L’effet collatéral des nouvelles règles hypothécaires

L’impact des nouvelles règles hypothécaires ne fait pas l’unanimité au sein même du secteur, et entre le secteur et les autorités réglementaires. Petit survol des analyses et affirmations de l’un et des autres.

 

Que dit le secteur

Selon l’Association canadienne de l’immeuble, une simulation de crise des taux d’intérêt hypothécaires pour ceux qui ont besoin d’une assurance-prêt hypothécaire forcera les acheteurs d’une première maison à repenser la dépense qu’ils peuvent se permettre. Elle rappelle que « les acheteurs d’une première maison sont favorables à la vague de maisons qui changent de main, ce qui fait d’eux le pivot du marché de l’habitation ».

Pour sa part, l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec a brandi le spectre d’une chute de 18 % des mises en chantier et une baisse de 7 % des reventes de maison l’an prochain. Les nouvelles règles devraient retrancher 74 000 ménages locataires québécois susceptibles de se qualifier pour l’achat d’une maison à un prix moyen de 270 000 $.

Pour la Fédération des chambres immobilières du Québec, les nouvelles règles viendront « réduire considérablement tant le nombre de ménages qui remplissent les conditions pour obtenir un prêt hypothécaire assuré que les montants des prêts accordés […]. Et il y aura un réel risque de voir les prix diminuer. »

La Fédération voit également venir des pressions à la hausse sur les taux hypothécaires, notamment ce souhait du gouvernement fédéral d’obtenir un meilleur partage des risques entre la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) et le secteur privé en cas de défaut de paiement. « Une analyse préliminaire, réalisée par le gouvernement fédéral lui-même, indique que l’augmentation moyenne des coûts des prêteurs pourrait se situer entre 20 et 30 points de base. »

À l’opposé, la firme de courtage Royal LePage en atténuait la portée en soulignant que « la majorité des grands prêteurs utilisent déjà des critères semblables, lors de la souscription à une hypothèque, depuis un bon moment. Ce qui était auparavant une disposition discrétionnaire fait aujourd’hui partie de la loi et devrait aider à prévenir l’endettement des ménages à long terme. »

Pour sa part, la Financière Banque Nationale calculait que 77 % des emprunteurs assurés échapperaient aux mesures restrictives. Au terme de sa mathématique, l’institution évaluait à 7 % le pourcentage des acheteurs touchés par ces nouvelles règles.

Que pensent les autorités

Selon la SCHL, si la simulation vient limiter le montant du prêt, elle n’est pas l’équivalent d’une hausse de taux. L’acheteur peut retarder son achat, viser une propriété de plus faible valeur, ajouter un cosignataire ou augmenter sa mise de fonds. « Selon notre analyse, de 5 à 10 % de tous les acheteurs potentiels seront touchés au cours de la première année de la mise en oeuvre des nouvelles mesures. » L’institution voit du même souffle que les risques de surchauffe, hier cantonnés aux marchés de Toronto et de Vancouver, se répandent, avec présentement neuf marchés entrant en territoire de surévaluation modérée ou élevée.

Et six villes reçoivent le drapeau rouge évoquant des conditions problématiques élevées.

Avant elle, le Bureau du surintendant des institutions financières rappelait que les exigences actuelles, en ce qui a trait au capital des assurances hypothécaires, ont été développées au début des années 1990 et que leur dernière mise à jour remontait à près de 15 ans. L’autorité réglementaire proposait alors de nouvelles règles pour les fournisseurs d’assurance hypothécaire résidentielle qui sont plus sensibles au risque. Aussi, les nouvelles exigences en matière de capital comprendraient un montant de base s’appliquant à tous les prêts hypothécaires et un montant supplémentaire couvrant les prêts sur les marchés où les prix des maisons sont élevés par rapport aux revenus des emprunteurs.

Que nous rappelle 2007

Aux États-Unis, avant l’éclatement de la crise des subprimes, l’Association des banquiers hypothécaires calculait que le taux de défaut de paiement sur les prêts immobiliers était de 4,95 % à la fin de 2006, non loin de la norme des années précédentes. Mais cette donnée renfermait un taux de défaut atteignant 13,3 % parmi les ménages américains à haut risque de solvabilité. L’encours des prêts dans ce segment à haut risque comptait pour 35 % des titres hypothécaires émis, contre à peine 13 % trois ans plus tôt.

On connaît la suite.