Un gain de 287 000 $ en 10 ans. Pas mal!

Je vous écris à propos de l’épineuse (et coûteuse) question du gain sur capital lors de la vente d’un immeuble à revenus.

 

Je possédais un quadruplex (sur le Plateau Mont-Royal) acheté en 2004 pour 365 000 $ et vendu en janvier 2014 pour 652 000 $. J’en occupais le rez-de-chaussée toutes ces années et les trois autres logements ont été occupés par divers locataires. Cependant, le loyer du demi-sous-sol a été occupé par mon fils aîné à deux reprises, soit de mai 2005 à mai 2006, puis d’octobre 2009 jusqu’à la vente de la maison.

 

Il me semble avoir déjà lu quelque part, peut-être dans votre chronique d’ailleurs, que le gain sur capital ne s’applique pas lorsqu’un logement est occupé par un membre la famille… Je soulignerai que je louais cet appartement à mon fils à un prix de mère, sous le marché donc, pour 500 $ par mois, alors que le loyer de son plus récent logement était de 725 $. Ces revenus ont évidemment été comptabilisés aux fins d’impôts. J’ajouterai que je déclarerai ce gain sur capital dans ma déclaration de 2015. J’ai pris ma retraite en janvier dernier, mais il va sans dire que je payerai le maximum à cause de cet influx d’argent qui s’ajoutera à mon revenu qui se situe maintenant dans les 36 000 $ par an.

 

Qu’en est-il exactement ? Est-ce que je peux réduire mon gain sur capital pour les périodes d’occupation de cet appartement par mon fils, ce qui serait probablement appréciable ?

 

Si vous avez besoin d’autres détails, n’hésitez pas à me contacter.

 

M-C G.

 



Non. Le fait que votre fils louait votre demi-sous-sol ne vous permet pas de déclarer cette partie du quadruplex comme faisant partie de votre résidence principale. Il s’agit d’un logement loué qui appartient à la portion de l’immeuble ayant servi à générer des revenu de location. Cette portion est traitée sur le plan fiscal comme étant une propriété à revenus, dont la moitié du gain réalisé à la vente sera imposable à votre taux marginal d’impôt.

 

Cela dit, il est important de déterminer la portion de votre immeuble que vous utilisiez comme résidence principale. Dans le cas d’un quadruplex, en supposant que vous disposiez à vos fins personnelles d’une partie du sous-sol et peut-être même d’un garage intérieur, je pense que vous pourrez déclarer au fisc 50 % environ (peut-être un peu plus : il faut ici calculer les espaces occupés à vos fins personnelles et en diviser la superficie par la superficie totale de l’immeuble) de l’espace habitable de votre propriété comme constituant votre résidence principale. Comme vous avez occupé cet espace à titre de résidence principale depuis la date d’achat de la propriété, vous pourrez exempter d’impôt la totalité du gain en capital lui étant attribué. Vous dites avoir payé la propriété 365 000 $ en 2004 et l’avoir vendue, en janvier 2014, 652 000 $ (il faut ici soustraire la commission du courtier le cas échéant). On parle donc d’un gain en capital de 287 000 $ (je suppose que le prix de vente indiqué est après la commission du courtier), dont la moitié peut probablement être attribuée à la partie du quadruplex vous servant de résidence principale. C’est donc dire que sur le gain global de 287 000 $, un montant de 143 500 $ pourra être entièrement exempté d’impôt.

 

L’autre moitié du gain sera attribuée à la portion immeuble à revenus de votre quadruplex. Donc, du gain de 143 500 $ qui lui sera attribué, la moitié, soit 71 750 $, sera du gain imposable qui s’ajoutera à vos autres revenus. En se basant sur votre revenu annuel régulier de 36 000 $, le fisc retiendra environ 43 % de votre gain imposable, soit près de 31 000 $.

 

Comme vous pouvez le constater, ce n’est pas si terrible. Sur un gain brut de 287 000 $, il vous restera tout de même en poche 256 000 $. Quant aux liquidités totales résultant de la vente, elles correspondront au prix de vente après commission, moins l’impôt payé sur le gain imposé, moins le solde de l’hypothèque.

 

Par ailleurs, vous pourriez réduire le gain en capital imposable en ajoutant au prix payé de votre propriété (365 000 $) diverses dépenses de rénovation que vous auriez capitalisées plutôt que passées à la dépense courante. Le prix de base rajusté servant au calcul du gain sera ainsi plus élevé. Le gain en capital en résultant sera à l’inverse moins important.

 

Vous allez donc vous retrouver avec d’importantes liquidités de plusieurs centaines de milliers de dollars à investir. J’estime qu’une partie importante de ces liquidités devrait être réinvestie dans une nouvelle propriété. Vous pourriez profiter toutefois de l’occasion pour diversifier votre avoir en amorçant la construction de votre portefeuille de valeurs mobilières. La moitié de celui-ci devrait être investie dans les titres à revenus fixes de qualité, l’autre dans les actions de grandes compagnies canadiennes et quelques-unes américaines versant un solide dividende. Pour cette partie de votre portefeuille, vous échelonnerez vos achats sur une période d’au moins un an et demi. Et vous verrez à n’accumuler les titres que sur faiblesse des cours. Enfin, abonnez-vous à une bonne lettre financière 100 % objective.

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