de 15 ans.

Cela vaut pour du capital déjà accumulé. Selon la qualité du crédit et la marge de manœuvre en matière de cotisations au REER, les institutions financières n’hésitent pas à proposer des prêts RAP. Le prêt est acheminé au REER puis remboursé à l’institution dans le cadre d’un retrait RAP, le remboursement d’impôt découlant de la cotisation allant à la mise de fonds.

Il est souvent dit que « RAPer » n’est pas avantageux si le revenu est appelé à croître, le titulaire du régime perdant alors une déduction fiscale sur des revenus plus élevés à l’avenir. De plus, puiser dans son REER a une incidence sur le capital retraite, ne serait-ce que par la perte de la capitalisation des revenus de placement à l’abri de l’impôt. On pourrait toutefois opposer à ces réticences l’argument voulant que la résidence offre un rendement potentiellement supérieur au coût d’emprunt, encore plus si l’on considère le jeu de l’effet de levier, que le gain en capital sur une résidence principale n’est pas imposé, et que préférer un remboursement d’impôt immédiat plutôt que lointain — même plus élevé — est une idée qui se défend.

Pour la formule du prêt RAP, et puisqu’il faut rembourser son REER sur 15 ans, on pourrait retenir que le RAP a pour effet d’actualiser des remboursements d’impôt à l’égard de cotisations qui seraient faites sur 15 ans. Au demeurant, le RAP devient ici de l’épargne-retraite forcée.

Enfin, la souplesse à l’égard des fonds retirés du REER aux fins d’un RAP fait l’unanimité. Car il n’existe aucun suivi. Tout au plus faut-il être admissible et posséder la propriété dans les délais prescrits. Il n’y a donc aucun lien entre la mise de fonds et le montant du retrait. Ni contrainte quant à l’utilisation des sommes retirées.

Puis, impliquer les fonds fiscalisés du type travailleurs, comportant une déduction fiscale additionnelle, est une avenue à regarder.



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