Mon terrain vendu, comment investir l’argent?

Je suis en processus de vendre un terrain au montant de 40 000 $. Comme je ferai un profit à la vente de 28 000 $, j’aimerais avoir vos conseils quant à la façon d’investir la somme provenant de cette vente, c’est-à-dire quel véhicule de placement (REER, CELI, etc.) je devrais privilégier en fonction de ma situation.

 

Je suis à la fin de la vingtaine et ce montant de 40 000 $ (avant impôt) constituera mon montant de départ pour investir à la Bourse.

 

Salaire annuel prévu pour 2014 : 55 000 $.

 

Cotisations REER disponibles pour 2014 : 9300 $.

 

J’estime le montant approximatif qui restera dans mes poches à environ 36 000 $, selon que je privilégie au maximum le REER ou non. Je prévois d’investir la totalité de ce montant en actions de sociétés canadiennes (1 ou 2) et américaines (1 ou 2) que j’ai déjà sélectionnées.

 

Merci pour vos conseils.

 

Un lecteur

 

REER et CELI constituent une excellente combinaison dans votre cas. Avec le produit de la vente du terrain, vous pourrez cotiser pleinement au REER (cotisation permise dans votre cas de 9300 $), ce qui vous permettra de réaliser un report d’impôt de 3568 $ (taux marginal d’impôt de 38,37 %). Ce report viendra réduire l’impôt à payer sur le gain en capital de 28 000 $ dont la moitié est imposable à votre taux marginal de 38,37 %. Sans la cotisation au REER, du produit de la vente de 40 000 $ (je ne tiens pas compte ici de la commission du courtier), il ne vous serait resté que 34 628 $ après impôt.

 

Avec la cotisation au REER, vous disposerez après impôt de liquidités de 38 196 $, dont 9300 $ seront dans le REER.

 

Le reste du produit de la vente, soit 28 896 $, viendra meubler votre compte hors REER. Dans le cas de ces liquidités, la priorité va indiscutablement au CELI. Si vous n’avez jamais cotisé à ce régime, vos cotisations accumulées et pouvant être versées à celui-ci en 2014 totalisent 31 000 $. Certes, les sommes versées dans le CELI ne sont pas déductibles de votre revenu imposable. Par contre, et c’est là un précieux atout pour un jeune travailleur en mesure de courir des risques de placement plus élevés, les sommes inscrites dans le CELI et les revenus de placement qu’elles généreront sont exemptés d’impôt, votre vie durant. Voilà le régime idéal à partir duquel tout jeune travailleur doit amorcer la construction de son portefeuille boursier. Gains en capital et dividendes futurs seront exemptés de tout impôt.

 

Vous dites envisager d’investir dans les actions de deux ou quatre entreprises canadiennes et/ou américaines. Je vous suggère ici de vous en tenir dans un premier temps aux titres de grandes entreprises susceptibles de faire partie du coeur (la partie solide) de votre portefeuille. Et, pour ce faire, je vous recommande un abonnement à une bonne lettre financière 100 % objective qui suit les développements de ces grandes entreprises.

 

Notez que, vu votre jeune âge, la priorité ira à la construction de votre portefeuille d’actions pour les 15 à 20 prochaines années. Donc, tant les liquidités de votre CELI que celles de votre REER devront être consacrées aux actions.

 

Viendra un temps où vos connaissances en matière de placement se seront améliorées sensiblement. À partir du moment où vous aurez assez bien maîtrisé les rouages de la Bourse, vous pourrez entreprendre la construction de la section périphérique de votre portefeuille (maximum 30 % de celui-ci). Pour cette partie de votre portefeuille, vous pourrez privilégier l’achat d’actions de plus petites entreprises de nature plus risquées mais dont la plus-value potentielle est plus élevée. Ce n’est pas tout le monde qui est toutefois en mesure de réaliser de tels placements. Ce type de placement requiert de la part de l’investisseur un suivi plus serré. C’est important ici d’être très bien informé, en fait mieux informé que la moyenne des gens sur l’activité des entreprises choisies. L’effort consacré au suivi en vaudra parfois la chandelle, alors que le cours de ces actions peut littéralement exploser. Ce genre de placement ira en priorité dans votre CELI, là où les gains mirobolants, s’il doit y en avoir, ne seront jamais imposés.

 

Réduire la partie résidence principale de son plex peut se justifier

 

Bonjour,

 

Dans l’édition des 17-18 mai du Devoir, vous discutez du cas d’un lecteur qui a déclaré n’habiter que 25 % de son plex (au lieu de 50 %) pour pouvoir imputer plus de dépenses à l’encontre de ses revenus de location (« On ne peut pas déclarer n’importe quoi au fisc »). Au contraire de ce que vous déclarez («[…] une telle stratégie n’a certainement pas été avantageuse… »), j’estime que c’était la stratégie la plus adéquate. En reprenant les mêmes prémisses, soit un plex détenu pendant 15 ans et ayant généré un gain en capital de 200 000 $ avec un taux marginal d’impôt de 40 % pour toute cette durée, elle aurait permis une épargne fiscale d’au moins 5000 $ à la revente.

 

Un plex générant un gain en capital de 200 000 $ doit avoir une valeur actuelle d’au moins 400 000 $. Les taxes foncières représentent donc au bas mot 4000 $. On peut présumer que les frais d’assurances avoisinent les 1000 $. Pour maintenir et/ou améliorer la valeur du bâtiment, une somme annuelle de 4000 $ ou 1 % de l’actif me semble minimale (ne consacrons-nous pas de 10 à 20 % de sa valeur à notre voiture, qui au bout de sept ou huit ans ne vaudra pas un kopeck ?). Si on ajoute les frais d’administration, de déplacement, éventuellement de chauffage, les dépenses s’élèvent facilement à 10 000 $. En réduisant ainsi les revenus de location de 2500 $, on épargne annuellement 1000 $ en impôt, soit 15 000 $ sur 15 ans. Si en plus ce montant est réinvesti (placements ou remboursement hypothécaire accéléré), sa valeur sera beaucoup plus grande.

 

En suivant le principe de « un tiens vaut mieux que deux tu paieras ! », c’est la stratégie que j’ai adoptée depuis que je suis propriétaire d’un plex. J’aime mieux profiter de mes revenus tout de suite. Quand je serai grabataire, j’aurai moins d’occasions de dépenser mes sous et il me sera égal de payer plus d’impôt sur mon gain en capital.

 

C. B.

 

 

Voilà un point de vue qui tient la route. Dans le cas analysé la semaine précédente, il était question d’une personne possédant un plex qui, chaque année, dans sa déclaration de revenus, avait volontairement établi la part de la propriété lui servant de résidence principale à 25 % plutôt qu’à 50 %. Ce faisant, elle a pu durant ces années passer à la dépense une plus forte proportion des frais d’intérêt, des impôts fonciers et autres frais d’exploitation, réduisant du coup le revenu imposable pouvant résulter de la location des logements de son petit immeuble. En revanche, à la vente de la propriété, la portion exemptée d’impôt du gain en capital réalisé sera moindre. Au lieu de profiter d’une exemption portant sur la portion de 50 % occupée de la propriété à titre de résidence principale, elle se contentera d’une exemption ne portant que sur 25 % de ladite portion attribuée à la résidence principale. Dans son cas, cela revient à accepter de payer 10 000 $ en impôt additionnel sur le gain réalisé.

 

En contrepartie, si cette personne parvient, selon sa stratégie, à soustraire des griffes du fisc, chaque année, des revenus de location imposables de 2500 $, elle réalisera chacune de ces années une économie d’impôt de 1000 $ (à un taux marginal d’impôt de 40 %). Sur 15 ans, en supposant un rendement annuel composé de 3 % après impôt, l’économie cumulée totalisera 18 600 $, soit plus que les 10 000 $ en impôt additionnel payés à la vente de la propriété.

 

Votre analyse montre que chaque cas doit être analysé séparément, selon le taux d’impôt marginal, le revenu de location pouvant ainsi être exempté d’impôt et, bien entendu, l’importance du gain en capital réalisé à la vente de la propriété.

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