L’immobilier résidentiel poursuit son rééquilibrage

Montréal et Québec ne sont pas Vancouver et Toronto. Le marché immobilier résidentiel poursuit son rééquilibrage au Québec même si l’accès demeure serré par une hausse du revenu disponible inférieure à celle des prix.

Les plus récentes données dressent un portrait encore plus contrasté de l’état de santé du marché immobilier à l’échelle canadienne. Selon l’indice d’abordabilité publié cette semaine par les économistes du Mouvement Desjardins, l’accessibilité au logement s’est détériorée davantage selon la moyenne canadienne, l’indice reculant de 5,7 points à 101,5 au premier trimestre. « Cette contraction est essentiellement attribuable à une hausse relativement élevée du prix de vente moyen d’une résidence, soit de 6,5 % », alors que les revenus après impôts des ménages ont peu progressé. Question d’illustrer l’accessibilité toujours plus récente, l’indice Desjardins du Canada demeure sous sa moyenne historique, « ce qui signifie que l’accès à la propriété est plus difficile en ce début d’année que ce qu’il a été observé en moyenne depuis 1996 », note l’institution.

L’immobilier demeurait plus abordable au Québec même si l’indice s’est légèrement replié, de 134,3 à 133,1, entre le quatrième trimestre de 2015 et le premier de 2016. Là aussi, le prix de vente moyen a progressé plus rapidement que le revenu disponible. Le marché était plus serré à Montréal, avec un indice à 135,5. Mais le changement le plus marqué a été mesuré à Sherbrooke, l’accès à la propriété ayant été facilité par une chute de 19,2 % du prix de vente moyen d’une résidence, ajoute Desjardins.

Sur une base historique, l’indice québécois est passé d’un creux de 107,0 à un sommet de 172,8 sur la période 1996-2016, pour une moyenne de 138,1.

Au niveau canadien, et même si la comparaison peut ne pas refléter la culture et les particularités propres à chaque marché, l’accès à la propriété à la propriété était le plus élevé à Trois-Rivières (indice de 215,5), puis au Saguenay (198,1). Il était le plus faible à Vancouver (65,3), puis à Toronto (95,5).

Précisons que cet indice constitue un ratio entre le revenu disponible moyen des ménages et le revenu dit de qualification, soit le revenu nécessaire pour obtenir une hypothèque sur une résidence au prix moyen. Entre dans ce revenu de qualification les coûts associés à la propriété (charges hypothécaires, taxes foncières et coûts des services publics), explique Desjardins.

Effet prix

L’effet prix ne démord pas. Selon l’indice de prix de maison Teranet-Banque Nationale, la poussée moyenne en avril a été de 1,2 % reflétant des gains mensuels dans 10 des 11 régions couvertes. Vancouver arrivait en tête avec une augmentation de 2 % un troisième mois de suite, ajoute-t-elle. « Sur 12 mois, l’indice composite a gagné 8,1 %, soit sa plus forte progression annuelle depuis septembre 2010. » En glissement annuel, une hausse de 19,8 % a été observée à Vancouver, de 11,7 % à Hamilton et de 10,5 % à Toronto. Elle n’a été que de 0,8 % à Ottawa-Gatineau et de 0,1 % à Montréal, Québec ayant encaissé un repli de 3,8 %.

Selon l’évolution des prix, c’est à Vancouver, à Victoria, à Toronto et à Hamilton « que l’essor de l’immobilier se poursuit », résume la Nationale.

Étrangement, selon la dernière évaluation de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), Victoria et Vancouver affichent respectivement des signes faibles et modérés de conditions problématiques. Aucun signe de surchauffe, d’accélération des prix, de surévaluation ni de construction excessive n’est décelé dans ce premier marché. Pour sa part, Vancouver montre une situation de surévaluation, mais les autres indicateurs n’inquiètent pas. Le marché immobilier d’Hamilton n’est également pas problématique, mais la SCHL parle de signes élevés pour celui de Toronto, avec une dynamique particulière entre le segment haut de gamme et les propriétés à plus faible prix.

Problématique modérée

À Montréal et à Québec, le cadre d’analyse émet des signes modérés de conditions problématiques. La surévaluation est modérée à Montréal, élevée à Québec. Mais dans les deux cas, le marché souffre d’un « ralentissement de la croissance de la population des accédants à la propriété (les 25-34 ans) et la progression relativement modeste du revenu personnel disponible », souligne la SCHL. Et l’offre excédentaire de condominiums ne s’est pas résorbée. Pour Montréal, « le nombre de logements en copropriété achevés et invendus s’est stabilisé mais demeure élevé », dit la SCHL qui pointe aussi en direction « des nombreuses copropriétés en construction à l’heure actuelle ». Pour Québec, « le niveau élevé de l’offre de copropriétés continue de susciter une certaine inquiétude ».

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