«RAPer», les considérants

La vigueur du marché résidentiel et le resserrement des règles hypothécaires placent le REER au coeur d’une stratégie immobilière. Petit rappel.

D’abord la mécanique. Le Régime d’accession à la propriété (RAP) permet au contribuable de retirer du REER jusqu’à 35 000 $, en franchise d’impôt, en appui à l’achat d’une propriété. S’il a un conjoint, celui-ci peut également retirer 35 000 $ de son propre REER, pour un montant global combiné de 70 000 $. Il est ici question d’acheteurs d’une première habitation qui deviendra la résidence principale au plus tard dans l’année qui suit l’acquisition.

À surveiller toutefois : certains régimes, comme les REER immobilisés ou collectifs, ne permettent pas des retraits en phase d’accumulation. Également, si les sommes au sein du régime sont investies ou placées dans des actifs peu liquides ou comportant une échéance, l’accès à ces fonds peut s’en trouver contraint ou pénalisé.

Pour être admissible, l’acheteur ne doit pas avoir possédé ou habité, au cours des cinq dernières années civiles, dont l’année courante, une maison qui était sa résidence principale. Il n’existe pas de limite au nombre de fois que l’on peut « RAPer ». Mais, avant d’y recourir de nouveau, le premier emprunt doit être remboursé et les autres conditions d’admissibilité au RAP doivent être respectées.

On parle ici d’un emprunt. Les retraits doivent être remboursés annuellement au REER sur une période de 15 ans, le premier remboursement (1/15) débutant dans la deuxième année suivant l’année où les fonds ont été retirés. Tout retrait non remboursé au cours d’une année entre dans le calcul du revenu et devient pleinement imposable.

Cela vaut pour du capital déjà accumulé. Selon la qualité du crédit et la marge de manoeuvre en matière de cotisations au REER, les institutions financières n’hésitent pas à proposer des prêts RAP. Le prêt est acheminé au REER puis remboursé à l’institution dans le cadre d’un retrait RAP, le retour d’impôt découlant de la cotisation allant à la mise de fonds. Même en présence d’un capital détenu hors REER, passer ainsi par ce régime génère un remboursement d’impôt venant accroître la mise de fonds.

Le calendrier devra alors tenir compte du délai de réception du remboursement d’impôt, du fait qu’il faut laisser le dépôt dans le REER pendant 90 jours et qu’il faut prendre possession de la maison l’année suivant le retrait.

À considérer

Ensuite les considérants. Il est dit que « RAPer » n’est pas avantageux si le revenu est appelé à croître, le titulaire du régime perdant alors une déduction fiscale sur des revenus plus élevés à l’avenir. Aussi, puiser dans son REER a une incidence sur le capital retraite, ne serait-ce que par la perte de la capitalisation des revenus de placement à l’abri de l’impôt. On pourrait par contre arguer que la résidence offre un rendement potentiellement supérieur au coût d’emprunt, davantage si l’on considère le jeu de l’effet de levier, et que le gain en capital sur une résidence principale n’est pas imposé.

Pour la formule du prêt RAP, et puisqu’il faut rembourser son REER sur 15 ans, on pourrait retenir que le RAP actualise des remboursements d’impôt à l’égard de cotisations qui seraient faites sur 15 ans. Au demeurant, le RAP devient, ici, de l’épargne-retraite forcée.

Enfin, « RAPer » vient abaisser le coût des primes d’assurance prêt hypothécaire, voire l’annuler s’il permet d’injecter plus que 20 % de la valeur marchande. Un avantage qu’il faut cependant opposer au fait que les prêteurs peuvent accorder des conditions plus avantageuses, sous forme d’un rabais de taux d’intérêt notamment, si le prêt est assuré. Une comparaison entre le coût de l’assurance et celui de l’avantage offert par le prêteur sera requise.

Mais la souplesse à l’égard des fonds retirés du REER aux fins d’un RAP fait l’unanimité. Car il n’existe aucun suivi. Tout au plus faut-il être admissible et posséder la propriété dans les délais prescrits. Il n’y a donc aucun lien entre la mise de fonds et le montant du retrait. Ni contrainte quant à l’utilisation des sommes retirées.

Et impliquer les fonds fiscalisés du type travailleurs, comportant une déduction fiscale additionnelle, est à regarder.