L'indépendance financière à 50 ans

Votre approche de placement à long terme correspond exactement à ma vision de l'épargne.

Voici ma situation financière:

J'ai 26 ans et je travaille pour la fonction publique québécoise depuis bientôt deux ans. Je participe évidemment au régime REGOP. Tout ce que je sais à ce sujet, c'est que, selon les conditions actuelles du régime, celui-ci me procurerait, après 35 ans de service, 70 % de la moyenne des salaires annuels de mes cinq meilleures années. Bien que ce régime soit très intéressant, je ne peux prévenir actuellement les revenus qu'il me procurera à la retraite (possibilité de réformes du régime d'ici les 35 prochaines années, changement d'employeur, retraite hâtive, etc.). Mon salaire annuel actuel est d'environ 37 000 $ et devrait augmenter d'environ 3000 $ par année. (Ici, je ne considère pas les possibilités de promotions à moyen-long terme.)

Depuis plusieurs années, je suis assez discipliné du point de vue de l'épargne. J'essaie d'épargner, bon an mal an, de 15 à 20 % de mes revenus nets. Toutefois, cette discipline était facilitée, depuis ces dernières années, par un coût de loyer relativement bas.

Par ailleurs, j'ai acheté, en 2008, un terrain au coût de 10 000 $. J'estime sa valeur actuelle à 25 000 $ (estimation très conservatrice). J'ai terminé de rembourser un prêt associé à ce terrain en 2009 et je ne compte pas le vendre à court terme.

Depuis, j'ai continué à épargner, et je viens de faire l'acquisition d'un condo, à distance de marche de tous les services. Valeur: 175 000 $. Mise de fonds: 10 000 $. Avec la prime d'assurance, cela me donne une hypothèque d'environ 170 000 $ sur 30 ans.

Voilà donc mon interrogation. À partir de maintenant, il ne me reste plus beaucoup d'épargne (environ 3000 $ répartis dans un compte chèques et un CELI que je conserve comme «fonds d'urgence»).

J'estime maintenant, pour les prochaines années, ma capacité d'épargne amputée, puisque je devrai rembourser mon hypothèque et assumer les taxes et les frais de condo. La différence entre mon loyer et mon condo correspond à environ 65 % de ma capacité d'épargne lorsque j'étais en loyer. C'est donc dire que je ne peux épargner, actuellement, que 5 à 10 % de mes revenus.

J'aimerais maintenant diversifier davantage mes avoirs entre l'immobilier et les placements boursiers. Je me donne environ un an pour épargner davantage tout en améliorant mes connaissances en placements boursiers et me lancer dans ce monde encore inconnu. Je compte profiter dès lors du temps dont je dispose avant la retraite (30 ans) pour me constituer un portefeuille boursier équilibré tout en abaissant ma dette hypothécaire. Je tiens à préciser que je n'envisage pas d'acquérir un immeuble à revenus. Toutefois, l'option de louer mon condo et de bâtir une maison modeste sur mon terrain demeure une possibilité à évaluer, mais pas avant cinq ans.

Enfin, bien que ce soit très tôt pour prédire un avenir lointain, j'aimerais prendre ma retraite vers la mi-cinquantaine...

Suis-je sur une bonne voie de façon générale? Quels conseils me donneriez-vous compte tenu de ma situation actuelle et de mon jeune âge? Ai-je tort d'avoir presque tout consacré à l'immobilier?

Merci,

Un lecteur



Dans un premier temps, laissez-moi vous dire que vous n'avez certainement pas tort d'avoir acheté votre première propriété dès l'âge de 26 ans. Bien sûr, ce choix aura pour effet de comprimer pendant quelques années votre capacité à épargner. Par contre, une plus-value en résultera à long terme. Et, comme je l'ai toujours écrit, posséder au moins un petit immeuble à revenus dans son avoir s'avère un atout de taille dans la marche vers l'indépendance financière.

Malheureusement, les prix des plex ont littéralement explosé au cours des dernières années. À telle enseigne qu'ils sont aujourd'hui devenus inaccessibles pour les jeunes qui, comme vous, commencent leur vie active. Comme certains lecteurs me l'ont rapporté au cours des dernières années, il n'est pas rare de payer 16 fois, parfois 20 fois ou plus, les revenus bruts annuels pour un tel immeuble, ce qui est ridicule.

Par contre, faute d'acheter un plex à un prix décent, pourquoi ne pas opter pour le condominium? Vous venez d'en acheter un autour de 175 000 $. Près de tous les services. Ce dernier point est essentiel car, si vous devez payer plus cher pour votre logement, vous pourrez par contre ménager sur les frais de transport (en n'ayant pas d'auto ou en n'ayant qu'une voiture d'occasion). La plupart des familles consacrent pas moins de 18 000 $ après impôt par année aux deux voitures que, généralement, elles possèdent. Alors, si vous pouvez vous en priver pendant quelques années, vous épargnerez, juste là, près de 9000 $ après impôt par année (économie pour une voiture). Cette seule dépense en moins pourrait vous permettre d'épargner près de 10 % de votre revenu brut, peut-être 12 % de celui-ci (c'est ici le pourcentage minimum moyen à épargner durant toute votre vie active) si on ajoute votre contribution au riche régime de retraite de votre employeur.

Ce dernier est un autre atout de taille dans l'atteinte de l'indépendance financière. Un tel régime, une fois à l'âge de la retraite (autour de 5 ans), vaut son pesant d'or, soit souvent entre 400 000 $ et 600 000 $ avant impôt si vous étiez aujourd'hui âgé de 55 ans.

Pour en revenir à l'immeuble, j'estime que, plutôt que de reluquer du côté des plex, se construire un petit avoir immobilier constitué à terme de quatre à six condos loués est davantage approprié. La qualité de construction de ces propriétés est généralement très bonne (de la brique aux quatre murs extérieurs, des planchers en béton et une insonorisation supérieure). Aussi, s'ils sont situés à proximité de tous les services, vous devriez être en mesure de les louer à un prix supérieur à n'importe quel logement d'un plex (exception faite du logement principal).

C'est ainsi que votre condo récemment acheté, vous pourriez d'ici quelques années l'offrir en location. Avec les épargnes accumulées, vous pourriez alors en acheter un autre, que vous occuperiez pendant quelques années, pour ensuite l'offrir également en location (cela serait préférable à acheter un bungalow). En procédant ainsi, vous vous retrouverez à 40 ans environ propriétaire de trois ou quatre condos, ce qui tiendra lieu d'un plex dans votre avoir. Dans votre quête de condos, prenez le temps de dénicher des propriétés à un juste prix, voire sous les valeurs du marché. Parfois, des condos bien construits, bien situés, mais un peu défraîchis par l'âge peuvent être offerts à un prix moindre. Quelques travaux de rénovation pour les remettre au goût du jour suffisent à en accroître la valeur.

À quelques occasions, dans le cadre de cette chronique, des lecteurs ont déclaré posséder un ou deux condos offerts en location. Ils ne l'ont certainement pas regretté puisque la valeur de ceux-ci a grimpé sensiblement au cours des cinq dernières années.

Quant à la Bourse, oui, elle mérite une place dans votre avoir. Les actions des très grandes compagnies ont à mon avis un excellent potentiel lorsqu'elles sont achetées sur fort repli, comme c'est le cas pour certaines d'entre elles actuellement. Mais lorsque vous investissez à la Bourse, vous devez le faire dans une perspective d'au moins cinq ans.


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