Resserrement immobilier

Craignant une chute musclée des prix et un accroissement des saisies, la SCHL a resserré de nouveau les critères de souscription à son assurance hypothécaire. Ça aurait pu être pire !

Annoncés le 4 juin mais en vigueur le 1er juillet, les critères de souscription à un prêt hypothécaire assuré par la Société canadienne d’hypothèques et de logement sont l’objet d’u nouveau resserrement. Ainsi, le pointage de crédit minimal pour obtenir une assurance hypothécaire passe de 600 à 680 points. Les rapports d’amortissement brut de la dette (ABD) et d’amortissement total de la dette (ATD) seront limités à ses exigences standards de 35 et 42 respectivement, alors qu’ils pouvaient atteindre 39/44 auparavant. Et les sources non traditionnelles de mise de fonds qui augmentent l’endettement ne seront plus acceptées aux fins de l’assurance prêt.

Ça aurait pu être pire. Le président de la société d’État fédérale, Evan Siddall, a été jusqu’à évoquer à la mi-mai une hausse de la mise de fonds initiale de 5 à 10 % à l’achat d’une propriété afin de constituer un coussin pour éviter de vendre une propriété à perte. Il évoquait alors des projections de son organisation anticipant une baisse de 9 % à 18 % du prix moyen des maisons au cours de la prochaine année. Et il s’inspirait des données de l’Association des banquiers canadiens pour soutenir que 12 % des emprunteurs hypothécaires ont déjà demandé un report de paiement, une proportion devant passer à 20 % d’ici septembre. Il craint que nombre de ces reports ne se transforment en saisies. Il craint qu’un cinquième de tous les prêts hypothécaires puissent être en souffrance quelque part à l’automne si l’économie ne se rétablit pas suffisamment.

Portée limitée

Cela dit, la portée de cette décision est limitée. La SCHL accapare grosso modo 50 % du marché canadien des prêts hypothécaires assurés. Dans le segment privé, Genworth MI Canada a répliqué en déclarant qu’elle « n’avait pas l’intention de modifier sa politique de souscription, en ce qui concerne les limites du ratio du service de la dette, la note de crédit minimale et les exigences de mise de fonds ».

De plus, il faut retenir que l’exercice d’évaluation du crédit de l’emprunteur comporte son lot de subjectivité. Le prêteur va également vouloir tenir compte de différents facteurs de risque, dont la stabilité d’emploi, le nombre de revenus dans le ménage, les autres éléments d’actif et toute autre circonstance pouvant affecter la capacité de l’emprunteur à assurer le service de la dette.

Dans une analyse publiée la semaine dernière, Morningstar DBRS a calculé qu’au premier trimestre de 2020, seulement 10,1 % des emprunteurs composant le portefeuille de prêts assurés de la SCHL affichaient une cote de crédit sous les 680 points. Pour leur part, les nouveaux emprunteurs au premier trimestre se voyaient attribuer une cote moyenne de 756 et seulement 5,9 % sous les 680.

Pour les ratios du service de la dette, l’ABD se calcule en prenant les frais de logement mensuels (paiement hypothécaire, taxes foncières, chauffage et proportion des frais d’entretien, le cas échéant) divisés par le revenu mensuel brut. Au premier trimestre, 12,4 % de l’encours des prêts assurés en vigueur reposaient sur un ratio de plus de 35 %. Pour l’ATD, qui se calcule en prenant les frais de logement et paiements sur autre dette mensuels divisés par le revenu brut mensuel, 29,6 % des emprunteurs affichaient un ratio de plus de 40 %.

L’agence de notation ajoute que l’abaissement de l’ABD vient réduire le pouvoir d’achat de l’emprunteur de 11 %, l’invitant ainsi à rechercher une propriété de plus faible valeur, avec l’effet pervers de provoquer une pression à la hausse sur les prix dans ce segment.

Reste le risque de se retrouver avec une valeur nette négative si le scénario de baisse des prix généralisée se confirme. Au premier trimestre de 2020, la majorité des personnes ayant recours à un prêt assuré disposait d’une mise de fonds entre 5 et 10 %, soit un ratio moyen prêt-valeur de 92,2 % pour un avoir net de 7,8 %. Ces personnes sont plus à risque. Mais sur l’ensemble du portefeuille, toutes ces années de croissance des prix dans l’immobilier se traduit par un avoir net moyen de 37,9 % au premier trimestre. De quoi constituer un coussin pour les temps orageux.