L’immobilier et les banques

Le resserrement des règles hypothécaires amène cet atterrissage en douceur souhaité du marché de l’immobilier venant atténuer le risque de crédit pour les institutions financières. Mais au prix d’un accès toujours plus réduit et coûteux à la propriété.

Les données sur l’accessibilité à la propriété publiées jeudi par la Banque Royale indiquent que pour la région de Montréal, le marché demeure vigoureux même si les coûts de propriété frôlent la limite de nombreux acheteurs. Entre autres, au cours des cinq premiers mois, les reventes ont grimpé de 7 % par rapport à la période correspondante de 2018, alors que le nombre d’inscriptions a chuté de 16 %. Ce faisant, les coûts de propriété sont tout sauf faibles à Montréal. Et si l’indice d’accessibilité est demeuré inchangé à 44,3 % entre le quatrième trimestre de 2018 et le premier de 2019, cette portion du revenu des ménages avant impôt consacrée aux versements hypothécaires, à l’impôt foncier et au coût des services publics se rapproche de son sommet sur dix ans et dépasse largement la moyenne à long terme de 38,6 %, dit la Royale.

À Québec, où la mesure globale d’accessibilité est parmi les plus faibles au Canada, l’abondance de logements à vendre vient exercer une pression baissière sur les prix et les coûts de propriété, et compenser pour la vigueur de l’emploi.

Sauf pour cette exception conjoncturelle, le seuil d’accessibilité à la propriété demeure donc très élevé pour les ménages, et ce, malgré l’interruption du mouvement haussier des taux d’intérêt.

En revanche, pour les institutions financières prêteuses, Moody’s ne peut que conclure au succès de l’intervention des gouvernements. Dans un commentaire publié le 14 juin, l’agence de notation rappelle que la flambée des prix dans les grands marchés a été le principal carburant d’une croissance des prêts hypothécaires résidentiels atteignant 1900 milliards au 31 mars dernier, soit l’équivalant de 95 % du PIB, et aussi de 50 % de l’actif canadien des banques.

Moody’s se réjouit toutefois de voir qu’environ 85 % des prêts hypothécaires consentis sont désormais amortis, ce qui représente un risque inférieur à la marge de crédit hypothécaire. Et que l’exposition du gouvernement a été amoindrie, la proportion de prêts assurés étant ramenée à 33 % au 31 mars dernier, contre 47 % il y a cinq ans, avant que les autorités n’amorcent leur série d’ajustements.

Mais Moody’s a prévenu que les prêteurs demeurent exposés à la dette non hypothécaire, d’autant plus sensible et vulnérable à un choc économique que l’endettement des ménages reste à des niveaux records. D’un vase communicant à l’autre…

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