Refroidissement immobilier

Maintes fois annoncée, la correction immobilière appréhendée trouve un écho dans la décélération de la reprise économique observée au troisième trimestre.

Le rebond de 8,9 % du PIB canadien au troisième trimestre renfermait quelques signaux négatifs. La croissance a, d’une part, été inférieure au scénario de 10,3 % esquissé par Statistique Canada. Et elle masque une décélération dans les derniers mois. De plus, combiné à une révision à la baisse de la progression du PIB mesurée au deuxième trimestre, l’agrégat demeure à 5,3 % sous son niveau trimestriel prépandémie des trois derniers mois de 2019.

Oxford Economics indique, de plus, que son « traqueur de récupération économique » pour le Canada a chuté de 3,8 points à 79,5 durant la semaine terminée le 13 novembre, soit son plus fort recul depuis avril. Cinq des sept composants de l’indicateur étaient en repli.

La firme de recherche revient également à cette cible d’une croissance de 0,2 % en octobre avancée par l’agence fédérale de statistique, qui devrait être suivie, au mieux, par une stationnarité, au pire, par une contraction du PIB en novembre et décembre au rythme des restrictions associées à la remontée des cas actifs.

Les résultats du troisième trimestre s’appuient sur une forte consommationdes ménages. Ils traduisent également un bond de quelque 30 % de l’investissement immobilier, particulièrement dans le secteur résidentiel, qui se situe désormais à plus de 10 % au-dessus de son niveau du quatrième trimestre. « Les frais de transfert de propriété ont crû de 109,5 % sous l’effet de la vigueur de la demande, de la faiblesse des taux hypothécaires et de la récupération des emplois », illustre Oxford. Au Québec, l’élan s’est maintenu en octobre et novembre, avec des ventes de propriétés résidentielles en hausse de 39 et 38 % respectivement, selon l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec. Le cumul après 11 mois fait ressortir une progression de 15 % par rapport à la période correspondante de 2019.

Contexte défavorable

Ce qui n’a pas empêché les ménages canadiens de subir un recul de 3,1 % de leur revenu disponible, associé à une baisse de 24,3 % des « autres prestations » au rythme du ciblage des programmes de soutien gouvernementaux, note Statistique Canada. Le taux d’épargne a également été ramené à 14,6 % comparativement à un record de 27,5 % au deuxième trimestre, quoiqu’il demeure encore bien au-dessus de son niveau prépandémique de 2 % observé au dernier trimestre de 2019.

Bref, la table serait mise. Hélène Bégin, économiste principale au Mouvement Desjardins, évoque un certain essoufflement et l’amorce probable d’une période d’accalmie. « Les statistiques exceptionnelles feront place à un rythme plus modéré au cours des prochains trimestres. L’effet rattrapage de l’activité est maintenant chose du passé et le contexte économique s’avère moins favorable qu’avant la pandémie », écrit-elle.

Surchauffe

Le marché immobilier résidentiel est en surchauffe. Selon les données de l’Association canadienne de l’immeuble, le prix moyen au Québec était en hausse de 20,7 % sur un an en octobre, pour dépasser les 400 000 $. À Montréal, l’augmentation du prix de référence était de 15,7 %, et elle était de 6,3 % à Québec. Si cette flambée ne permet tout de même pas à la Société canadienne d’hypothèques et de logement de déclarer une surévaluation, c’est que ce risque a été contenu jusqu’ici par les mesures gouvernementales, qui ont propulsé les revenus des particuliers, et la baisse des taux d’intérêt depuis le début de la pandémie.

Le taux de chômage reste plus élevé qu’à l’hiver dernier. L’incertitude a remonté d’un cran depuis le début de la deuxième vague. L’économie reste encore fragile au moment où les mesures de soutien aux particuliers du gouvernement fédéral sont plus ciblées depuis la fin de septembre. Cela se répercutera sur les revenus des ménages et pourrait accroître les difficultés financières de certains d’entre eux. Le secteur résidentiel sera touché par une légère détérioration du marché du travail cet automne et l’aide gouvernementale sera plus restreinte, résume l’économiste de Desjardins. S’y greffe l’abaissement du niveau d’immigration.

Si le facteur prix est appelé à jouer sur la demande d’habitations neuves, « même si le coût du crédit est favorable, la remontée du taux de chômage ainsi que le soutien du revenu plus limité du fédéral freineront aussi le secteur résidentiel dès cet automne ».

Pour 2021, Hélène Bégin s’attend à un recul de 6,5 % de la valeur dans la construction neuve et à un repli de 11,3 % des mises en chantier, principalement dans le locatif (–11,1 %) et la copropriété (–8 %), moins dans l’unifamiliale (–3,4 %). Le marché de la revente devrait également subir un ressac, avec une diminution de 4,3 % des transactions. Tout cela à l’avantage des dépenses de rénovation, appelées à croître de 11,5 %.