Vers la normalisation immobilière

Maintes fois annoncé et longtemps attendu. Le retour à un certain équilibre du marché immobilier résidentiel, inversé le temps d’une frénésie pandémique, revient au centre du radar des analystes.

La surchauffe immobilière s’était intensifiée en 2019, l’accessibilité à la propriété atteignant la limite de la capacité de payer des acheteurs. La venue de la crise sanitaire devait sonner le glas de cette longue phase haussière amorcée quelque part en 2012 ou 2013. En mai 2020, la Société canadienne d’hypothèques et de logement voyait même dans sa boule de cristal une chute de 9 à 18 % du prix des logements sur 12 mois. La Banque Nationale y avait fait écho avec un recul prévisible moyen de 10 %.

L’agence DBRS écrivait pour sa part que la pandémie devrait avoir eu pour effet de ramener les prix immobiliers à un niveau compatible avec la croissance des revenus des ménages et de la population. À ses yeux, l’immobilier canadien était surévalué de 20 % en 2019. Sa lecture modérée esquissait alors une contraction de 10 % du prix moyen au Canada d’ici 2022 — et de 6 % à Montréal, écrivait-on.

On connaît la suite.

Encore en juin, l’Indice de prix de maison Teranet-Banque Nationale affichait un bond de 16 % en glissement annuel, soit la croissance la plus élevée jamais enregistrée. « Ce record est encore plus impressionnant du fait qu’il vient fracasser celui observé en juin 2017 (+14,2 %), avant la mise en place de mesures macroprudentielles visant à contenir les hausses de prix. » Les prix étaient en hausse de 10 % ou plus par rapport à la même période l’année précédente dans 90 % des 32 marchés urbains étudiés, de 30 % ou plus dans 42 % des marchés. Du jamais vu.

La pandémie est venue brouiller tous les scénarios. Une forte demande opposée à une offre restreinte, des taux d’intérêt au plancher, le recours au télétravail et le devancement des projets d’achat des premiers acheteurs ont suscité l’exaltation. Une exubérance dont les retombées pourraient être asymétriques. Selon les données d’Oxford Economics, la dette hypothécaire a crû d’environ 132 milliards de dollars au Canada durant la crise sanitaire, largement sous l’activité fébrile des ménages plus jeunes et à bas revenu. Dans l’intervalle, la valeur des propriétés résidentielles détenues par les ménages a bondi de 379 milliards, gonflant l’avoir net de l’ensemble des ménages propriétaires.

La firme de recherches estime que le prix des propriétés résidentielles est aujourd’hui surévalué d’environ 10 % dans les pays dits développés, selon la tendance à long terme lissée des fluctuations cycliques. Selon le ratio prix-loyer, le Canada arrive au deuxième rang des marchés les plus à risque parmi les 14 pays étudiés, tout juste derrière les Pays-Bas.

Mais l’heure est à une certaine normalisation. Déjà, sur le marché de la revente, les ventes de logements ont chuté de 8,4 % de mai à juin. Ce troisième recul mensuel de suite « montre que la modération du marché résidentiel est bel et bien en cours, en raison notamment de la hausse des prix » qui réduit l’accessibilité, écrit la Banque Nationale.

Moody’s Analytics rejoint ces analystes, prévoyant un retour des prix près de leur tendance à long terme, la dégradation accélérée de l’abordabilité rendant difficile le maintien du rythme de progression. « Une combinaison de restriction des politiques d’octroi des prêts et la hausse attendue des taux hypothécaires suggèrent que les prix des propriétés résidentielles devraient se refroidir au cours des 12 à 18 prochains mois. » Oxford voit d’ailleurs le taux hypothécaire cinq ans fixe à 3,7 % à la fin de 2021, et à 4 % à la fin de 2022, contre un taux réel autour de 2 %, présentement.

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