Cette hausse des taux qui nous attend (bis)

Les pressions haussières sur les taux d’intérêt se sont fait ressentir sur les échéances plus lointaines du marché obligataire cette semaine. Si une menace inflationniste plus grande fait craindre une remontée plus rapide des taux directeurs aux États-Unis, pour l’heure le scénario actuel dominant demeure inchangé.

Cette semaine, deux des grandes banques ont annoncé une hausse du coût de leurs hypothèques de cinq ans à taux fixe. La TD a fixé son taux affiché pour les hypothèques à taux fixe à 5,59 %, comparativement à 5,14 % précédemment. Selon Robert McLister, fondateur d’un site Internet de planification hypothécaire et de comparaison des taux, cette augmentation est « inhabituelle » puisque le taux de référence n’avait pas connu de hausse de 45 points de base ou plus depuis mars 2010, peut-on lire dans un texte de La Presse canadienne.

Pour sa part, la Banque Royale entend bouger lundi. Son taux affiché pour les hypothèques de cinq ans à taux fixe devrait passer à 5,34 %, comparativement à 5,14 % actuellement.

M. McLister n’est toutefois pas sans rappeler que le taux réel offert aux emprunteurs demeure inchangé. Et qu’il s’agit, ici, probablement d’une mesure d’atténuation des risques. Car de nouvelles règles hypothécaires prévalent depuis janvier, imposées aux institutions fédérales par le Bureau du surintendant des institutions financières. Même pour une mise de fonds d’au moins 20 % permettant de se soustraire à l’assurance hypothèque, les acheteurs potentiels doivent démontrer qu’ils peuvent acquitter leur hypothèque au taux admissible le plus élevé entre le taux hypothécaire contractuel majoré de deux points de pourcentage et le taux de référence de cinq ans publié par la Banque du Canada.

Taux affiché, taux réel

Cela étant, le taux affiché se situe présentement à 3,44 % pour un an (fermé), à 4,15 % pour un fixe trois ans, à 5,14 % pour un fixe cinq ans. Mais le réel oscille autour de 2,99 %, de 3,09 % et de 3,29 % respectivement. Ces derniers taux varient de plusieurs points de base entre les institutions et les courtiers hypothécaires.

Dans le segment taux variable, le loyer varie entre 2,2 % et 3,15 % pour l’échéance de cinq ans selon les institutions, entre 3,2 % et 3,45 % pour celle de trois ans, soit près du taux préférentiel de 3,45 % dans ce dernier cas.

Pour la suite des choses, le scénario dominant demeure malgré les craintes d’une inflation plus menaçante et de la remontée plus forte que prévu des cours pétroliers. Pour reprendre le pronostic des économistes du Mouvement Desjardins, « l’optimisme exprimé par les autorités monétaires nord-américaines, que nous partageons dans l’ensemble, et la remontée de l’inflation confortent nos attentes d’une augmentation graduelle des taux de détail canadiens au cours des prochains trimestres ».

Ainsi, deux augmentations additionnelles du taux cible au jour le jour de la Banque du Canada, de 25 points de base chacune, restent au menu cette année. Le taux de référence de la banque centrale se situerait ainsi à 1,75 % à la fin de 2018, poussant le taux préférentiel à 3,95 %. À partir de ces paramètres, les projections font ressortir une augmentation du taux sur une hypothèque fixe d’un an de 50 points d’ici la fin de 2018, d’au moins 15 points sur l’échéance de trois ans et de 40 points sur celle de cinq ans. Et d’au moins 40 et 65 points respectivement pour ces deux dernières échéances si le marché obligataire subit plus de pression.

À titre d’illustration il est estimé que chaque hausse de 25 points équivaut, grosso modo, à 75 $ par année par tranche de 50 000 $ d’hypothèque.


 

Revente rapide d’appartements

Le cabinet de recherche immobilière JLR a mesuré la rentabilité d’une revente d’un appartement dans un immeuble en copropriété après un court délai de possession. Les données viennent du Registre foncier du Québec et portent sur les logements acquis en 2014 ou en 2015 et revendus au plus tard le 31 décembre 2017. Ce fut le cas pour 10 % des logements vendus.

Au total, 40 % des revendeurs ont profité d’une hausse de prix de plus de 5 % et 27 %, d’une augmentation de prix de 1 % à 5 %. Cependant, 6 % des revendeurs ont dû se départir de leur propriété pour un montant égal et 27 %, pour un montant inférieur au prix d’achat, a mesuré le cabinet.

Ces calculs ne prennent toutefois pas en compte les frais liés à l’achat (taxe de « bienvenue », frais de notaire, prime d’assurance hypothécaire) ni les frais de courtage. Et ils sont influencés par les saisies, 2 % des transactions retenues ayant été effectuées par le créancier.

Le cabinet de conclure : « Il existe bel et bien un risque de revendre à perte. La possession durant un plus grand nombre d’années est habituellement plus intéressante financièrement. »

Et attention à une période de détention plus courte. « Les profits tirés de l’achat-revente rapide de propriétés sont généralement considérés comme un revenu d’entreprise entièrement imposable. L’exemption pour résidence principale ne s’applique pas à la revente précipitée de propriétés », a précisé cette semaine l’Agence du revenu du Canada.