La surchauffe immobilière montréalaise s’intensifie

La surchauffe immobilière dans le Grand Montréal prend de l’ampleur. L’accessibilité à la propriété s’approchait déjà de la limite de la capacité de payer des acheteurs au premier trimestre, mais rien n’y fait. Les prix s’alignent sur une hausse de 6 % cette année, la plus forte des grands marchés canadiens.

La lecture vient des données compilées par Royal LePage. La firme de courtage a mesuré que le prix médian sur le marché résidentiel du Grand Montréal a progressé de 6 % entre les troisièmes trimestres de 2018 et de 2019, inscrivant ainsi sa plus forte progression depuis le deuxième trimestre de l’an dernier. Il s’agit du 13e trimestre consécutif où l’appréciation des prix dans le Grand Montréal dépasse la barre des 4 %, ajoute la firme.

Par segment, on peut lire dans la petite étude que les maisons à deux étages sont le type de propriété dont le prix médian s’est apprécié le plus au troisième trimestre, avec un gain de 6,5 %. Les maisons de plain-pied ont pour leur part enregistré une hausse de 5,6 % et celui des copropriétés, de 4,7 % d’une année à l’autre.

Resserrement

« Nous anticipions que l’appréciation des prix des maisons à Montréal ralentirait dans la deuxième moitié de l’année, mais les conditions du marché continuent de se resserrer », a commenté Dominic St-Pierre, directeur général et vice-président de Royal LePage pour la région du Québec. Question de tourner le fer dans la plaie, « les acheteurs qui ont remis à plus tard le projet d’entrer sur le marché doivent maintenant composer avec une augmentation sur un an de 35 000 $ dans le centre de l’île, et de 23 000 $ dans le Grand Montréal ».

Le marché s’en trouve stimulé par une forte demande, avec une progression de 10,6 % de la revente au troisième trimestre, combinée à une offre restreinte, malgré une hausse de 20,5 % de la construction neuve depuis le début de l’année dans la région métropolitaine. « La demande ne décélère pas depuis trois ans », met en exergue Dominic St-Pierre, qui y va d’une recommandation plutôt atypique pour une firme de courtage immobilier : « Certaines des propositions de la campagne électorale fédérale visant à accroître l’accès à la propriété, comme celle d’étendre la période d’amortissement sur 30 ans, ne constituent pas nécessairement la bonne réponse. Il faut demeurer vigilant puisqu’en augmentant le pouvoir d’achat, on risque de causer une pression à la hausse supplémentaire sur les prix. »

6 % contre 1,4 %

La hausse d’ensemble de 6 % calculée au troisième trimestre sur le marché montréalais se compare à un gain de 1,4 % à l’échelle canadienne. D’aucuns reconnaissent que les mesures prises par les gouvernements visant à atténuer la demande et à restreindre l’accès à la propriété dans les poches de surchauffe au Canada, notamment à Toronto et à Vancouver, ont produit leurs effets. La tension est loin de s’atténuer sur le marché résidentiel montréalais, qui devrait également afficher une appréciation du prix médian de 6 % d’une année à l’autre, au quatrième trimestre de 2019 prévoit Royal LePage, ce marché affichant la plus forte appréciation à l’échelle canadienne.

Effet sur l’accessibilité

Il y a certes un écart, le prix médian d’une maison au Canada étant 50 % plus élevé que dans le Grand Montréal selon le cabinet. Et si l’accessibilité à la propriété demeure hors de portée à Toronto et critique à Vancouver, elle poursuit son amélioration ailleurs alors qu’elle se tend ici. L’économiste principal de la Banque Royale, Robert Hogue, l’évoquait cet été. À la fin du premier trimestre de 2019, le ratio calculant la part du revenu des ménages avant impôt médian qui serait nécessaire pour couvrir les versements hypothécaires (capital et intérêts), l’impôt foncier et le coût des services publics frôlait à Montréal son sommet de dix ans, alimenté par des prix s’approchant de la limite de la capacité de payer des acheteurs.

L’indice global, à 44,3 %, dépassait largement la moyenne à long terme de 38,6 %, insistait l’économiste. « La vigueur de l’économie et du marché du travail ainsi que l’attrait grandissant exercé au niveau international continuent d’alimenter la confiance débordante de la région », a-t-il écrit.

Dans son évaluation trimestrielle du marché de l’habitation au Canada publiée en août, la Société canadienne d’hypothèques et de logement se faisait plus nuancée. La SCHL concluait pour Montréal que le degré de vulnérabilité globale restait faible, et ce, depuis près de deux ans. « Les prix des habitations sont restés en phase avec les facteurs économiques et démographiques fondamentaux, comme le revenu personnel disponible et la population des jeunes adultes », écrivait l’agence fédérale. Il n’y a pas de signe de construction excessive, mais en revanche, la surchauffe persiste sur le marché de la revente en raison du resserrement « important » de l’écart entre l’offre et la demande.

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