À 80 ans, louer ou acheter?

La location peut assurer une tranquillité d’esprit qu'il n'est pas nécessairement possible de trouver en étant propriétaire d’un condo.
Photo: Jacques Nadeau - Le Devoir La location peut assurer une tranquillité d’esprit qu'il n'est pas nécessairement possible de trouver en étant propriétaire d’un condo.

Je possède un condo qui vaut aujourd’hui environ 700 000 $, qui est très agréable mais un peu loin du centre-ville. J’ai maintenant 80 ans et songe à déménager plus près du centre de Montréal. Question : est-ce moins cher ou plus cher de louer un appartement plutôt que de l’acheter — pour le même espace, bien entendu. Actuellement, mes frais de condo me coûtent 520 $ par mois, plus les frais d’électricité, d’environ 75 $ par mois, plus évidemment la perte de l’intérêt sur le capital. Je n’ai jamais été locataire et hésite à le devenir, mais mes amis m’assurent que j’aurais moins de soucis à mon âge si je louais un bon appartement plus près du centre. À part cet appartement, j’ai de bons investissements et une pension, donc je n’ai pas besoin de l’intérêt additionnel pour vivre.

 

Merci pour vos conseils.

 

N. C.

 

À 80 ans, le bien-être passe avant l’optimisation du rendement de ses placements. Dans cette optique, si vous estimez que la location d’un logement plutôt que l’achat d’un condo vous procurera une plus grande tranquillité d’esprit, alors allez-y avec la location.

 

Quant à savoir s’il est plus rentable de louer un logement que d’acheter un condo ou encore une maison unifamiliale, tout est question du rendement obtenu de vos placements.

 

Les attraits de l’achat d’une propriété à titre de résidence principale sont essentiellement les suivants :

 

la plus-value potentielle de la propriété, dont la valeur marchande devrait à moyen terme évoluer au rythme de l’inflation ;

 

la plus-value n’est pas imposable ;

 

pour les plus jeunes, l’achat permet de recourir significativement à la dette pour s’enrichir ;

 

l’achat répond à la diversification nécessaire de son avoir, qui doit être réparti entre les valeurs mobilières (actions et titres à revenus fixes) et l’immeuble.

 

Pour ma part, j’estime que le petit immeuble à revenus (dont ceux avec propriétaires occupants) acquis à un juste prix s’avère un mode de placement supérieur à celui du bungalow ou condo utilisé à titre de résidence principale. Les coûts de posséder une maison unifamiliale viennent grever lourdement la capacité d’épargner du propriétaire (surtout pour les plus jeunes, qui doivent emprunter sensiblement à l’achat) et, donc, de participer pleinement au REER et à d’autres types de placement. Dans le cas d’un plex, les revenus de location couvriront près de 65 % des frais d’intérêts de l’hypothèque, accordant du coup une plus grande flexibilité au propriétaire pour dégager des liquidités afin de cotiser au REER. D’autant plus que les intérêts alloués à la portion louée de l’immeuble sont déductibles d’impôts.

 

Dans le cas d’une propriété unifamiliale, les avantages de l’acheter par rapport à la location d’un logement ne sont pas aussi évidents. Pour ceux qui ne considèrent pas de participer autrement au marché immobilier (parce qu’ils ne veulent pas gérer un petit immeuble à revenus), l’achat d’une maison unifamiliale s’impose, ne serait-ce que pour bien diversifier leur avoir. Il est important à mes yeux d’avoir un pied dans l’immobilier. Sinon, la personne risque de se faire carrément sortir du marché dans l’éventualité où les prix exploseraient, comme ce fut le cas au cours des 12 dernières années. Les prix ont tellement augmenté que ceux qui n’ont pas possédé de propriété durant cette période sont aujourd’hui nombreux à être incapables financièrement d’en acquérir une.

 

Quant à ceux qui optent pour la location d’un logement, ils ne sont pas nécessairement désavantagés par rapport à ceux qui achètent une unifamiliale, à condition qu’ils optent pour un logement dont le coût mensuel est assez inférieur au coût mensuel de posséder une unifamiliale, qu’ils prennent bien soin d’épargner ladite économie mensuelle pour l’investir adéquatement tout en cotisant le plus possible au REER et qu’ils achètent au moins une petite propriété à revenus (ou un condo offert en location) pour s’assurer de participer au marché immobilier.

 

Cela dit, pour revenir à votre cas, à 80 ans, le bien-être passe avant l’optimisation du rendement de vos placements. Aussi, si la location vous assure une tranquillité d’esprit que vous n’auriez pas en étant propriétaire d’un condo, alors va pour la location. Voyez cependant à bien investir le produit de la vente de votre condo actuel.

 

Par contre, si vous êtes encore capable de composer avec les quelques inconvénients d’être propriétaire d’un condo (le pire inconvénient étant de suivre les réunions du conseil des copropriétaires), alors j’estime que vous devriez opter pour l’achat d’un condo, probablement d’une valeur inférieure à celui que vous possédez actuellement, soit autour de 500 000 $. Vous disposerez ainsi d’un coussin pour absorber les hausses futures de coûts et autres possibles surprises.

 

Un vice de procédure?

 

Je possédais chez Disnat 5000 $ de débentures subordonnées non garanties convertibles de Transforce Inc. qui me rapportait des intérêts de 6 % annuellement.

 

Elles devaient tomber à échéance le 30 novembre 2015. En consultant l’historique de mon compte, j’ai constaté qu’elles venaient d’être rachetées, le 3 février 2014, sans que j’en aie été informé. En faisant une recherche, j’ai lu que Transforce avait avisé le 3 janvier du rachat dans un mois de ses débentures.

 

En décembre, les débentures achetées 100 $ valaient 131 $. Transforce, dans son annonce, offrait la possibilité d’échanger la valeur de la débenture contre des actions à 19,05 $, alors qu’elles valaient entre 24 $ et 25 $ à la Bourse. C’est sûrement ce que j’aurais fait si je l’avais su.

 

Est-ce normal que je n’aie pas été informé directement, par Transforce ou par Disnat, du rachat de ces débentures ?

 

Yvan

 

Normalement, Transforce ou votre courtier en valeurs mobilières aurait dû vous faire parvenir le document stipulant le rachat prochain desdites débentures. Maintenant que la date est passée, je vous suggère de communiquer dans les plus brefs délais avec le service de Transforce qui s’occupe des relations avec les investisseurs. Vous leur expliquerez votre cas. Peut-être que la compagnie consentira à vous céder des actions au prix avantageux offert à ceux qui ont accepté de convertir leurs actions plutôt que de se les faire racheter à la valeur nominale de 100 $.

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1 commentaire
  • Daniel Lemieux - Inscrit 30 mars 2014 01 h 06

    Chaque situation est particulière, mais...

    La question s'est posée dans notre famille: ma belle-mère de 81 ans, devenue veuve et dont les revenus sont peu élevés, voulait vendre la maison unifamiliale pour acheter un petit condo.

    Au final, sa marge de manoeuvre aurait peut-être été mince, et ses enfants lui ont plutôt suggéré de louer un bel appartement dans un immeuble de qualité, où elle pourrait aisément vivre de son gain de capital (400M$). Sans compter toutes les complications éventuelles lors de la succession, qui ont été évoquées avec les enfants.

    À cet âge et habitant seule, rien de plus naturel que de ne pas avoir à s'occuper des ennuis de la copropriété. Et il est tellement plus facile d'appeler le concierge de l'immeuble si un problème survient...