La clé de la richesse: du côté du propriétaire ou du locataire?

Bien sûr, ce titre vise à capter votre attention. Dans un autre cahier de ce journal, nous pourrions philosopher sur la définition de la richesse. J’aborde plutôt ici des calculs très terre à terre, en cette période de l’année où beaucoup quittent leur logement pour accéder à la propriété ou, encore, dans le contexte de frénésie immobilière actuelle, ont reporté cet objectif. Est-ce que votre statut de locataire est nécessairement synonyme d’appauvrissement ?

Au cours des dernières années, j’ai compris que peu de gens avaient déjà réfléchi à la véritable rentabilité de l’achat d’une maison comme résidence principale. Normal, puisque nous avons été élevés dans un mythe à relativiser : notre maison serait le plus grand investissement de notre vie. Mais la vraie question demeure : sera-t-il le plus rentable ? Du point de vue de la planification financière intégrée, il s’agit d’une question intéressante. Est-il plus rentable d’acheter une maison ou bien de demeurer locataire et de plutôt investir dans d’autres véhicules de placement ?

Étant donné la hausse du coût des maisons dans le contexte de surchauffe actuel et, conséquemment, la hausse du coût des loyers, il s’agit de calculs pertinents à faire bien que, en définitive, la réponse vous semblera un peu décevante : « Ça dépend. » En planification financière, tout est question d’hypothèses, et celles-ci sont difficiles à tester pour deux éléments importants de cette analyse. Quelle sera la valeur de votre maison dans 25 ans et quel aurait été le rendement de votre investissement ailleurs ? De plus, quel taux d’emprunt effectif faut-il utiliser pour faire le calcul ?

Je me suis amusée pour vous à analyser la situation fictive d’un jeune couple de professionnels dans la mi-trentaine ayant un revenu annuel brut de 175 000 $. Actuellement locataire, le couple se demande si cela nuira à son objectif d’indépendance financière à 60 ans. Selon les normes projetées recommandées par l’Institut québécois de planification financière (IQPF) — notamment un taux d’emprunt de 4,3 %, un taux de rendement d’un peu moins de 4 % dans un portefeuille équilibré — et pour un projet d’acquisition d’un condo à 500 000 $, j’arrive à la conclusion que le coût d’un loyer ne devrait pas dépasser 2000 $ ou 2200 $ par mois pour battre les scénarios comprenant l’achat d’un condo à 500 000 $* (incluant chacun une mise de fonds possible grâce au RAP de 35 000 $).

Si le loyer mensuel est plus bas — ou qu’un condo équivalent coûte plus cher — et que le couple épargne les surplus disponibles après impôts et dépenses personnelles, la valeur nette projetée serait vraisemblablement plus élevée s’il est toujours locataire à 60 ans. J’ai inclus dans mes scénarios avec résidence principale des dépenses d’entretien de 1 % de la valeur de la résidence, l’ajustement des dépenses pour frais de copropriété, les dépenses supplémentaires, comme les assurances et les taxes municipales, etc.

Revenons à l’importance des hypothèses. Si, dans la réalité, le taux d’emprunt demeure bas à très long terme, cela joue en faveur de l’acquisition d’une résidence principale. Si les taux de rendement annualisés d’un portefeuille équilibré dépassent 3,91 %, le scénario du locataire permet d’accumuler une valeur nette projetée encore plus élevée que celle du propriétaire.

Je répète régulièrement qu’en planification financière, il n’y a pas de réponse unique. Le même exemple avec un couple et des enfants ne permettrait pas d’utiliser les mêmes hypothèses, notamment sur le budget disponible pour épargne, sur le coût d’acquisition de la maison ou sur un loyer pour un espace similaire. Les marchés immobiliers ne sont pas pareils d’une région à l’autre non plus, et la valeur marchande projetée de votre résidence en sera influencée dans l’avenir. Mais nous constatons également une tendance à la hausse des loyers en ce moment… Par ailleurs, mes calculs ne tiennent pas compte du fait que, très souvent, les gens confondent dépenses et investissements par rapport à leur maison, ni des réparations majeures pour régler des problèmes urgents.

Il est aussi évident que, pour la majorité, le confort passera avant la rentabilité. Et c’est bien ainsi, car la vie n’est pas qu’un plan financier. Toutefois, il s’agit à tout le moins d’être conscient de l’impact qu’ont nos choix financiers. J’aurais beau vous démontrer que vous seriez plus riches en demeurant locataires, changeriez-vous pour autant votre fusil d’épaule ? Seriez-vous prêts à sacrifier votre confort pour investir davantage dans votre portefeuille de placements ?

Finalement, je ne dis pas si vous devriez acheter une maison ou si vous devriez demeurer locataire toute votre vie. Toutefois, si l’accession à la propriété est difficile à envisager pour vous à court terme, retenez tout de même que vous avez dans vos outils la clé pour vous enrichir tout en étant locataires. Vous devez cependant impérativement investir les surplus disponibles calculés par l’écart entre le coût d’habitation comme propriétaire et celui comme locataire. Si la résidence principale doit être considérée comme un actif faisant partie d’un patrimoine diversifié, le choix de demeurer locataire n’est pas automatiquement synonyme d’appauvrissement. Ça « dépend » !

*Revenu brut combiné : 175 000 $ par année ; dépenses personnelles : 81 000 $ par année ; prix d’acquisition d’un condo : 500 000 $, avec une mise de fonds grâce au RAP de 35 000 $; projection des actifs selon les normes de l’IQPF : rendement annualisé du condo 2 %.

À voir en vidéo