Surchauffe montréalaise

Il y a deux ans, lorsque l’imposition d’une taxe immobilière pour les acheteurs étrangers frappait Toronto après Vancouver, un débordement de l’élan spéculatif au marché résidentiel de la grande région de Montréal ne devenait qu’une question de temps. Ce marché est déjà en surchauffe depuis plusieurs trimestres, mais la hausse des prix demeurait contenue. Ce n’est plus le cas. La vigueur du marché immobilier montréalais ne cesse de gagner en intensité, fournissant les ingrédients pour un embrasement.

Déjà, 2018 a été exceptionnelle pour le marché résidentiel au Québec. Dans l’existant, le nombre de transactions effectuées sur le système interagences a atteint un nouveau sommet. Une forte demande combinée à une offre limitée de propriétés à vendre a entraîné une hausse moyenne de 5,2 % des prix, une progression plutôt ressentie dans l’agglomération montréalaise, mais qui se vérifie dans l’ensemble des régions.

Et en décembre dernier, on prévoyait qu’à l’échelle québécoise, la grande région de Montréal vienne voler la vedette en 2019. « On s’attend à ce que le marché immobilier de la région du Grand Montréal affiche les plus importantes augmentations, avec une hausse du prix médian de 3 % », faisant face à une hausse des ventes de 2 %, écrivait Royal LePage. Le courtier donnait alors un portrait d’un marché serré. « Avec un nombre croissant de travailleurs profitant d’un emploi stable […] et la rareté des logements locatifs, les décideurs politiques dans nos principaux marchés seront confrontés une fois de plus à la pénurie de logements. Au-delà d’un problème d’abordabilité, nous devrons encore une fois composer avec une crise de l’offre dans le paysage immobilier résidentiel. »

Accessibilité

Les signaux étaient déjà perceptibles. L’indice d’accessibilité de la Banque Royale atteignait au troisième trimestre de 2018 son pire niveau depuis 1990 à l’échelle canadienne. L’institution calculait alors que le revenu requis pour être admissible à la propriété a bondi de 66 % depuis le troisième trimestre de 2015. Si l’accessibilité touchait des niveaux critiques à Vancouver et à Toronto, c’est à Montréal qu’elle s’est le plus détériorée au troisième trimestre, avec un indice atteignant 45,2 %, un niveau inégalé en dix ans. Cette mesure exprime la proportion du revenu avant impôts qu’un ménage doit consacrer aux coûts de possession d’une propriété, y compris les versements hypothécaires, les services publics et les impôts fonciers. « Des problèmes d’accessibilité commencent à surgir […] Les prix des logements ont encore monté rapidement », ajoutait l’institution bancaire

Dans sa nouvelle lecture montréalaise publiée cette semaine, Royal LePage évoquait un nouveau record pour ce marché résidentiel au terme du premier trimestre de 2019. « Le Grand Montréal continue dans sa lancée avec une onzième hausse de suite des prix d’une année à l’autre au-dessus de la barre des 4 %. » Aussi, « le Grand Montréal et le centre de Montréal, avec des taux d’appréciation du prix des propriétés de respectivement 5,5 % et 8,1 %, sont toujours les marchés les plus vigoureux » comparativement à Toronto et Vancouver. Sur deux ans, soit depuis avril 2017, le prix médian tous types confondus dans la grande région de Montréal a bondi de 15 % pour toucher 406 332 $.

Copropriétés

Le segment des copropriétés, devenu favorable aux vendeurs il y un an « après plusieurs années de surplus d’inventaire », se distingue avec une progression du prix médian de 5,2 % entre les premiers trimestres de 2019 et de 2018. Ce prix frôle les 330 000 $. Il s’approche de la barre des 400 000 $ dans le centre de Montréal. Les ventes ont bondi de 8,9 %, la vigueur économique de Montréal alimentant une présence accrue des jeunes acheteurs sur le marché de l’appartement en copropriété et attirant de plus en plus les acheteurs étrangers dans le centre de l’île, ajoute Royal LePage.

Il faut noter que cette érosion de l’accessibilité à la propriété, nourrie par la progression des prix, mais aussi par le resserrement des règles hypothécaires combiné aux cinq hausses des taux d’intérêt directeurs depuis juillet 2017, s’insère dans une conjoncture défavorable aux locataires. Sur le marché locatif, le taux d’inoccupation s’est fortement replié au Québec, passant de 3,4 % à 2,3 % de 2017 à 2018, tombant sous les 3 % équivalant à la moyenne des dix dernières années ou au seuil d’équilibre retenu par le FRAPRU ou le RCLALQ. Selon les régions ou centres urbains, il est revenu à ses niveaux très étroits observés en 2003 ou 2004. Aussi, en prenant exemple d’un appartement de deux chambres, la hausse moyenne des loyers a été de 2,4 % entre octobre 2017 et 2018 au Québec, de 2,8 % à Montréal, selon l’institution fédérale.

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