Perspectives - La SCHL sous surveillance

Avec quatre prêts hypothécaires sur cinq garantis par le gouvernement fédéral, dont la moitié affichant un faible rapport prêt-valeur, Ottawa a raison de vouloir surveiller de plus près la SCHL. Mais privatiser l’assureur hypothécaire d’État consisterait à emprunter un chemin similaire à celui ayant conduit à l’effondrement de Fannie Mae et de Freddie Mac aux États-Unis.

Les Canadiens sont doublement vulnérables à une détérioration du marché immobilier canadien. D’abord par le poids de leur endettement, les rendant sensibles à toute variation, même minime, de leurs mensualités. Ensuite par celui de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), dont la valeur des prêts garantis atteint désormais 35 % du PIB canadien. S’ajoute, mais sans s’additionner, un cautionnement sur titres hypothécaires atteignant 23 % du PIB. Cette ombre de la SCHL sur les finances publiques fédérales ne peut que se noircir compte tenu des projections immobilières au pays. Mais cela justifie-t-il que l’on privatise une institution qui existe depuis 65 ans et qui a su traverser trois crises immobilières sévères au cours des 30 dernières années ?


Dans une entrevue accordée au Globe and Mail, le ministre fédéral des Finances, Jim Flaherty, a évoqué l’idée de privatiser la SCHL d’ici cinq à dix ans afin de désengager Ottawa de l’assurance hypothécaire. Et, par ricochet, pour réduire l’exposition des finances publiques au marché immobilier. L’expérience a pourtant été tentée aux États-Unis. Elle a mené à l’effondrement des deux organismes parapublics Fannie Mae et Freddie Mac. On appliquait là-bas la formule d’agences privées bénéficiant de l’endossement de l’État. Ces firmes, inscrites en Bourse, n’ont pu survivre à l’assaut spéculatif provoqué par l’éclatement de la bulle des subprimes. Au sommet du marché, ces institutions garantissaient 5300 milliards de dollars de crédits hypothécaires, soit environ la moitié du total aux États-Unis et 35 % du PIB américain. Leur effondrement représentait à ce point un risque systémique pour le pays et son marché immobilier que Washington n’a eu d’autre option que de les nationaliser dans l’urgence de la crise de 2008, dans le cadre d’une opération évaluée à 200 milliards.


On le voit la privatisation, même partielle, ne peut être garante d’un désengagement de l’État. Au même titre qu’un rôle fédéral confiné à un jeu d’endosseur ou de réassurance dans un marché desservi uniquement par le privé ne passe pas le test de la crise systémique pour un secteur aussi névralgique, comme le démontre encore l’expérience américaine.


Reste donc l’actuelle intervention gouvernementale, plus pertinente, qui consiste à durcir les règles d’accès à la propriété et à l’assurance hypothécaire, tout en renforçant la supervision de la SCHL par le Bureau du surintendant des institutions financières. Après avoir pris dangereusement la voie inverse avant la crise, le ministre Flaherty a resserré les règles hypothécaires en juillet dernier pour une quatrième fois depuis 2008. Entre autres mesures, la période d’amortissement a été ramenée progressivement de 40 ans à 25 ans. En cas de refinancement, le plafond a été abaissé à 80 %. La garantie du gouvernement ne s’applique plus à des propriétés dont le prix d’achat est de 1 million ou plus. Et la marge de crédit hypothécaire n’entre plus dans les prêts assurables.


S’adressant visiblement aux institutions prêteuses, le gouverneur de la Banque du Canada, Mark Carney, ne cesse également de manifester son inquiétude quant à l’endettement record des ménages canadiens, un mouvement amplifié par la faiblesse persistante des taux d’intérêt. Le ministre fédéral y a fait écho en exhortant désormais les prêteurs à durcir leurs conditions d’octroi de prêts.


L’exercice vise, au mieux, à ralentir une tendance lourde dans un environnement laissant entrevoir une détérioration de la qualité des prêts et de la valeur cautionnée. Depuis 2007, la valeur des prêts garantis par la SCHL est passée de 20 à 35 % du PIB canadien. Dans l’intervalle, le cautionnement de la société d’État sous forme de titrisation a été multiplié par 2,3.


Cela dit, les plus récentes données de la SCHL laissent entrevoir le maintien de la qualité du portefeuille. Son taux de titrisation se maintenait sous les 30 %, son cautionnement en vigueur se situant à 63 % du plafond permis. Sans compter ce qui peut ressembler à de l’interfinancement. La mission de la SCHL comporte un volet logement social et une sensibilité pour l’accès à des logements plus abordables. La société d’État est également le principal ou seul assureur hypothécaire pour les logements situés dans les régions rurales et les petits marchés, là où le secteur privé s’active peu ou pas.

1 commentaire
  • Alain Deloin - Inscrit 25 octobre 2012 08 h 47

    Pas d'accord.

    "Mais privatiser l’assureur hypothécaire d’État consisterait à emprunter un chemin similaire à celui ayant conduit à l’effondrement de Fannie Mae et de Freddie Mac aux États-Unis. "

    Je n'ai pas acces a l'article et donc a tous les arguments de M. Berube. Mais c'est tout le contraire.

    Dans une GSE comme Fannie et Freddie, l'actionnaire suppose la garantie implicite de l'etat. Le gouvernement est la pour remettre a flot en cas de pertes voire de faillite averee. Et c'est exactement ce qui s'est produit. J'ajoute que la garantie implicite du gouvernement a encourage les banques a faire n'importe quoi et a preter a n'importe qui, lorsqu'elles n'etaient pas forcees de le faire. C'est un systeme "crypto"-etatisé excessivement pervers.

    Dans une entreprise 100% privée, l'actionnaire s'intéresse et le cas echeant s'inquiete de la strategie de l'entreprise. Et d ela compatbilite aussi. Il ne tolererait pas la prise de risque inconsideree et l'assurance de pret hypothecaires a des foyers insolvables.

    J'ajoute que le maintien des taux directeurs tres bas par la Banque centrale du Canada est une catastrophe, qui contribue a une mauvaise allocation de capital avec la bulle que nous voyons aujourd'hui gonfler dans l'immobilier.
    L'acces au capital est un privilege, et rien ne saurait remplacer l'investissement productif dans les activites indutrielles les plus competitives. Pour ca il faut que le cout du capital soit plus eleve. C'est la voie de la vraie creation de richesse et de la prosperite economique.