La bulle immobilière, à qui la faute?

On ne s’entend toujours pas sur l’existence ou non d’une bulle immobilière au Canada. Et le cas échéant, tous ne font pas la même lecture du rôle des règles hypothécaires dans le déséquilibre apparent. Mais il y a une constance : l’immobilier conserve tout son poids dans l’endettement des ménages, qui demeure historiquement élevé.

 

Tout n’est pas noir pour les finances personnelles des Canadiens. Selon les données de Statistique Canada publiées vendredi, les ménages ont vu leur valeur nette augmenter de 3 % du troisième au quatrième trimestre pour atteindre 217 700 $ par habitant. La croissance vient surtout de la vigueur des marchés boursiers, qui a alimenté une hausse de 5,9 % de la valeur des actions. Suit la progression continue de la valeur de l’actif immobilier, de 1,6 % au quatrième trimestre.

 

La dette augmente, certes, mais la valeur nette croît plus rapidement. Sur la base du revenu disponible, la dette des ménages contractée sur le marché du crédit est passée de 162,62 % à la fin de 2012 à 163,97 un an plus tard. Mais dans l’intervalle, la valeur nette est passée de 679,43 % du revenu disponible à 714,84.

 

Les prix doivent baisser

 

Il ressort des données que l’endettement demeure tout de même omniprésent. Et qu’il repose pour l’essentiel sur la croissance du crédit hypothécaire. Ce dernier a augmenté de 4,7 % (en rythme annualisé) au quatrième trimestre, alors que le crédit à la consommation n’a crû que de 1,8 %. Mais est-il problématique ? « Pour qu’une réelle amélioration de l’endettement des ménages se concrétise, il faut que les prix des maisons cessent d’augmenter et ainsi mettre un terme à la spirale ascendante du crédit hypothécaire »,a souligné Benoit P. Durocher, économiste principal au Mouvement Desjardins.

 

Or, ces prix continuent toujours d’évoluer à la hausse alors que parallèlement, le gouvernement fédéral maintien la pression sur les conditions de crédit hypothécaire. Dernières mesures de resserrement en lice, la réduction du programme de titrisation des titres hypothécaires LNH auprès de la Société canadienne d’hypothèques et de logement. Elle a pour conséquence de restreindre les possibilités de financement des institutions financières, ce qui ne peut que se répercuter sur les conditions de crédit hypothécaire aux ménages, a mis en exergue Benoit P. Durocher. S’ajoute l’augmentation des primes d’assurance exigées par la SCHL à compter de mai.

 

Aux yeux de l’économiste Will Dunning, qui dirige une firme de recherche torontoise sur le marché immobilier, la principale menace pour le marché immobilier vient du gouvernement fédéral et de ses interventions à répétition visant à modifier les règles régissant les emprunts hypothécaires. « Les plus récentes modifications mises en place en juillet 2012 pour ralentir le marché ont eu un impact équivalent à une augmentation d’un point de pourcentage des taux hypothécaires et ont réussi à réduire la demande »,a-t-il soutenu cette semaine.

 

Corriger le tir

 

Cet économiste n’a pas tort. Mais ils sont nombreux à reconnaître toutefois qu’Ottawa n’avait d’autre choix que de corriger le tir. Une autre lecture, faite pour le compte du gestionnaire de portefeuille privé Canso Investment Counsel, indique qu’il faut retrouver la cause du déséquilibre actuel sur le marché résidentiel aux mesures d’accès à la propriété retenues dans le passé. Les Canadiens se sont offert une maison au-dessus de leurs moyens. Et plus que la faiblesse des taux d’intérêt, les programmes et garanties de prêts favorisant l’accès à la propriété sont responsables de la situation.

 

Reprenant les données de Bank Credit Analyst, Canso souligne qu’en moyenne, le rapport entre le prix de l’habitation et le revenu des ménages a augmenté de 40 % en 20 ans au Canada. Dans l’intervalle, la dette des foyers canadiens est passée de 55 % du PIB en 1990 à 95 % en 2013, un sommet historique. Même constat selon un rapport prix/loyer. Ce ratio est demeuré constant, à 100, durant la décennie 1990, tant au Canada qu’aux États-Unis, pour s’établir à 130 en 2006 dans un environnement de crédit facile. L’effondrement des cours immobiliers aux États-Unis a ramené ce ratio à 100 au sud de la frontière, alors qu’il atteint désormais 175 % de ce côté-ci.

 

L’étude fait le parallèle entre la hausse des prix et de l’endettement et l’explosion du nombre de prêts hypothécaires assurés par la SCHL et par une entreprise privée dont le gouvernement fédéral se porte garant. De 30 % en 1990, la proportion est passée à 55 % en 2003, puis à 75 % en 2013. Il fallait resserrer les règles, ce qui fut fait à quatre reprises.

 

Ces resserrements s’insèrent dans un scénario d’atterrissage en douceur. « Notre scénario continue de tabler sur un ralentissement graduel du marché immobilier en 2014 », souligne l’économiste du Mouvement Desjardins.

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