Vos placements - Le ralentissement du marché immobilier

Je consacre cette semaine ma chronique à résumer les récents rapports produits par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) sur les perspectives du marché immobilier de Montréal et de Québec. Les études de cet organisme fédéral donnent généralement un bon aperçu du marché immobilier des grandes villes canadiennes.

 

Des experts ne cessent de prévenir les Canadiens et Québécois des risques de débandade de la valeur de leur propriété. Encore la semaine dernière, l’agence de notation financière Fitch Ratings lançait un cri d’alarme en jugeant les prix des propriétés surévaluées de 21 % au Canada et de 27 % au Québec. Pourtant, les prix de l’immobilier continuent de progresser bien que, maintenant, beaucoup plus lentement au Québec. Et, selon la plus récente analyse sur les perspectives du marché de l’habitation à Montréal et à Québec publiée par la SCHL, les prix continueront de grimper au cours de la prochaine année, sauf pour la copropriété à Montréal.

 

Certes, l’organisme constate un ralentissement de l’activité immobilière dans la grande région de Montréal. À commencer par les mises en chantier qui se tiendront passablement sous la moyenne pour encore un bon bout de temps. Normalement, il se construit 20 000 unités et plus (tous types de logements confondus) par année dans la grande région métropolitaine. Pour 2013, il se construira 16 100 unités, selon la SCHL, soit une chute de 22 % par rapport à 2012. En 2014, le nombre de mises en chantier grimpera à 16 300, mais restera passablement sous la moyenne de la dernière décennie. Le ralentissement de l’activité immobilière ne signifie pas nécessairement un effondrement des prix. Car, comme le montrent les données précédentes, c’est d’abord le secteur de la construction neuve qui absorbe le choc de tout ralentissement économique. Et il y a de fortes chances qu’on en reste là. La raison : notre économie est en croissance et non le contraire. La croissance est certes faible, mais elle existe tout de même. Tant et aussi longtemps que les taux d’intérêt demeureront historiquement très faibles, le marché immobilier demeurera relativement solide. Quant à la SCHL, elle entrevoit une hausse des taux hypothécaires pour la seconde moitié de 2014. Cette hausse sera cependant très timide et se produira sur un renforcement de l’activité économique.

 

Le Québec a connu un passage à vide au chapitre de la croissance économique depuis le début de l’année 2013. Il y a fort à parier que nous touchons actuellement le creux. Les prochains mois devraient être davantage porteurs de croissance, comme le montrent la plus forte création d’emplois des mois de septembre et octobre ainsi que la plus forte avancée de nos exportations.

 

Par ailleurs, le solde migratoire net d’arrivants est de nature à supporter les valeurs immobilières dans la région de Montréal. En effet, près de 47 000 nouveaux immigrants se seront installés à Montréal et ses environs en 2013. Ce nombre de nouveaux immigrants compense largement le nombre de résidants que perd la région de Montréal au profit d’autres coins de la province ou du pays.

 

Autre point intéressant : la rareté des maisons unifamiliales. Les terrains pour la construction de ce type de propriété se font de plus en plus rares. Les municipalités favorisent désormais la densification de leur territoire, c’est-à-dire la construction de copropriétés et de jumelés plutôt que celle de bungalows. Or la demande latente pour ce dernier type de propriétés reste élevée, les Québécois préférant y élever leur jeune famille. Cette tendance est de nature à soutenir la valeur des bungalows et des cottages.

 

Les copropriétés constituent actuellement le maillon faible du marché immobilier, alors que l’offre excède la demande. La SCHL s’attend même à un recul du prix moyen pour ce type de propriété en 2014. Surtout que la construction de nouveaux immeubles en copropriétés, prévue entre autres au centre-ville de Montréal, ajoutera encore à l’offre. Par contre, le nombre d’inscriptions à la revente se stabilisera.

 

Quant au marché de la location, il se porte bien. Le loyer moyen mensuel pour un logement de deux chambres à coucher se situe à 720 $ dans la région métropolitaine et devrait grimper à 730 $ en 2014. Le taux d’inoccupation demeure très raisonnable, à 2,8 %, et devrait descendre à 2,5 % en 2014.

 

Quant à la région métropolitaine de Québec, un rééquilibrage du marché est en cours. Il y a quelques années, la capitale nationale était confrontée à une rareté de logements, avec un taux d’inoccupation de près de 0,6 %. Ce n’est plus le cas. La construction de nombreux édifices en copropriétés (dont plusieurs unités sont offertes en location) et d’immeubles à logements multiples a permis de hausser le taux d’inoccupation à 2 % en 2012 et à 2,5 %, selon les estimations de la SCHL, pour 2013. Le taux d’inoccupation se stabilisera par la suite en 2014. En dépit de ce taux d’inoccupation plus élevé, l’organisme fédéral prévoit une hausse des loyers et des prix des maisons en conformité ou presque avec l’inflation.

 

Cette hausse des prix est possible grâce au repli des mises en chantier et à la migration nette très importante que connaît la capitale nationale. En effet, depuis quelques années, la région accueille, nets, 5000 nouveaux arrivants et plus par année, ce qui est de nature à absorber en quelques années le stock de maisons et surtout de copropriétés en surplus.

 

La SCHL a également publié les perspectives du marché immobilier pour les régions de Gatineau, de Sherbrooke, du Saguenay et de Trois-Rivières. Vous pouvez les consulter en vous rendant sur le site Web de la SCHL, en cliquant sur la rubrique « Publications et rapports », ensuite sur « Marché de l’habitation, section Québec », puis sur « Perspectives du marché de l’habitation ».

2 commentaires
  • Denise Lauzon - Inscrite 23 novembre 2013 02 h 48

    La croissance économique à tout prix

    Alors, il y aurait seulement 16 300 mises en chantier prévues pour 2014. Je trouve ce nombre très élevé. Il faut considérer qu'à chaque nouvelle construction, il y a un espace vert qui disparait. L'étalement urbain est un réel problème et personne dans le monde de la finance semble s'en inquéter. Tout ce qui compte c'est de favoriser la croissance économique. A quoi rêvent les politiciens(es) et les économistes? Est-ce que le nombre de 60 000 ou 70 000 nouvelles mises en chantier pourrait les satisfaire?

    Pour ce qui est de l'arrivée de 41 000 immigrants pour l'année 2013, je trouve ce nombre beaucoup trop élevé. La société québécoise n'arrive tout simplement pas à intégrer ceux des années précédentes et voilà qu'on va en accueillir 41 000 autres. Je pense sincèrement, que le gouv. du Québec devrait limiter l'accueil de nouveaux immigrants à 10 000 par année. Des médecins et des ingénieurs qui doivent accepter des emplois de chauffeurs de taxi, il y en a déjà trop. Et quoi penser des nouveaux immigrants que l'on ne peut pas franciser à cause du manque d'argent et de la logistique que cela requiert.

    Pour ce qui est de la surévaluation des propriétés, je crois que les agents immobiliers sont les grands responsables de cette situation. Plus le prix d'une maison, d'un condo ou d'un édifice à logements ou commercial est élevé, plus grosse est la commission.

    • Éric Bourque - Inscrit 23 novembre 2013 14 h 32

      LoL. L'étalement urbain est un problème seulement dans la tête des collectivistes qui veulent contrôler la vie des zôtres.

      Blâmer les agents immobiliers pour la surévaluation des propriétés est d'un ridicule absolu.

      Ah les sciences humaines sans math...