La cote aux prêteurs alternatifs

Les prêteurs dits alternatifs occupent désormais 12 % du marché québécois des hypothèques associées à de nouvelles acquisitions, contre 9,6 % en 2012. Le resserrement des règles hypothécaires auquel les institutions financières sous juridiction fédérale sont soumises pourrait accélérer le mouvement en dirigeant plus d’emprunteurs vers eux. Même des emprunteurs qui, autrement, auraient été acceptés par les grandes institutions.

Dans son rapport 2017 sur le marché hypothécaire du Québec, le cabinet de recherche immobilière JLR évoque largement cette montée en puissance du prêteur alternatif, qui bénéficie d’un environnement favorisé par la progression du courtage en ligne, de l’arrivée croissante des sociétés de financement et de l’activité grandissante des courtiers hypothécaires. Les nouvelles règles viendraient s‘ajouter au mouvement.

Depuis janvier, même pour une mise de fonds d’au moins 20 % permettant de se soustraire à l’assurance hypothèque, les acheteurs potentiels doivent désormais démontrer qu’ils peuvent acquitter leur hypothèque au taux admissible le plus élevé entre le taux hypothécaire contractuel majoré de deux points de pourcentage et le taux de référence de cinq ans fixé par la Banque du Canada.

« Les mesures s’appliquent seulement aux institutions que le Bureau du surintendant des institutions financières réglemente. Desjardins, par exemple, n’est pas chapeautée par le BSIF, mais elle a tout de même décidé [d’appliquer] ces nouvelles règles. Par contre, plusieurs prêteurs alternatifs ne sont pas assujettis à la réglementation de BSIF et ne choisiront pas de suivre la nouvelle réglementation. Ceux-ci pourraient donc en profiter pour approcher une clientèle qui est maintenant exclue par les prêteurs traditionnels », peut-on lire. Un texte de La Presse canadienne publié le 6 février indiquait que le nombre de refus par les banques et autres prêteurs traditionnels avait bondi de 20 % depuis le début de l’année.

Dans un sens plus large, question d’illustrer le potentiel qui s’offre, Paul Taylor, président de Professionnels hypothécaires Canada, estimait dans une entrevue au Globe and Mail publiée à la fin de septembre que les nouvelles règles hypothécaires, combinées à la hausse des taux, auront pour effet de réduire de 15 % annuellement le volume des ventes résidentielles au Canada, plus d’acheteurs éprouvant des difficultés à se qualifier pour un prêt. L’association représentant les courtiers hypothécaires parlait d’une diminution annuelle du volume de l’ordre de 50 000 à 75 000 propriétés vendues.

De meilleures affaires

Paradoxalement, ces prêteurs alternatifs auraient quelque peu souffert des règles introduites à l’automne 2016 resserrant l’accès aux emprunteurs contraints de s’en remettre à l’assurance-hypothèque puisque ne disposant pas de la mise de fonds minimale requise. « Il faut savoir qu’un prêt doit être assuré afin d’avoir accès au programme de titrisation publique et que ces programmes constituent une méthode de financement majeur pour les sociétés de financement hypothécaire », précise JLR. Cette corrélation expliquerait le recul de 0,5 point de pourcentage de la part de marché des petits prêteurs en 2017. En revanche, le nouvel encadrement de 2018 pourrait leur être une source d’« affaires de meilleure qualité », lisait-on dans le texte de l’agence de presse.

Il reste que les institutions traditionnelles continuent d’accaparer la quasi-totalité du marché québécois des prêts hypothécaires consentis à l’achat d’une propriété. Mais le Mouvement Desjardins domine avec 41 % du marché, selon les données de JLR. Les « Autres prêteurs », avec 12 %, arrivent bon deuxième, ex aequo avec la Banque Nationale. La part des autres grandes banques oscille entre 5 et 10 %.

La Laurentienne ferme la marche avec 2 % des hypothèques associées à de nouvelles acquisitions. Le pourcentage mesuré exclut les données de sa filiale banque B2B, les banques virtuelles entrant dans la catégorie Autres prêteurs. Mais même en les comptabilisant, le pourcentage combiné ne grimperait que légèrement, précise le cabinet.

D’ailleurs, les banques virtuelles du type Tangerine et B2B ne représentent « qu’une petite part (moins de 5 %) de l’ensemble du financement accordé par les prêteurs autres que les principales institutions », souligne JLR.