Des bouchées doubles, voire triples

Il y a un projet de construction de quadruplex dans ma ville. J'aimerais que vous évaluiez ma situation financière pour savoir si je peux acheter deux quadruplex au prix unitaire d'environ 350 000 $ (700 000 $ au total). Chacun rapporterait 30 000 $, donc des revenus globaux de 60 000 $ par année. J'habiterais l'un des logements. Présentement, je suis locataire et je n'ai jamais été propriétaire (je prévois déménager l'an prochain). Je suis également célibataire.

J'ai des dettes d'environ 175 000 $ auprès d'une compagnie de crédit pour avoir acheté une clinique dentaire (prêt initial de 215 000 $). Il faudra investir encore 200 000 $ que je pourrais emprunter sûrement à cette compagnie. Le taux d'intérêt est d'environ 9 % pour mon premier prêt.

Mon revenu imposable de 2003 était de 134 000 $ (en 2002, il était de 75 000 $). J'ai 92 000 $ dans mon REER (Fonds des professionnels du Québec) et environ 50 000 $ dans des fonds à court terme. Je possède aussi 9000 $ dans des fonds équilibrés, asiatiques et américains. Enfin, voici la composition de mon portefeuille boursier: 200 BMO, 100 ABX, 200 BCE, 100 IMO, 200 PJC.A, 100 MFC, 300 MRU.A, 200 ROC, 200 TRP et 100 PFE. La valeur en actions canadiennes est d'environ 58 000 $. L'encaisse est de 1567 $. L'encaisse en dollars américains est pour sa part de 1307 $.

Sincèrement, je crois que ce serait une folie d'acheter ces deux quadruplex. Le vendeur m'a dit qu'il suffirait de mettre 100 000 $ en argent comptant pour profiter de l'effet de levier. Je crois que ce montant serait insuffisant car mon endettement serait élevé. D'ailleurs, qu'arriverait-il avec la hausse des taux d'intérêt prévue? Mon taux d'endettement serait-il trop élevé?

Merci de votre attention et j'apprécie vos conseils que vous nous donnez dans votre classe de placement Internet.

L. C.

Ouf! Voilà une attitude pour le moins inquiétante, qui se répand — à voir les nouvelles constructions de maisons neuves luxueuses — à vive allure parmi la population. Rien de plus facile aujourd'hui que d'emprunter à coup de centaines de milliers de dollars, semble-t-il. Nos banques regorgent de liquidités dont elles ne savent plus quoi faire. Les taux d'intérêt se trouvent quant à eux à des planchers historiques. Tout se conjugue pour rendre outrageusement aisé l'accès au crédit. Résultat: tout se mesure non plus par sa capacité à épargner mais par celle de supporter telle ou telle mensualité. Au diable les vertus de l'épargne, qu'on a désormais troquées contre la formule «Achetez dès maintenant et payez beaucoup plus tard».

Évidemment, dans un tel contexte d'accès facile au crédit, la chasse aux actifs bat son plein. D'où cette attitude que je relève chez vous de croire que les occasions d'investissement, il faut les saisir dès maintenant, même au prix d'emprunts considérables, car de telles occasions ne se présenteront plus dans l'avenir.

D'abord, dois-je vous dire, de belles occasions de placement, il y en aura toujours pour toute personne qui sait être patiente. Ensuite, remettez au premier plan les vertus de l'épargne que sont la persévérance, la régularité (l'épargne systématique) et la construction graduelle (j'insiste sur ce dernier qualificatif) de son avoir.

En plaçant ces quelques vertus de l'épargne au premier plan, il devient beaucoup plus facile de déterminer la marche à suivre dans votre cas pour prétendre à une retraite aisée à 55 ans (peut-être même avant).

Première chose à faire: bien asseoir votre actuel et seul placement immobilier qu'est votre clinique dentaire. Déjà là, la dette envisagée sera très élevée puisque vous estimez devoir emprunter 200 000 $ pour y investir en rénovation. Il s'agit donc d'un actif dont la valeur marchande passera au-dessus de 400 000 $, ce qui, sur le plan de la diversification, m'apparaît suffisant pour la portion immobilière de votre avoir net actuel de près de 241 000 $.

La seconde chose à faire: épargner et construire graduellement votre portefeuille global de titres (REER et hors REER). Vous êtes célibataire et avez la chance de réaliser un revenu appréciable. J'estime que, dans votre situation actuelle, vous êtes capable d'épargner systématiquement 20 % de votre salaire annuel si celui-ci se maintient régulièrement au-dessus de 120 000 $. Une partie de cette épargne annuelle servira à cotiser chaque année le plein montant au REER. Vous verrez également à réinvestir systématiquement le report d'impôt qui, lui, viendra grossir votre portefeuille hors REER. Selon ce plan, à 55 ans, la valeur de votre REER atteindra près de 466 000 $, celle de votre portefeuille hors REER, autour de 554 000 $. Votre avoir net dépassera quant à lui le million de dollars si on tient compte de l'ajustement à l'inflation du capital actuel investi dans votre clinique dentaire. À cela, il faut ajouter l'appréciation potentielle de la valeur marchande de votre clinique qui, après les rénovations, sera de plus de 400 000 $.

Il va de soi qu'en cours de route, une fois vos assises consolidées, vous aurez la flexibilité financière requise pour acquérir un quadruplex ou, si vous préférez, une maison unifamiliale. Mais, pour le moment, comme vous le dites si bien dans votre lettre, ce serait pure folie que d'acheter les deux quadruplex qu'un savant vendeur vous propose. Un tel achat gonflerait votre dette actuelle de 600 000 $, la faisant passer de près de 400 000 $ (cela comprend l'endettement prévu pour la rénovation de votre clinique) à un million de dollars, ce qui est beaucoup trop. Par ailleurs, à plus de 11 fois les revenus de location annuels potentiels, ces deux quadruplex ne sont pas des aubaines à leur prix actuel. Au mieux, de tels immeubles devraient se vendre à neuf fois leurs revenus potentiels.

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