L’hypothèque inversée reste un produit de niche

Vieillissement de la population et prolongement de l’espérance de vie… Le volume des hypothèques inversées connaît une forte progression en pourcentage. Ce type de prêt demeure toutefois encore un produit de niche.

La Banque HomEquity a publié les statistiques cette semaine. Le volume des prêts hypothécaires inversés a bondi de 23 % en 2014 pour atteindre 319 millions de dollars, un volume record. Au 31 décembre, le portefeuille du principal souscripteur de prêts hypothécaires inversés au Canada dépassait 1,7 milliard… pour un produit dont le concept a été lancé en 1986.

La banque spécialisée s’attend à ce que le volume affiche une croissance annuelle de 25 à 30 % au cours des prochaines années, « étant donné les tendances démographiques actuelles et le prolongement de l’espérance de vie […] Nous observons une demande accrue de prêts hypothécaires inversés au fur et à mesure que davantage d’aînés canadiens optent pour cette solution pour répondre à des préoccupations telles que leur qualité de vie, l’insuffisance de leurs économies et de leurs pensions. »

D’autant que ce produit permet de monétiser la valeur de la propriété résidentielle, devenue pour plusieurs leur plus important réservoir de capital retraite. D’autant, aussi, qu’il est de plus en plus accessible.

Banque HomEquity

Le Programme canadien de revenu résident CHIP est devenu en octobre 2009 Banque HomEquity, une banque de l’annexe I. Ce statut de banque lui donnant accès aux dépôts de détail par l’entremise de courtiers en dépôt, HomEquity peut se financer à moindre coût. Ce faisant, si, dans le passé, il n’était pas rare de voir ce type d’hypothèque être coiffé d’un taux de 150 à 175 points de base plus élevé que l’hypothèque traditionnelle, aujourd’hui cet écart de taux se rétrécit. Puisque cette hypothèque peut être conservée, en moyenne, entre 10 et 12 ans, ce taux, qui est variable, doit être comparé à un taux hypothécaire de dix ans.

Autre évolution au fil des ans, l’hypothèque inversée couvre un spectre plus large et s’adresse à une personne plus jeune. Le produit peut être offert aujourd’hui à une personne de 55 ans alors qu’avant, l’emprunteur type avait 72 ans. Le prêt consenti oscille entre un minimum de 20 000 $ et un maximum de 750 000 $, et la propriété servant de collatéral au prêt est la résidence principale. Le prêt moyen se situe autour de 100 000 $ au Québec.

Petit survol

Le maximum consenti représente 40 % de la valeur de la propriété résidentielle, mais la moyenne est de 35 %. Il n’y a pas de versement hypothécaire à effectuer, ce versement étant capitalisé deux fois l’an. Il n’y a aucune exigence de remboursement, donc pas de risque de défaut de paiement.

Quant au risque, il est en définitive nul pour l’institution. Elle mise, ici, sur le jeu d’écart entre l’intérêt composé capitalisation sur une portion de la valeur de la résidence et le rythme de croissance sur la plus-value. Ainsi, il est estimé qu’au remboursement, l’emprunteur ou sa succession peut espérer récupérer 60 % de la valeur restante.

La mécanique est simple, mais elle n’est pas sans frais. L’emprunteur aura à payer les frais d’évaluation de la propriété, les frais notariés et les frais du programme, couvrant les frais d’administration, de recherche de titres, d’enregistrement de l’acte de prêt, etc. Le débours total est évalué à 2000 $.

Des avances subséquentes sont possibles, à l’intérieur des limites autorisées, à des frais ne dépassant pas 50 $. Et des pénalités associées à un remboursement anticipé de l’hypothèque sont exigées, dans les trois premières années. Le produit ne convient donc pas à la personne qui pense vendre sa propriété à l’intérieur de ces trois ans.

Dernier ressort

Il y a donc un petit hic, associé au taux d’intérêt variable exigé, plus élevé que sur une hypothèque traditionnelle ou une marge de crédit hypothécaire. Mais 100 000 $ de plus peuvent tout changer. Ce montant peut servir à payer une dépense, à rembourser des prêts à la consommation, à cotiser à un REER, ou encore il peut être investi ou transformé en une rente et procurer un revenu additionnel, de placement ou de rente. Cette somme constituant un prêt est libre d’impôt et n’affecte en rien le supplément de revenu garanti et autres versements des régimes publics de retraite.

Pour plusieurs, l’hypothèque inversée demeure encore une source de liquidités de dernier ressort, l’équité de la propriété étant un réservoir dans lequel on peut puiser si l’on vit plus vieux.

Pour d’autres, ce patrimoine fera la différence entre survivre ou vivre leur retraite.

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2 commentaires
  • Yves Corbeil - Inscrit 17 janvier 2015 14 h 52

    Sans gêne aucune

    Qu'est-ce qu'on sortirait pas pour accéder au patrimoine des surconsommateurs innocents. Les héritiers n'auront plus a se battre au portillon.

    • Sylvain Auclair - Abonné 18 janvier 2015 19 h 25

      Pourquoi un propriétaire de maison devrait-il tout léguer à ses enfants?