De la concurrence dans l’hypothèque inversée

La Banque HomeEquity avec son programme CHIP n’est plus seule. Une autre institution fait son entrée sur le marché québécois de l’hypothèque inversée.

À la fin de mai, la Banque Équitable, filiale d’Equitable Group, a annoncé son arrivée sur le marché québécois des prêts hypothécaires inversés. Son produit s’adresse aux personnes de 55 ans et plus et concerne une propriété principale ayant une valeur supérieure ou égale à 250 000 $. Il est offert uniquement par l’entremise d’un courtier hypothécaire indépendant. Compte tenu de son profil démographique, avec le vieillissement en accéléré de sa population, le marché québécois est une terre d’accueil de prédilection pour l’hypothèque inversée.

Dans sa documentation, la Banque Équitable indique qu’elle s’appuie sur les conclusions d’un rapport de retraite réalisé par la firme de sondage Mintel selon lesquelles seulement 6 % des Canadiens se sentent en assez bonne position financière pour affronter la retraite et 43 % ont moins de 100 000 $ d’économies. De plus, « 17 % des Canadiens non retraités prévoient d’utiliser la valeur de leur logement pour les aider à financer leur retraite ». Le gouvernement prévoit que, d’ici 2030, les aînés canadiens seront plus de 9,5 millions et compteront pour 23 % de la population, ajoute l’institution.

Généralement définie comme un produit de niche et présentée comme une source de liquidité de dernier ressort, l’hypothèque inversée s’inscrit toujours plus dans ce qu’on appelle le réservoir de capital retraite. D’autant que les valeurs immobilières ont progressé rapidement et que, pour nombre d’aînés, la résidence principale représente la très grande majorité de leur avoir. Son principal avantage : emprunter sur la valeur de la propriété sans devoir effectuer de paiements réguliers, le versement hypothécaire étant capitalisé et venant grossir le montant du prêt. Le prêteur se rembourse au moment où le propriétaire quitte sa résidence. Autres avantages : ni la qualité du crédit de l’emprunteur ni sa capacité de paiement ne sont des enjeux. Il n’y a pas de possibilité de défaut, sauf si un manque d’entretien vient abaisser la valeur de la propriété.

Cette somme constituant un prêt est libre d’impôt et n’affecte en rien le supplément de revenu garanti et autres versements des régimes publics de retraite. Si cette somme génère des revenus additionnels imposables, l’intérêt versé sur le prêt est déductible.

La mathématique est simple. L’institution prête jusqu’à 55 % de la valeur de la propriété (40 % dans le cas d’Équitable). Le montant consenti tient compte de l’âge du ou des propriétaires, du lieu de résidence, de la condition de la maison, de sa valeur estimative, du type de propriété et de la conjoncture ou des tendances du marché. « En règle générale, plus vous êtes âgé et plus la valeur nette de votre maison est élevée au moment de demander une hypothèque inversée, plus le prêt qui vous est accordé est important », peut-on lire dans la documentation de l’Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC).

Quant au risque de voir l’hypothèque devenir supérieure à la valeur de la propriété, il est tributaire de l’écart entre l’accroissement de la valeur de l’actif et le jeu des intérêts composés sur la capitalisation des versements. Avec un taux de prêt moyen de 35 %, il y a de la marge. Aussi, ce risque se paie sous la forme d’un taux hypothécaire généralement plus élevé que celui sur une hypothèque traditionnelle. Chez HomeEquity, le taux peut être fixe ou variable, avec des termes allant de six mois à cinq ans. Il varie entre 5,65 % et 6,24 % alors que les taux affichés sur une hypothèque traditionnelle oscillent entre 4,09 % et 5,34 %.

Quant aux contraintes… La résidence doit être libre d’hypothèque traditionnelle ou de marge de crédit hypothécaire, ce qui peut impliquer des frais de quittance le cas échéant. Aussi, le taux hypothécaire est plus élevé et tout cela vient avec des coûts initiaux. On pense à l’évaluation (autour de 400 $), aux avis juridiques (entre 300 et 600 $) et aux frais de clôture (près de 1800 $) associés à la recherche de titres, à l’assurance-titre et à l’enregistrement du prêt, lit-on sur le site d’HomeEquity. Des avances subséquentes sont possibles, à l’intérieur des limites autorisées, à des frais tournant autour de 50 $. Enfin, des pénalités associées à un remboursement anticipé peuvent être exigées. L’hypothèque inversée n’est pas une avenue si le propriétaire pense vendre sa résidence dans les premières années.

L’ACFC propose une petite liste des sujets à aborder et des questions à poser au prêteur avant d’obtenir une hypothèque inversée :

les frais ;

les options pour obtenir l’argent d’une hypothèque inversée et les frais connexes ;

le taux d’intérêt à payer sur l’argent emprunté ;

toute pénalité à payer si vous vendez votre maison au cours d’une période donnée ;

le délai dont vous ou votre succession bénéficiez pour rembourser le solde du prêt en cas de déménagement ou de décès ;

ce qui arrive si votre succession met plus de temps pour rembourser le prêt au moment de votre décès ;

ce qui arrive si le montant du prêt dépasse la valeur de votre maison au moment de rembourser le prêt.

LE COURRIER DES IDÉES

Recevez chaque fin de semaine nos meilleurs textes d’opinion de la semaine par courriel. Inscrivez-vous, c’est gratuit!


En vous inscrivant, vous acceptez de recevoir les communications du Devoir par courriel.