Pression sur les taux

Dans son rapport sur le Canada publié cette semaine, le Fonds monétaire international invite les banques à préparer les emprunteurs hypothécaires à des taux d’intérêt plus élevés à l’avenir. Avec cette frénésie immobilière laissant présager un printemps plutôt chaud pour l’accès à la propriété, doit-on voir dans la suggestion du FMI une mise en garde, voire un avertissement ?

Encore cette semaine, le marché boursier n’en avait que pour la remontée des taux obligataires. Aux craintes d’un dérapage inflationniste se sont ajoutées des anticipations d’un relâchement de la politique de rachat de titres que mènent les banques centrales. Selon le scénario dominant, en l’absence de vents contraires venant perturber le programme de vaccinations et ajouter aux effets de la crise sanitaire, la Réserve fédérale américaine devrait commencer à réduire la voilure de son assouplissement quantitatif cet automne.

La Banque du Canada pourrait le faire avant, une annonce en ce sens est attendue dès la rencontre du 21 avril, dont l’agenda comprend l’annonce sur les taux d’intérêt et la publication du Rapport sur la politique monétaire. Quant au relèvement du taux directeur, il pourrait s’amorcer à la fin de 2022 aux États-Unis, la Banque du Canada y faisant écho rapidement, retiennent les économistes du Mouvement Desjardins. Ceux de la Banque Nationale évoquent le premier trimestre de 2023.

Oxford Economics mise aussi sur une première remontée du taux directeur de la Réserve fédérale, de 25 points de base, autour de mi-2023, mais sur une réduction des achats d’actifs ne s’amorçant qu’en 2022.

On le sait, le taux cible des banques centrales influence le taux sur les prêts à la consommation et le taux hypothécaire variable. Les taux fixes de plus longue échéance s’inspirent de la courbe des rendements obligataires. Là où la pression se fait particulièrement haussière depuis quelques semaines sous l’impulsion d’une reprise économique plus forte qu’attendue, surstimulée par le plan de relance de 1900 milliards $US du gouvernement Biden s’ajoutant à une aide de 900 milliards votée à la fin de décembre.

Mais selon les projections de Desjardins et de la Nationale, le taux sur les bons du Trésor américain — une référence hypothécaire aux États-Unis — devrait bondir de 80 à 100 points de base cette année par rapport à la fin de 2020, de 135 points sur deux ans. Au Canada, le taux de l’obligation du gouvernement du Canada à échéance de cinq ans devrait augmenter de quelque 80 points entre la fin de 2020 et la fin de 2021, de 120 points sur deux ans. Pour atteindre la barre des 2,25 % et 1,6 % respectivement, des cibles laissant les taux réels en territoire négatif.

Sur le terrain hypothécaire, cette pression haussière viendrait influencer l’admissibilité en resserrant le test de résistance appliqué sur l’octroi d’un prêt hypothécaire. Le tout s’inscrivant dans un contexte de bulle. L’évaluation du marché de l’habitation de la Société canadienne d’hypothèques et de logement indiquait en décembre que des signes de surchauffe et d’accélération des prix sont encore détectés dans la région du Grand Montréal et que la surévaluation s’approche du seuil problématique. Pour la région de Québec, « le marché de la revente continue de montrer des signes de surchauffe en raison du resserrement prononcé entre l’offre et la demande. » L’exaltation immobilière ne s’est pas résorbée depuis le début de 2021. Tout cela s’inscrit aussi dans une réalité de surreprésentation du premier acheteur, la cohorte des 25-35 ans étant particulièrement active depuis l’automne, nous disait Royal LePage.

Dans son rapport, le FMI indique que selon un indice des prix immobiliers ayant janvier 2010 pour base, le Canada affiche la plus forte hausse parmi les pays de l'OCDE. Aussi, l'endettement par rapport au PIB et le ratio service de la dette/revenu disponible des ménages canadiens sont les plus élevés du G7.

 

Pour l’heure, les institutions prêteuses se livrent à une compétition particulièrement ressentie. Sous les taux affichés de 2,79 % pour l’échéance d'un an, de 3,49 % pour celle de trois ans et de 4,59 % pour l’échéance de cinq ans s’obtiennent des taux réels de 1,84 %, 1,59 % et 2,04 % respectivement selon le site de Multi-Prêts. Le taux variable, moins populaire dans un contexte de hausse du loyer de l’argent, s’affiche à 2,45 % mais s’offre à 1,4 % alors que celui sur la variable cinq ans oscille entre 1,54 % et 2,45 %.

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