Revisiter le RAP

À moins de deux semaines des dépôts des budgets au fédéral et à Québec, les acteurs de l’immobilier résidentiel reviennent avec leur demande d’un régime d’accession à la propriété (RAP) bonifié. Que penser de cette demande ?

L’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ) est revenue à la charge. Citant les conclusions d’un sondage Léger, elle affirme que 8 Québécois sur 10 seraient favorables à une modernisation du RAP. On rappelle qu’à l’origine du régime, en 1992, le plafond de retrait permis (alors 20 000 $) couvrait grosso modo 20 % du prix d’achat moyen d’une maison au Québec. Aujourd’hui, ce plafond (25 000 $) ne représente que 10 %. Avant elle, la Fédération des chambres d’immeubles du Québec (FCIQ) se faisait l’apôtre d’une hausse du retrait maximal à 35 000 $ par personne. Et à l’instar de l’Association canadienne de l’immeuble, elle appuyait la formule d’un RAP intergénérationnel permettant aux parents de retirer des sommes de leur REER en franchise d’impôt pour les transférer à leur enfant désireux d’accéder à la propriété. Lors de la dernière campagne électorale, le Parti libéral évoquait l’idée d’un doublement du retrait maximal, à 50 000 $.

Dans les faits, seulement 19 % des répondants au sondage de l’APCHQ disaient avoir déjà utilisé le RAP et 8 % comptent le faire. Aussi, selon les données de l’Agence du revenu du Canada reprises en 2017 par la FCIQ, le nombre de déclarants ayant fait un retrait dans le cadre d’un RAP se chiffrait à 34 856 en moyenne annuelle de 2002 à 2015, sur des ventes résidentielles moyennes de 73 500 propriétés. Bref, le RAP est utilisé lors d’un achat sur deux au Québec. Quant au retrait annuel moyen, il se chiffrait autour de 12 500 $, soit la moitié du plafond permis.

Il existe également un enjeu d’endettement. Selon les données du magazine spécialisé Conseiller, 20 % des RAP en cours s’appuient sur de l’argent accumulé. Les autres reposent sur un prêt REER, généralement sous forme d’un prêt temporaire de 90 jours, le crédit d’impôt servant de mise de fonds à l’achat.

Les considérants

Quant aux considérants, les uns estiment que « raper » n’est pas avantageux si le revenu est appelé à croître, le titulaire du régime perdant alors une déduction fiscale sur des revenus plus élevés dans le futur. En réplique, puisqu’il faut rembourser son REER sur 15 ans, on pourrait retenir que le RAP actualise des remboursements d’impôt à l’égard de cotisations qui seraient faites sur 15 ans.

Les uns évoqueront l’incidence sur le capital retraite, avec une perte de la capitalisation des revenus de placement à l’abri de l’impôt. Les autres répondront que la résidence offre un rendement potentiellement supérieur au coût d’emprunt, davantage si l’on considère le jeu de l’effet de levier, et que le gain en capital sur une résidence principale n’est pas imposé.

Les uns avanceront que le fait de « raper » vient abaisser le coût des primes d’assurance prêt hypothécaire, voire l’annuler s’il permet d’injecter plus que 20 % de la valeur marchande. Ce qui n’est toutefois pas toujours avantageux diront d’autres. Il est rappelé que nombre de prêteurs accordent des conditions plus avantageuses, sous forme d’un rabais de taux d’intérêt notamment, si le prêt est assuré.

Par contre, tous apprécient la souplesse à l’égard des fonds retirés du REER aux fins d’un RAP. Car il n’existe aucun suivi. Tout au plus faut-il être admissible et posséder la propriété dans les délais prescrits. Il n’y a donc aucun lien entre la mise de fonds et le montant du retrait. Ni contrainte quant à l’utilisation des sommes retirées.

Petit retour

Le RAP permet au contribuable de retirer sous forme d’emprunt jusqu’à 25 000 $ de son REER en franchise d’impôt en appui à l’achat d’une propriété. S’il a un conjoint, celui-ci peut également retirer 25 000 $ de son propre REER, pour un montant global combiné de 50 000 $. Il est ici question d’acheteurs d’une première habitation qui deviendra la résidence principale au plus tard dans l’année qui suit l’acquisition.

Pour être admissible, l’acheteur ne doit pas avoir possédé ou habité, au cours des cinq dernières années civiles dont l’année courante, une maison qui était sa résidence principale. Il n’existe pas de limite au nombre de fois que l’on peut « raper ». Mais, avant de recourir une nouvelle fois à la mécanique, il faut que le premier emprunt ait été remboursé dans le REER et que la règle des cinq ans mentionnée précédemment soit respectée.

Selon les modalités du programme, les retraits doivent être remboursés au REER sur une période de 15 ans, sans intérêt. Le premier remboursement (1/15) s’effectue à compter de la deuxième année suivant le retrait des fonds. Tout retrait non remboursé entre dans le calcul du revenu et devient pleinement imposable.

LE COURRIER DES IDÉES

Recevez chaque fin de semaine nos meilleurs textes d’opinion de la semaine par courriel. Inscrivez-vous, c’est gratuit!


En vous inscrivant, vous acceptez de recevoir les communications du Devoir par courriel.

1 commentaire
  • Clermont Domingue - Abonné 9 mars 2019 05 h 01

    Problèmes de riches?

    Je ne m'étonne pas d'apprendre que l'APCHQ veuille construire davantage d'habitations. Mais...
    1- La moitié des logements existants sont habités par une personne seule.
    2-Décaisser son REER pour permettre à sa fille ou son fils de s'endetter davantage, est-ce raisonnable?
    3- De plus en plus de retraités vieillissants ont une ou deux résidences à vendre.
    4- L'inflation immobilière des dix dernières années est terminée;adieu plus value et effet de levier!
    5- Les dettes personnelles ont atteint un niveau jamais vu.
    Nos problèmes de riches vont-ils nous appauvrir?