Le temps de la relâche hypothécaire n’est pas venu

Les voix s’élèvent dans l’industrie de la construction pour qu’Ottawa fasse marche arrière et engage un desserrement des règles hypothécaires. Le temps du relâchement n’est pourtant pas venu, d’autant que le Grand Montréal doit conjuguer avec une surchauffe persistante.

Le Fonds monétaire international (FMI) le soulignait à larges traits cette semaine dans son rapport de « mission » portant sur le Canada. Le temps n’est pas venu d’assouplir, voire de retirer les mesures restreignant l’accès à la propriété résidentielle, dit-il. En cette période électorale au fédéral, les pressions sont plutôt fortes sur Ottawa pour qu’il assouplisse, voire élimine, les mesures de resserrement des règles hypothécaires, dont la dernière mouture est en vigueur depuis le 1er janvier 2018, écrivait-on. On pense à la promesse faite par le chef du Parti conservateur, Andrew Scheer, de revisiter cette mesure « qui a rendu le rêve de l’accession à la propriété hors d’atteinte pour un grand nombre de Canadiens partout au pays. » Des économistes mais aussi des leaders de l’industrie de la construction et des institutions prêteuses, avec une présence ontarienne surreprésentée, formulent le même souhait. Le FMI a ressenti le besoin d’appeler le gouvernement fédéral à la résistance. « Cela serait malvenu, car la dette des ménages reste élevée et un ralentissement graduel du marché immobilier est souhaitable afin de réduire la vulnérabilité » du système financier.

Le président de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a emboîté le pas. « La simulation de crise fait exactement ce qu’elle est censée faire », a écrit Evan Siddall dans une lettre remise au Comité permanent des finances. Dernière intervention en date, depuis janvier 2018, même pour une mise de fonds d’au moins 20 % permettant de se soustraire à l’assurance hypothèque, les acheteurs potentiels doivent démontrer qu’ils peuvent acquitter leur hypothèque au taux admissible le plus élevé entre le taux hypothécaire contractuel majoré de deux points de pourcentage et le taux de référence de cinq ans affiché par les grandes banques, publié par la Banque du Canada. Ce taux de référence est à 5,34 % présentement.

Activité au ralenti

Selon les calculs de la SCHL, sans les mesures de resserrement appliquées depuis 2010, les prix des logements auraient été de 3,4 % supérieurs à ce qu’ils sont à l’échelle canadienne. Il attribue aux prix élevés des habitations, surtout dans les grands marchés de Toronto et de Vancouver, l’explication derrière la détérioration de l’accession à la propriété.

Certes, l’activité immobilière a ralenti en 2018, tant sur le marché des logements neufs que sur celui de la revente. Le prix moyen sur le système interagences a également baissé. « La demande de logements pour propriétaires-occupants a été tempérée par la légère hausse des coûts d’emprunt, le ralentissement de la croissance économique et la nouvelle réglementation relative aux marchés hypothécaires », a écrit la SCHL dans son rapport sur les tendances du crédit publié mercredi. Mais pour ajouter que, « malgré ce relâchement en 2018, les prix moyens des logements au Canada sont demeurés à des niveaux historiquement élevés ». Ainsi, les obligations mensuelles moyennes par consommateur ont augmenté de 4,5 % entre les quatrièmes trimestres de 2017 et de 2018. Avec un revenu disponible moyen ne progressant que de 2,5 % dans l’intervalle, « le poids des obligations mensuelles du Canadien moyen par rapport à son revenu s’est alourdi ». Le temps du relâchement n’est donc pas venu.

D’autant que les mesures adoptées portent leurs fruits. Toujours selon les observations de la SCHL, « la part de tous les prêts hypothécaires détenus par des consommateurs ayant un faible pointage de crédit a poursuivi sa tendance à la baisse ». Les emprunteurs de ce groupe représenteraient désormais moins de 1 % des nouveaux prêts hypothécaires. S’y greffe une hausse généralisée de la cote des emprunteurs. « Le resserrement des politiques sur l’admissibilité aux prêts hypothécaires, les prix élevés des habitations et la hausse des taux d’intérêt figurent parmi les facteurs ayant peut-être une incidence sur la qualité et la quantité des emprunteurs hypothécaires. »

LE COURRIER DES IDÉES

Recevez chaque fin de semaine nos meilleurs textes d’opinion de la semaine par courriel. Inscrivez-vous, c’est gratuit!


En vous inscrivant, vous acceptez de recevoir les communications du Devoir par courriel.