Le gain en capital soulève bien des questions

Le cas analysé la semaine dernière portait sur le traitement fiscal du gain en capital réalisé à la vente d’un quadruplex. Celui-ci a suscité plusieurs interventions et commentaires des lecteurs dont je vous fais part cette semaine.

 

On ne peut pas déclarer n’importe quoi au fisc

 

Quand on vend son plex, on cherche à calculer au maximum l’espace occupé à des fins personnelles, 50 % dans le cas de cet article.

 

Par contre, chaque année, dans nos impôts, on cherche à évaluer au minimum la portion personnelle des taxes foncières et autres dépenses pour pouvoir imputer le maximum de dépenses contre nos revenus de loyer, peut-être 25 % dans le cas en question.

 

Ma question : si pendant plusieurs années on déclare que la portion personnelle des dépenses est de 25 %, par exemple, peut-on lors de la vente de l’immeuble dire que la même portion personnelle est de 50 % ? Comment réagira le fisc ?

 

C. L.

 

Non, vous ne pouvez pas déclarer au fisc n’importe quoi lorsqu’il s’agit de la proportion d’un plex ou de toute autre propriété à revenus vous servant en partie de résidence principale. Cette proportion doit correspondre à la réalité. Autrement, vous risquez de subir les foudres du fisc, qui pourrait réclamer son dû rétroactivement avec intérêt.

 

Dans le cas que vous me décrivez, vous dites avoir volontairement réduit la proportion de la résidence principale dans l’immeuble à revenus à 25 % afin de faire passer dans les dépenses courantes une plus forte portion des frais d’intérêt et autres frais d’exploitation annuels. Le but recherché : réduire le profit net imposable provenant de l’exploitation de la propriété. Une telle stratégie n’a certainement pas été avantageuse au cours des 15 dernières années.

 

Car, pour être conséquent, vous devrez continuer d’utiliser, lors de la vente de la propriété, la proportion de 25 % pour déterminer la part du gain en capital attribuable à la résidence principale et pouvant à ce titre être exemptée d’impôt. Plus cette part est faible, moins importante sera la portion du gain en capital réalisé à la vente de la propriété pouvant être exemptée d’impôt. Il n’est pas rare aujourd’hui de réaliser un gain en capital de 200 000 $ et plus à la vente d’un plex, la valeur marchande de ces immeubles ayant doublé environ depuis 15 ans. En utilisant une proportion de 25 % à titre de résidence principale, seulement 50 000 $ du gain de 200 000 $ pourra être soustrait des griffes du fisc. Le reste, soit 150 000 $, sera du gain en capital dont la moitié, soit 75 000 $, sera imposable à votre taux marginal d’impôt. En supposant un taux marginal de 40 %, votre dû au fisc s’élèvera à 30 000 $.

 

Dans le cas d’une proportion de 50 % de la propriété attribuable à votre résidence principale, le dû au fisc n’aurait été que de 20 000 $.

 

Si vous décidez de ne pas être conséquent en déclarant que 50 % de votre immeuble servait de résidence principale lors de la vente de ladite propriété, le fisc refusera. Il pourrait même faire enquête et vous réclamer les impôts impayés dans le cas où la portion déclarée à titre de résidence principale lors des déclarations de revenus antérieures ne correspondait pas à la réalité.

 

 

Calcul du gain en capital imposable

 

 

Comme j’ai entendu plusieurs versions à propos du gain en capital, je profite de votre chronique pour que vous apportiez de la lumière à ce sujet.

 

J’ai un multiplex payé 575 000 $ qui, avec les frais de notaire et ajustements, me revient à 588 000 $. J’estime qu’il vaut en ce moment environ 730 000 $.

 

J’occupe présentement 25 % de l’espace. Dans le cas d’une vente, il y aurait un gain de 142 000 $. Si j’enlève la part que j’occupe, il y aurait un gain de 106 500 $.

 

Un avocat m’a indiqué que la notion de gain en capital déductible d’impôt ne s’applique jamais à la vente d’un immeuble à revenus. Par contre, la lecture de différents textes relatifs à cette situation m’indique le contraire. Pourriez-vous éclairer ma lanterne? Merci

 

J’en profite aussi pour clarifier un autre point. Je songe à quitter le Québec pour m’installer en Europe. Je me demande si je conserverai alors mes droits pour la pension de vieillesse fédérale et le Régime des rentes du Québec.

 

Je sais que les snow birds doivent revenir avant d’avoir dépassé les 180 jours par année à l’extérieur. Est-ce que le fait de quitter le pays annule tout? Je suis né ici et y ai toujours travaillé.

 

M. P.

 

Peut-être est-ce le choix de vos termes qui porte à confusion, mais oui, votre avocat a raison. Dans le cas d’un immeuble à revenus (ou de la portion à revenus d’une quelconque propriété), il n’existe pas d’exemptions pour réduire le gain en capital réalisé. Il reste que le gain en capital est, de toutes les formes de revenus, l’une des moins imposées puisque seulement 50 % du gain réalisé est imposable à votre taux marginal d’impôt. Dans votre cas, sur un gain réalisé de 106 500 $, seulement 53 250 $ sera du gain imposable. En supposant que votre taux marginal d’impôt soit de 40 %, la facture fiscale se chiffrera à 21 300 $.

 

Quant à votre seconde question, oui, vous conservez vos droits pour tout le temps que vous avez cotisé au régime des rentes du Québec et que vous étiez résident canadien. Il existe des conventions fiscales et autres accords de sécurité sociale entre le Canada et divers pays, dont la France. Je vous invite à communiquer avec la Régie des rentes du Québec, qui devrait être en mesure de bien vous informer sur les implications d’un tel déménagement.

 

 

Inclure le terrain dans la portion résidence principale d’un plex

 

 

Il me semble que vous ne traitez pas la question du terrain. Vu que le propriétaire occupe le rez-de-chaussée, il paraît que les principaux logements sont situés au-dessus de celui du propriétaire et n’occupe pas le terrain comme tel.

 

Le propriétaire n’indique pas si c’est un quadruplex unique, mitoyen ou de rangée. D’autre part, certainement qu’une partie du terrain est une entrée de garage pour le propriétaire. Il y a certainement une cour arrière pour la seule utilisation du propriétaire et possiblement un passage de côté avec une haie ou une clôture.

 

Selon la portion du terrain utilisée par le propriétaire, une partie du gain en capital ne devrait pas être imposable, selon toute logique.

 

Qu’en pensez-vous ?

 

M. B.

 

Montréal

 

Vous soulevez ici un bon point. Je pense qu’il serait acceptable ou du moins très défendable que vous ajoutiez à la portion résidence principale de votre plex la portion du terrain exclusivement utilisée par le propriétaire occupant. Cet ajout aurait probablement pour effet d’accroître la portion résidence principale de l’immeuble et donc d’exempter une plus forte proportion du gain réalisé à la vente de ladite propriété. Un point à souligner : n’oubliez pas d’être conséquent dans le calcul de la proportion attribuée à la résidence principale de votre immeuble. Celle utilisée à la vente de la propriété doit être la même que celle utilisée au cours des années antérieures au moment de déclarer les revenus et dépenses de la portion à revenus de votre propriété.

 

 

Utiliser les cotisations inutilisées au REER pour contenir l’appétit du fisc

 

 

Deux aspects n’ont pas été mentionnés dans votre réponse :

 

1- Est-ce que cette personne a pris de l’amortissement durant les années de sa possession de l’immeuble ? La personne (le vendeur) n’en parle pas. L’amortissement pris sur un immeuble locatif est de l’impôt reporté. On peut prendre de l’amortissement durant certaines années et pas à d’autres. Il est donc facile d’oublier cet aspect, surtout si on a été propriétaire de l’immeuble pendant de nombreuses années. Les deux paliers d’impôt ne l’oublieront pas, eux. En principe, l’amortissement s’additionnera au gain en capital lors de la vente de l’immeuble. Donc, le vendeur a-t-il pris de l’amortissement depuis l’achat de son immeuble locatif ?

 

2- Pour diminuer la facture d’impôt lors de la vente d’un immeuble locatif, les sommes inutilisées dans un REER peuvent faire baisser le montant à payer, et ce, même si les revenus d’emploi sont minimes. Dans mon cas, ce montant des sommes inutilisées de mon REER était important. La liquidité de la vente d’un immeuble permet d’acheter facilement des REER dès maintenant et de réduire ensuite la facture d’impôt.

 

Est-ce que mon analyse est valable ?

 

 A. L.

 

Lac-Beauport

 

Vous soulevez là deux bons points. La dépense d’amortissement réclamée durant les années d’exploitation de la propriété donne lieu à une récupération d’amortissement dans l’année de la vente de la propriété. Cette récupération correspond au cumul de la dépense d’amortissement déclarée durant toutes ces années d’exploitation. Le montant cumulé s’ajoute alors au revenu imposable du propriétaire en plus du gain en capital imposable.

 

Par ailleurs, verser les cotisations inutilisées et accumulées au REER pour réduire l’appétit du fisc à la vente de la propriété est tout indiqué.

 

cchiasson@proplacement.qc.ca

 

Classe Internet : www.proplacement.qc.ca

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