Chaud printemps hypothécaire

L’activité hypothécaire printanière reste intense, sur fond de resserrement des règles de qualification et de hausse des taux d’intérêt, et la qualité des emprunteurs s’est améliorée, constatent les courtiers hypothécaires.

Déjà jeudi, la Banque du Canada faisait remarquer que les vulnérabilités accompagnant l’endettement toujours élevé des ménages canadiens « ont commencé à s’atténuer ». Le gouverneur de l’institution fédérale ajoutait que le resserrement des règles hypothécaires se combinait à la croissance économique et à la hausse des taux d’intérêt pour engendrer une « amélioration constante de la qualité des nouveaux prêts ».

Les dernières données du cabinet spécialisé JLR pour mai vont dans le même sens. Les préavis d’exercice sont en recul de 14 % depuis mai 2017. Pour leur part, les délaissements sont en baisse de 28 %. « Quoique faibles, les statistiques sur le nombre de délaissements et sur les avis de 60 jours ont constamment diminué au Québec depuis un an », a commenté Denis Doucet, directeur de la formation chez Multi-Prêts Hypothèques.

Réalignement de projet

Les nouvelles règles hypothécaires joueraient leur rôle. « Elles n’ont pas eu d’impact sur le premier acheteur. En fait, elles ont induit un réalignement de projet. » Denis Doucet précise que les acheteurs sont plus nombreux à se renseigner préalablement sur les possibilités s’offrant à eux. Ils vont également modifier leur choix de propriété ou de localisation, viser plus petit. Ils vont davantage se diriger vers les jumelées et les appartements, ce qui n’est pas étranger à la récente pénurie de logements observée par la Chambre immobilière du Grand Montréal. Ils vont aussi se déplacer vers les plex, notamment pour aller chercher ce revenu qui va leur permettre de se qualifier, énumère le spécialiste du réseau de courtiers hypothécaires.

Hugo Leroux, président d’Hypothéca, acquiesce. « Au lieu de se qualifier pour 320 000 $, l’acheteur va viser 280 000 $», illustre-t-il.

Il faudra mesurer, cependant, l’impact sur le refinancement et le renouvellement. « Les nouvelles règles viendront peut-être atténuer, voire annihiler la capacité de négociation de l’emprunteur. » Le refinancement de prêts arrivant à échéance cette année peut toucher jusqu’à la moitié du portefeuille de prêts des banques, selon l’institution, souligne Denis Doucet. « Les banques, les caisses sont en mesure de voir venir les choses. »

Pour les prêts assurés venant à échéance cette année, le taux contractuel se situe à 2,94 %, soit 40 points de base sous le taux disponible, a calculé la Banque Nationale.

Plus de demandes rejetées

Hugo Leroux estime que si l’on additionne tous les changements apportés aux règles hypothécaires ces dernières années, 40 % des clients ne se qualifient plus au prêt qu’ils auraient obtenu avant ces changements. Uniquement cette année, Carmen Campagnaro, présidente de la firme ontarienne Pro Funds Mortgage, a affirmé dans un texte de La Presse canadienne que les demandes rejetées par les prêteurs traditionnels sont en hausse de 20 % depuis le 1er janvier. Par ricochet, les « affaires sont de meilleure qualité » pour les prêteurs alternatifs. « On n’observe toutefois pas de mouvement sensible des prêteurs traditionnels vers les alternatifs. C’est vraiment le projet qui est modifié », insiste Denis Doucet.

Prêteurs alternatifs peu nombreux

Même constat pour Hugo Leroux. « Par rapport à la situation qui prévalait avant la crise, les prêteurs alternatifs sont peu nombreux. Ils occupent une petite place. Mais il est vrai que la qualité de leur clientèle potentielle est meilleure qu’avant. » Avant, on les appelait les B ; maintenant, on les nomme les A, poursuit le président de l’agence hypothécaire, en référence à la qualité des emprunteurs s’en remettant aux alternatifs. « L’objectif des nouvelles normes est justement d’épurer le marché. »

Selon les données du cabinet JLR, les prêteurs non traditionnels occupent désormais 12 % du marché québécois des hypothèques associées à de nouvelles acquisitions, contre 9,6 % en 2012. N’empêche, si l’on exclut la part de 41 % attribuée au Mouvement Desjardins, les « Autres prêteurs », avec leur 12 %, arrivent bons deuxièmes, ex aequo avec la Banque Nationale. La part des autres grandes banques oscille entre 5 et 10 % des hypothèques associées à de nouvelles acquisitions. Dans « Autres prêteurs », on retrouve les banques virtuelles du type Tangerine et B2B, mais elles comptent pour moins de 5 % de l’ensemble du financement accordé par ces prêteurs autres que les principales institutions.

Ces prêteurs alternatifs fonctionnent au cas par cas, mais règle générale, le taux demandé est supérieur de 100 à 200 points de base à celui des prêteurs traditionnels. « On peut passer de 3,25 % à 4,75 % », illustre Hugo Leroux. Le cas échéant, ce n’est pas dramatique. Et le prêt portera alors sur une échéance de un ou deux ans, le temps de permettre à l’emprunteur de se requalifier, ajoute-t-il.