Aider ses enfants pour un premier achat immobilier: une bonne idée

Selon Claude Chiasson, il est bien de soutenir ses enfants dans l’achat d’un premier bien immobilier. Il faut par contre faire attention aux liquidités.
Photo: Jacques Nadeau - Le Devoir Selon Claude Chiasson, il est bien de soutenir ses enfants dans l’achat d’un premier bien immobilier. Il faut par contre faire attention aux liquidités.

Peut-être trouverez-vous intéressant de traiter de ma situation dans votre chronique, ce qui me ferait bénéficier de vos judicieux conseils.

 

J’ai 60 ans. Je suis à la retraite depuis peu. Mes revenus bruts sont une pension de la CARRA de 45 000 $ et une de la RRQ de 8300 $. J’ai une maison à Québec qui est payée (évaluation municipale de 248 000 $) et une auto récente pour laquelle je dois encore 3000 $. J’ai aussi des REER qui totalisaient 107 500 $ au 31 mars (dont 19 500 $ viennent à échéance le 26 mai et le reste est encaissable une fois l’an, étant des obligations à taux progressif à Placements Québec).

 

Je veux déménager à Montréal près de mes deux enfants. Je voudrais les aider à s’acheter une maison. J’avais pensé vendre ma maison de Québec et prêter sans intérêt à chacun d’eux 30 000 $ ou 35 000 $. Je voudrais aussi éventuellement m’acheter un condo sur l’île de Montréal.

 

Est-ce que mes projets financiers sont réalistes ?

 

Est-ce la meilleure façon d’aider mes enfants à se constituer un avoir ?

 

Merci de vos conseils.

 

Une lectrice

 

Certainement. Aider vos enfants à faire leurs premiers pas dans l’immobilier le plus tôt possible dans leur vie active est une belle façon d’accélérer leur processus d’enrichissement en vue d’une retraite aisée à 55 ans. Évidemment, pour ce faire, assurez-vous que ceux-ci achètent leurs propriétés respectives à un juste prix et en respectant leur capacité de payer.

 

Cela dit, je ne suis pas sûr que vous disposiez immédiatement des liquidités nécessaires pour prêter à chacun de vos deux enfants entre 30 000 $ et 35 000 $ pour leur permettre d’acheter leur première propriété. Non pas que vous n’ayez pas l’avoir requis pour profiter d’une retraite aisée. La rente de votre employeur a une valeur actuelle de près de 350 000 $ après impôt. Votre propriété libre de toute dette vaut probablement plus que sa valeur foncière de 248 000 $, peut-être autour de 290 000 $ (à vous ici de bien la faire évaluer avant de la vendre). Quant à vos REER, leur valeur après impôt se chiffre à près de 75 000 $. Au total, votre avoir totalise près de 715 000 $ après impôt, ce qui dépasse largement l’avoir requis après impôt que j’estime être à 537 000 $ pour assurer une retraite aisée à une personne de 60 ans.

 

Sinon, je vous suggérerais de regarder les condos en banlieue situés près d’une gare de train, là où le service ferroviaire est efficace ou le deviendra. Vous pourriez y dénicher un condo d’une bonne superficie autour de 200 000 $, ce qui vous laisserait des liquidités pour aider vos enfants à acheter leur propriété.

 

Si les liquidités restantes provenant de la vente de votre bungalow (une fois votre condo acheté dans la région de Montréal) sont insuffisantes, vous devrez alors considérer l’idée de piger dans vos REER. Les retraits s’ajouteront à vos autres revenus et seront imposables à votre taux marginal d’impôt, qui est autour de 38,4 %.

 

Il faut donc y aller parcimonieusement afin d’éviter que vos revenus totaux comprenant les retraits du REER ne grimpent pas au point d’accroître indûment votre taux marginal d’impôt. Notez que vous avez une bonne marge de manoeuvre puisque le seuil à partir duquel votre taux marginal d’impôt grimpera au-dessus de 38,4 % se trouve à 82 190 $ (revenu imposable annuel selon les tables d’impôt de 2013). Votre revenu brut total étant autour de 53 300 $, vous pourriez retirer bon an mal an 20 000 $ de vos REER afin de bâtir des liquidités en vue d’aider vos enfants. Il reste que le fisc retiendra, de vos ponctions de 20 000 $, un impôt de 38,4 %. Pour chaque retrait annuel de 20 000 $ (vous verrez à retirer ledit montant à coups de retraits partiels de 5000 $ et moins, question de contenir à son strict minimum les impôts retenus à la source), il vous restera net après impôt 12 320 $ environ. Cela signifie que, si vous désirez lever des liquidités totalisant 70 000 $ à même votre REER pour aider vos enfants, vous aurez complètement épuisé les sommes accumulées dans votre régime, ce que je ne vous suggère pas de faire. Je pense qu’il serait raisonnable de vous garder un REER d’une valeur d’environ 60 000 $, qui agira comme coussin advenant des imprévus.

 

Aussi, dans l’hypothèse où la vente de votre bungalow ne permettrait pas de dégager les liquidités suffisantes pour aider vos enfants, même en supposant des retraits partiels du REER, il vous faudrait considérer cette dernière solution : vous serrer quelque peu la ceinture afin d’épargner bon an, mal an autour de 6000 $. Une combinaison des trois options précédentes (liquidités de la vente du bungalow, retraits partiels du REER et épargne) devrait vous permettre d’aider vos enfants à faire leurs premiers pas dans l’immobilier assez tôt dans leur vie active.

 

Pour accélérer cette démarche, vos enfants pourraient considérer l’achat d’un condo près d’une gare de train et l’offrir en location avant de l’habiter dans quelques années.

 

Enfin, à propos de l’idée de leur avancer les sommes sous forme de prêt sans intérêt, je vous la déconseille. Certes, les règles d’attribution ne jouent pas dans le cas des enfants majeurs. Mais les règles d’anti-évitement fiscales peuvent compliquer les choses. Je pense que, si vous désirez vraiment aider vos enfants, vous devriez leur faire don des montants envisagés.

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