Justification d’une bulle qu’on ne voit toujours pas

La Banque du Canada vient une nouvelle fois de situer le tandem endettement des ménages-surévaluation immobilière au rang des principales vulnérabilités du système financier. Dans une étude spéciale, l’économiste Matthieu Arseneau, de Banque Nationale Marchés financiers, qualifie tous ces avertissements d’alarmistes.

Il en a été question le 2 mai. Son dégonflement a été maintes fois annoncé, mais encore faut-il qu’il y ait gonflement. La bulle immobilière au Canada reste encore au rang du mythe ou de la légende urbaine, était-il écrit. Les avertissements sont pourtant nombreux depuis un an.

Pour une, la banque centrale retient que le marché immobilier canadien serait surévalué de 10 à 30 %. Puis, la Société canadienne d’hypothèques et de logement publiait une mise à jour des résultats de son cadre d’analyse et d’évaluation des prix des logements, pour conclure à une « modeste surévaluation », certains centres urbains « montrant davantage de signes de surévaluation que d’autres ».

En janvier, le Fonds monétaire international (FMI) retenait que l’endettement des ménages avait atteint des sommets sans précédent au cours de la dernière décennie, pour afficher le taux le plus élevé parmi les pays membres de l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE). Et l’organisme de Washington faisait le parallèle avec la hausse des cours immobiliers de plus de 60 % pour l’ensemble du marché canadien depuis 2000.

Auparavant, la firme de recherche en investissements Morningstar dénonçait une surévaluation accrue, alors que l’agence Fitch se joignait également au clan des pessimistes. Pour Morningstar, le déséquilibre pourrait désormais atteindre les 30 %, alors que Fitch chiffrait la bulle à 20 %.

L’an dernier, dans son rapport de juin, le FMI observait alors que le marché immobilier canadien était, avec celui de la Belgique, le moins abordable des pays de l’OCDE. Le FMI chiffrait alors le déséquilibre des prix au Canada à 10 %, alors que l’OCDE avait avancé précédemment la barre des 30 %.

Et, selon ses plus récents calculs, The Economist soutient que le prix des maisons au Canada est surévalué de 35 % sur la base des revenus des Canadiens, de 89 % sur celle des prix des loyers.

Faibles taux

Matthieu Arseneau remet tous ces calculs dans une juste perspective historique, et dans la conjoncture actuelle d’une faiblesse persistante des taux d’intérêt. Ce faisant, tant le ratio prix-revenu disponible que le ratio prix-loyer proposent une comparaison biaisée ou déformée, et ce, aussi bien entre les pays que sur une base historique. Il rappelle que, sur une période d’amortissement de 25 ans d’un prêt hypothécaire, les intérêts représentent 35 % des fonds déboursés. Pour conclure que, « malgré la forte hausse des prix des maisons, la faiblesse des taux d’intérêt fait en sorte que l’accessibilité au logement demeure favorable au Canada ».

L’économiste reconnaît que, au dernier trimestre de 2014, le prix des maisons et appartements au Canada était supérieur de 42 % à son niveau de 2007, contre une progression de 6 % pour la moyenne des pays de l’OCDE. Pour demander : « Se pourrait-il que les villes canadiennes aient connu simplement un processus de rattrapage » depuis 2000 ?

L’analyste ajoute que, s’il peut compter sur la faiblesse du loyer de l’argent et sur un marché du travail résilient, le marché immobilier bénéficie également d’une démographie favorable. Il pointe en direction d’un solde migratoire fortement positif. « Cette puissante vague d’immigration contribue à l’accroissement de la population âgée de 20 à 44 ans, c’est-à-dire la cohorte associée à la formation des ménages et à la demande de logement. »

 

Simulation

Mais, quels que soient l’approche retenue ou le scénario appelé à prévaloir, rien ne vaut une simulation. Dans le pire des cas plausibles, le taux sur cinq ans augmenterait de 220 points de base, ce qui ferait passer le poids du remboursement de 35 à 44 % du revenu disponible, soit un peu plus que le niveau observé en 2007. « En supposant un retour des taux directeurs au niveau d’équilibre estimé par la Banque du Canada d’ici 2018, le niveau d’accessibilité demeure dans sa fourchette des dernières années, dans la mesure où les revenus poursuivent leur tendance. » Or la hausse anticipée des taux est plus modeste, « ce qui pourrait se traduire par un niveau d’accessibilité relativement stable sur cet horizon ». Et si on supposait qu’il n’y aurait pas de hausse du revenu sur cette période, « les prix des maisons subiraient une correction de 11 % pour conserver le niveau d’accessibilité actuel ». Donc, tous ces scénarios « sont peu propices à une correction des prix des maisons, si le marché du travail tient bon », conclut l’économiste.