Les plex sont-ils devenus une valeur refuge?

À la fin des années 80 et au début des années 90, les plex n’avaient absolument pas la cote auprès des acheteurs, contrairement à aujourd’hui, où ils se vendent comme des petits pains chauds.<br />
Photo: Jacques Nadeau - Le Devoir À la fin des années 80 et au début des années 90, les plex n’avaient absolument pas la cote auprès des acheteurs, contrairement à aujourd’hui, où ils se vendent comme des petits pains chauds.

À la suite de ma chronique intitulée «Un effort qui pourrait lui valoir 100 000 $», un lecteur du Devoir a fait une intervention dans le site Internet du journal. Une intervention que je vous présente ci-dessous et que je commente par la suite.

Je suis propriétaire d'un triplex à Montréal, à 10 minutes de marche d'une station de métro. Quelques triplex de mon voisinage ont été vendus dernièrement à plus de 20 fois les revenus. Ils ont été vendus dans un délai inférieur à un mois.

Malgré le ratio de plus de 20 fois les revenus, l'achat d'un triplex peut demeurer avantageux pour un propriétaire occupant, en comparaison d'un condominium. Plusieurs triplex offrent à un propriétaire occupant un très grand logement avec un sous-sol fini, un garage simple ou double et un beau terrain arrière. Ils sont souvent très bien localisés. Le coût d'un condominium avec un espace habitable et des stationnements équivalents est souvent plus élevé que l'achat d'un triplex pour un propriétaire occupant, en prenant en considération les revenus de location et les déductions fiscales. À mon avis, il faut maintenant voir l'achat d'un duplex ou d'un triplex comme une autre façon de s'acheter une habitation et non comme un immeuble à revenus devant être rentable à des fins uniquement de location.

Un lecteur


Comme les temps changent. À la fin des années 80 et au début des années 90, les plex n'avaient absolument pas la cote auprès des acheteurs. La mode était au bungalow en banlieue. À ce moment-là, seulement un acheteur sur trente envisageait de faire l'achat d'un plex. C'est vous dire à quel point les plex étaient peu populaires.

Aujourd'hui, ils se vendent comme des petits pains chauds, souvent 500 000 $ ou plus, de surcroît. Il fut un temps où on pouvait les acheter à 10 fois ou moins les revenus annuels bruts de location. On parle maintenant de 16 fois, voire de 20 fois ou plus pour les secteurs centraux de la ville de Montréal.

Le seul fait que les taux d'intérêt soient à des planchers historiques n'explique pas la totalité de cette forte appréciation des valeurs des petits immeubles à revenus. Il y a autre chose. Cette autre chose se trouve peut-être dans le fait que, d'une part, les gouvernements de par le monde industrialisé ont recours à la planche à billets pour sauver les meubles et, d'autre part, que les gens ont perdu confiance dans l'actuel système financier. Les billets ainsi imprimés s'apparentent de plus en plus à de la monnaie de singe. Aussi, cette mer de liquidités, bien qu'elle puisse servir à financer des projets d'investissement productifs, sert aussi à acquérir des actifs financiers dits tangibles. L'or en est un. Son prix a presque décuplé depuis son dernier creux cyclique. L'immeuble est un autre actif tangible. Les prix des plex ont plus que doublé depuis le début de 2000.

À Paris, les propriétés se vendent déjà très cher, plus de 1000 $ le pied carré. Or, au dernier trimestre, les prix ont grimpé de 5 %, de 22 % depuis un an. Et pourtant, l'économie tourne au ralenti en Europe. Cela illustre à quel point les prix des propriétés peuvent grimper dans un contexte de course aux valeurs refuges.

Pour ma part, à 20 fois ou plus les revenus, je pense que les plex ne sont guère attrayants. Il est préférable de limiter le poids de la propriété dans son avoir, sans toutefois faire abstraction de cette classe d'actif. L'achat d'un condo bien situé permet ainsi de participer à la propriété sans avoir le tracas de s'occuper des locataires. Et, advenant que le marché immobilier s'emballe davantage, le propriétaire du condo en profitera. Car, même très chères, les propriétés au Canada peuvent continuer de s'apprécier rapidement, surtout si le dollar canadien devient de plus en plus prisé par les investisseurs étrangers (effectivement, vu la piètre situation financière de plusieurs pays industriels, les investisseurs cherchent de plus en plus à acquérir des actifs dans les quelques pays ayant encore une devise forte; le Canada fait partie de ces pays).

Mais, et je tiens à le souligner, de tels emballements des valeurs dites tangibles se sont souvent mal terminés. Je pense à 1980-1981, où le prix d'un plex passait pour la première fois la barre des 100 000 $. Les taux d'intérêt ont alors explosé à plus de 18 %, faisant dégringoler les valeurs en 1982 et 1983. Je pense aussi à la fin des années 80, alors que l'Amérique du Nord basculait en récession. La valeur marchande des propriétés a alors reculé pour ensuite stagner pendant plus de six ans.

Mais, à plus long terme, les petits immeubles à revenus se sont bien comportés, en dépit des quelques périodes creuses qu'a connues le marché.

Désigner un chalet comme résidence principale pour faire diminuer l'impôt

À la suite de votre chronique «La générosité a un prix», je vous soumets mon cas. J'ai vendu un triplex qui était une copropriété indivise (moi et ma conjointe). Nous habitions un logement et les deux autres logements étaient loués. Nous l'avons vendu. Nous avons déclaré, il y a deux ans, un tiers de la propriété comme résidence principale. Nous avons payé l'impôt sur le gain en capital pour les 2/3 du triplex. Nous habitons présentement un logement loué. Par ailleurs, j'ai construit, sur une période de 25 ans, une résidence secondaire qui a récemment pris beaucoup de valeur. Je voudrais éviter que la succession ait à assumer l'impôt sur une valeur estimée. À partir de quand puis-je déclarer cette résidence comme ma résidence principale? Est-ce que je dois la vendre avant mon décès pour maximiser la valeur de la propriété (aucun impôt à payer sur le gain en capital, si elle est considérée comme résidence principale)? Est-ce que le transfert à mes héritiers aurait le même effet de la soustraire au paiement de l'impôt sur le gain en capital que si je ne la vends pas?

Comment établir la valeur de la maison que j'ai construite au fur et à mesure sur de nombreuses années?

C. P., Saint-Michel-des-Saints

Pour ce qui est de désigner votre chalet comme résidence principale, vous pouvez le faire à partir de la date de la vente de votre triplex. Mais le fait de désigner votre propriété de campagne ne vient pas pour autant alléger votre fardeau fiscal, advenant que vous la vendiez prochainement. La raison: la portion exempte du gain réalisé à sa vente correspond à la proportion de la période de temps durant laquelle celle-ci a servi de résidence principale, par rapport à toute la période durant laquelle vous avez été propriétaire dudit chalet et que celui-ci a été utilisé comme résidence secondaire. Dans votre cas, en supposant que votre chalet soit devenu votre résidence principale depuis deux ans (soit depuis la vente de votre triplex) mais que vous possédiez celui-ci (votre chalet) depuis 25 ans, la portion exempte d'impôt de votre gain en capital correspond à 2 divisé par 25, ce qui donne 8 %. Donc, seulement 8 % du gain réalisé sera exempt d'impôt. Le reste sera du gain réalisé dont la moitié sera imposable.

Conséquence: la meilleure façon pour vous de réduire l'impôt est donc de conserver votre chalet le plus longtemps possible durant votre vie. De la sorte, la portion du gain exempte d'impôt augmentera avec les années de possession.

Quant à transférer ladite propriété aux futurs héritiers, cela ne vous permettra pas de réduire l'impôt. Le transfert sera considéré comme une vente présumée au prix du marché et 50 % du gain calculé sera imposable.

Par contre, il serait important de retracer toutes les factures portant sur les dépenses de rénovation pour votre propriété, puisque vous dites l'avoir améliorée graduellement au fil des années. Ces dépenses pourraient s'ajouter à votre coût d'acquisition de la propriété. Ce faisant, le coût fiscal de votre propriété sera augmenté et, inversement, le gain réalisé à la vente sera diminué d'autant.

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