Vos placements - Vendre ou ne pas vendre mon duplex?

J’aimerais avoir votre opinion concernant l’avantage financier de conserver ma maison maintenant que je suis à la retraite (disons que le fait de m’occuper de ma maison me pèse de plus en plus). Si vous me conseillez de la garder, serait-il plus avantageux de prendre une hypothèque pour faire quelques travaux ou puiser dans mes REER ?


Voici ma situation. Retraitée (65 ans bientôt) et célibataire (sans enfants), je vis avec un revenu brut de retraite de quelque 50 000 $ par année (rentes d’employeur et RRQ). Je possède depuis 1978 un duplex (valeur de quelque 700 000 $), sans hypothèque depuis huit ans. J’en retire un loyer de plus de 10 000 $ par année qui couvre les taxes et l’entretien courant.


Par contre, dans les deux dernières années, j’ai dû faire face à des réparations majeures (toit, drain, etc.) pour quelque 15 000 $ chaque année, dépenses que j’ai payées à même mes épargnes. Si je garde ma maison, j’envisage d’autres réparations majeures pour le même montant annuel dans les trois années à venir. La vendre ne m’épargnerait cependant pas une partie des travaux envisagés.


Vous dites qu’on ne doit pas avoir de dettes à la retraite, mais je n’ai plus de liquidités et, à moins de faire un emprunt hypothécaire, je devrais éventuellement sortir mes REER (je possède quelque 260 000 $ en REER).


Sur le strict plan financier, qu’en pensez-vous ? Est-il plus sage de garder ma maison que de la vendre pour acheter un condo (coût approximatif de 500 000 $ et frais de condo de 3000 $ par année) ou louer un logement (de 1500 $ à 2000 $ par mois) ? Si vous me conseillez de la garder, est-ce que de prendre un prêt hypothécaire de quelque 30 000 $ à 40 000 $ serait un choix avisé ? Me conseilleriez-vous plutôt de commencer à sortir des REER ?


Une lectrice fidèle.


C. B.


Montréal


Si vous désirez conserver votre duplex, je pense que recourir légèrement à l’emprunt (de 30 000 $ à 40 000 $) ne pose pas de problème. Il s’agit d’un petit immeuble à revenus dont la portion des intérêts attribuables à la partie louée de la propriété est déductible d’impôt. Vos revenus de location vous permettront de supporter lesdits intérêts. Le recours à un emprunt est préférable aux retraits du REER, car ces derniers seront imposés à votre taux marginal d’impôt qui, sur la base d’un revenu annuel de 50 000 $, avoisine 38,4 %.


Cela dit, vous dites que la gestion de votre propriété s’avère davantage un fardeau, ce qui est bien normal en vieillissant. Aussi, la vendre pour retirer vos billes (autour de 700 000 $ moins l’impôt à payer sur le gain en capital attenant à la partie louée de votre duplex) peut certainement être considéré. Vous pourriez alors acheter une propriété plus petite, tel un condo. Mais à 500 000 $ ? Cela m’apparaît élevé. Il ne faut pas oublier que les taxes foncières et les frais de condo pourraient être assez élevés et que votre condo ne générera pas de revenus de location comme c’est le cas pour votre duplex. Je pense que vous devriez vous en tenir à un condo d’une valeur de 350 000 $ environ, tout en vous assurant que les frais de copropriété sont à la fois raisonnables et réalistes (il faut qu’ils soient suffisamment élevés pour effectuer l’entretien régulier et les rénovations requises afin de préserver l’état actuel de l’immeuble). Je préfère cette option à celle d’être locataire. La raison : j’estime qu’il est toujours prudent de bien diversifier son avoir entre les différentes classes d’actifs que sont les titres à revenus fixes, les actions de grandes entreprises et l’immeuble. Par souci d’une bonne diversification, posséder une propriété payée comptant à la retraite se justifie.


Enfin, dans l’année de votre 71e anniversaire, vous devrez convertir vos REER en FERR. Probablement que votre plan de retraits du FERR pourra se limiter, dans votre cas, aux montants minimums annuels exigés par le fisc.


Trois questions qui le turlupinent


J’aimerais avoir votre éclairage sur trois questions qui me turlupinent depuis quelque temps.


1) Les indices boursiers servent souvent de référence afin de les comparer au rendement d’un fonds d’investissement ou à celui obtenu par un investisseur. Est-ce que les indices boursiers prennent généralement en compte les dividendes versés par les compagnies composant l’indice ? Dans le cas d’une réponse négative (je crois que c’est le cas), est-ce que les comparaisons avec un indice boursier sont valables, car le rendement réel des compagnies de l’indice est en réalité de 2 % à 3 % supérieur à ce qui est présenté comme référence ?


2) Il me semble que les compagnies qui rachètent de leurs propres actions bénéficient d’un avantage. Elles ont des informations privilégiées et peuvent ainsi en tirer profit au détriment des autres investisseurs pour effectuer des achats au meilleur moment, par exemple avant l’annonce de bonnes nouvelles ou après l’annonce de mauvaises nouvelles. Est-ce qu’il existe des règles particulières en ce domaine, comme cela est le cas lors de l’émission d’actions (prospectus, etc.) ?


3) Votre approche pour calculer les montants requis à la retraite est basée sur la valeur de l’actif net après impôt (2,5 fois le seuil de pauvreté). J’ai utilisé cette approche pour évaluer mes besoins. Cependant, à la suite de la croissance immobilière des dernières années, et comme j’habite dans un quartier central, la valeur de ma maison est très élevée (plus de 500 000 $) et constituera probablement une bonne partie de mon actif. Je ne désire pas la vendre à ma retraite et ma maison ne me procure aucun revenu. Comment dois-je ajuster la méthode de calcul pour fixer mon objectif financier permettant une retraite « confortable » ?


Vous remerciant,


Un lecteur assidu

 

Effectivement, la comparaison des rendements des fonds communs d’investissement avec ceux des indices boursiers peut parfois être boiteuse. Normalement, le calcul du rendement annuel d’un fonds d’investissement correspond à sa valeur marchande totale à la fin de l’année moins celle au début de l’année. La plus-value ainsi calculée doit comprendre le gain en capital ainsi que les autres types de revenus, dont les dividendes reçus. Cette plus-value divisée par la valeur du fonds au début de l’année donne le rendement global obtenu sur les sommes initiales investies. Ce calcul sera généralement plus compliqué puisqu’il y aura en cours d’année des entrées et des sorties de fonds.


Cela dit, le rendement ainsi calculé d’un fonds sera souvent comparé à celui d’un indice boursier. On choisira généralement, pour ce faire, un indice dont la composition s’apparente à celle du fonds. Et, comme vous dites, pour rendre la comparaison valable, à l’appréciation de l’indice boursier choisi, il faudrait ajouter le rendement du dividende annuel accordé par cet indice. C’est ce rendement global de l’indice boursier qu’on devrait utiliser afin de le comparer au rendement global du fonds commun d’actions.


Concernant les rachats, par les compagnies, de leurs actions à des fins d’annulation, celles-ci disposent en effet d’informations privilégiées que n’ont pas les investisseurs. C’est pourquoi les règles précisent que les entreprises ne peuvent effectuer de tels rachats que lorsque le cours de l’action est à la baisse et non à la hausse. Elles ne peuvent donc pas effectuer des achats de manière à faire monter directement le cours de l’action. À moyen terme, toutefois, de tels rachats sont susceptibles de soutenir le cours de l’action, voire de le faire grimper, toutes autres choses étant par ailleurs égales.


Enfin, à votre troisième question, étant donné l’appréciation sensible de la valeur marchande des propriétés depuis le début des années 2000, le poids de la valeur de la résidence principale sera très élevé dans l’avoir de bon nombre d’individus. Tellement élevé que beaucoup d’entre eux devront, à la retraite, vendre leur résidence principale pour la remplacer par une plus petite et moins dispendieuse, de façon à pouvoir libérer des liquidités. Ces liquidités serviront à construire un portefeuille d’actions et de titres à revenus fixes duquel ils (les retraités) pourront récolter des revenus réguliers de placement constitués de dividendes, de revenus d’intérêt et de gains en capital.


Si vous ne voulez pas vous départir de votre résidence principale à la retraite, il vous faut donc déterminer dès aujourd’hui les montants additionnels à épargner afin de vous construire un portefeuille de titres comparables à celui que vous obtiendriez en vendant votre résidence actuelle pour la remplacer par une plus petite et moins dispendieuse. Pour ce faire, je vous suggère de soustraire de la valeur marchande actuelle de votre résidence principale le prix moyen d’un bungalow dans votre secteur ou d’un condo d’une superficie de près de 1200 pieds carrés (les superficies des condos sont généralement inférieures à celles d’un bungalow moyen). La différence obtenue correspondra grosso modo à la valeur du portefeuille de titres que vous devrez construire, d’ici à votre retraite. La valeur ainsi obtenue est en dollars d’aujourd’hui. Vous devrez donc majorer cette valeur de l’inflation annuelle estimée entre aujourd’hui et la date prévue de votre retraite. Une fois la valeur ainsi projetée connue, vous déterminerez l’épargne annuelle additionnelle requise pour accumuler ledit portefeuille.


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