Un effort qui pourrait rapporter 100 000 $

En guise de premier article pour cette nouvelle saison de la chronique «À vos placements», je reviens sur le sujet de l'achat d'un plex. Nombreuses sont les questions des lecteurs à ce sujet, en particulier de la part des plus jeunes soucieux de bâtir leur avoir, comme Serge, un militaire qui nous avait fait part, dans la chronique datée 18 juin intitulée «L'effort sera récompensé», des longues démarches parfois exigeantes et pénibles qu'il faut entreprendre pour parvenir à dénicher une propriété à un juste prix. Rechercher sur les sites Internet, faire le tri des propriétés à vendre, comparer les prix, effectuer de multiples visites souvent vaines, devoir s'engager dans des dépenses de rénovation imprévues sont autant d'efforts et tracas émanant d'un éventuel investissement dans un petit immeuble à revenus. C'est en ces termes qu'il concluait son témoignage sur son expérience en matière immobilière:

Comme vous voyez, acheter une propriété selon un juste prix signifie de très nombreuses démarches qui siphonnent tous nos congés à venir, monopolisent notre temps du matin au soir, en semaine et durant les fins de semaine, des mois durant. Pour ceux qui ont une jeune famille, cela veut dire du temps ''libre" difficile à gérer. Parfois, on est tenté de couper court et [de payer plus cher que] le juste prix d'un plex. Je trouvais important de préciser tout cela, car lire une phrase et l'exécuter peut parfois signifier des dizaines d'heures de temps/kilométrage en démarches variées afin d'atteindre son but.

Quant à moi, j'ai acheté une modeste propriété un peu au-dessus du prix souhaitable, mais dans un secteur de Québec très prometteur et à vingt minutes de marche du Vieux-Québec. Mon duplex est situé près du futur Colisée, à une rue d'un parc et de la rivière, et près du futur quartier écologique actuellement projeté. Mais combien d'efforts il a fallu, je vous jure: des mois et tout mon temps des Fêtes y ont été sacrifiés pendant que certains... se payaient de belles vacances dans le Sud, aux Caraïbes.


Eh bien, les efforts de Serge n'auront certainement pas été vains. Car, aux dernières nouvelles, il semble que les prix des plex dans la ville de Québec ont augmenté sensiblement depuis un an et demi. Je n'ai pas de statistiques en main. Mais un copain actif dans le quartier de Limoilou a acheté au fil des années quatre duplex. Son plus récent achat, un duplex payé autour de 230 000 $, remonte à un an et demi. Or, surprise, des duplex comparables sont actuellement mis en vente dans ce secteur à près de 330 000 $. Certains des propriétaires auraient déjà reçu des offres d'acheteurs potentiels. Imaginez! Pour mon copain, cela signifie que ses quatre duplex se sont peut-être appréciés en un an et demi de 100 000 $ chacun.

Donc, dans le cas de Serge, il y a de bonnes chances que son plex acheté il y a moins d'un an se soit déjà apprécié de plusieurs dizaines de milliers de dollars.

Comme je l'avais souligné dans des chroniques précédentes, les plex de la ville de Québec s'échangeaient jusqu'à il y a un an et demi à des prix attrayants, c'est-à-dire à un prix correspondant entre 10 et 12 fois les revenus bruts annuels de location. Or, le taux d'inoccupation dans la capitale était, et est encore, à 0,6 %, l'un des plus faibles de la Belle Province. En fait, un taux aussi faible d'inoccupation signifie que la ville de Québec se trouve en pénurie de logements. Si l'on ajoute à cela les faibles taux hypothécaires, un secteur privé de plus en plus dynamique et une migration nette positive pour la ville, tous les ingrédients sont là pour que les prix des petits immeubles à revenus puissent poursuivre leur progression au cours des prochaines années. Malheureusement, il sera de plus en plus difficile de dénicher de tels immeubles à revenus à tout au plus 12 fois les revenus bruts potentiels.

À Montréal, les petites propriétés à revenus sont en fait hors de prix comme le constate Céline dans la lettre suivante:

Bonjour,

Je me permets de vous écrire, car je n'y connais vraiment rien en immobilier, je cherche simplement un logement à mon goût qui me permettrait en même temps de garantir un petit investissement en vue d'une retraite lointaine. Je n'ai malheureusement aucune idée des prix du marché et ne sais ni sur quoi ni sur qui me baser... On me parle de ratio, de valeur ajoutée... Mais y a-t-il seulement un moyen simple de connaître le prix du marché à Montréal, en fonction des quartiers recherchés?

Pour ma part, je souhaite acquérir un plex (duplex ou triplex), proche du marché Jean Talon et à distance de marche d'un métro. Sauriez-vous seulement me dire à quel ratio je dois me fier? Je lis des articles de 2010 affirmant qu'un ratio de 16 ou 20 est bien trop élevé, mais ne spécifiant pas la localisation qui j'imagine joue un rôle dans la valeur... Et quand je regarde le prix des bâtiments dans le quartier que je vise, il me semble qu'ils sont proposés à des ratios de 20 à 25 fois la valeur des loyers.

Auriez-vous seulement quelques minutes à m'accorder pour m'aider à comprendre la réalité? Je vous en serais si reconnaissante.

Céline

Effectivement, à Montréal, les prix des petites propriétés à revenus sont devenus exorbitants. Malgré cela, ils continuent de grimper à la surprise de plusieurs. Et je crois qu'ils continueront de grimper au rythme annuel de l'inflation tant et aussi longtemps que les taux d'intérêt demeureront à de très faibles niveaux. Les probabilités sont qu'ils y demeureront pendant encore au moins un an. Aux États-Unis, la Réserve fédérale, la banque centrale américaine, a assuré les investisseurs qu'elle maintiendrait son taux directeur à 0,25 % jusqu'en 2013 au moins. En fait, la plupart des grands pays industrialisés sont aux prises avec des taux d'endettement élevés en plus de déclarer des déficits budgétaires mirobolants. Résultat: ils en sont à recourir tous azimuts à la planche à billets pour à la fois assumer le fardeau de leur dette tout en tentant de maintenir à flot l'activité économique. La croissance économique est la seule porte de sortie qu'ils ont pour espérer ramener un jour leurs déficits à des niveaux acceptables. Le hic: les investisseurs et travailleurs réalisent que les billets imprimés s'apparentent de plus en plus à de la monnaie de singe. Aussi cherchent-ils à parquer leurs liquidités dans des valeurs refuges telles que l'or et probablement l'immobilier. Le hic: en dépit de la mer de liquidités injectées par les gouvernements dans les marchés financiers, l'activité économique mondiale montre depuis quelques mois des signes d'essoufflement. Peut-être ne s'agit-il ici que d'une brève pause. Il n'est cependant pas impossible que les économies industrialisées puissent à terme basculer dans une nouvelle récession. Des pertes de milliers d'emplois pourraient en résulter, ce qui toucherait négativement un marché immobilier dont les prix sont en général très élevés.

Effectivement, à Montréal, les prix des petites propriétés à revenus sont devenus exorbitants. Malgré cela, ils continuent de grimper à la surprise de plusieurs. Et je crois qu'ils continueront de grimper au rythme annuel de l'inflation tant et aussi longtemps que les taux d'intérêt demeureront à de très faibles niveaux. Les probabilités sont qu'ils y demeureront pendant encore au moins un an. Aux États-Unis, la Réserve fédérale, la banque centrale américaine, a assuré les investisseurs qu'elle maintiendrait son taux directeur à 0,25 % jusqu'en 2013 au moins. En fait, la plupart des grands pays industrialisés sont aux prises avec des taux d'endettement élevés en plus de déclarer des déficits budgétaires mirobolants. Résultat: ils en sont à recourir tous azimuts à la planche à billets pour à la fois assumer le fardeau de leur dette tout en tentant de maintenir à flot l'activité économique. La croissance économique est la seule porte de sortie qu'ils ont pour espérer ramener un jour leurs déficits à des niveaux acceptables. Le hic: les investisseurs et travailleurs réalisent que les billets imprimés s'apparentent de plus en plus à de la monnaie de singe. Aussi cherchent-ils à parquer leurs liquidités dans des valeurs refuges telles que l'or et probablement l'immobilier. Le hic: en dépit de la mer de liquidités injectées par les gouvernements dans les marchés financiers, l'activité économique mondiale montre depuis quelques mois des signes d'essoufflement. Peut-être ne s'agit-il ici que d'une brève pause. Il n'est cependant pas impossible que les économies industrialisées puissent à terme basculer dans une nouvelle récession. Des pertes de milliers d'emplois pourraient en résulter, ce qui toucherait négativement un marché immobilier dont les prix sont en général très élevés.

Donc, vu le contexte assez incertain et vu les prix très élevés des propriétés à Montréal, je suggère à Céline de s'en tenir à l'achat d'un condominium dans un bon quartier près des services et dont le prix et le financement n'exerceront pas de contraintes indues sur sa situation budgétaire. En consultant régulièrement les sites Internet des diverses agences immobilières, Céline sera en mesure de comparer les prix demandés.

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cchiasson@proplacement.qc.ca
1 commentaire
  • jean-luc duval - Abonné 4 septembre 2011 12 h 45

    Un effort qui pourrait rapporter 100 000 $

    Je suis propriétaire d'un triplex à Montréal à 10 minutes de marche d'une station de métro. Quelques triplex de mon voisinage ont été vendus dernièrement à plus de 20 fois les revenus. Ils ont été vendus dans un délai inférieur à un mois.
    Malgré le ratio de plus de 20 fois les revenus, l'achat d'un triplex peut demeurer avantageux pour un propriétaire occupant en comparaison d'un condominium. Plusieurs triplex offrent à un propriétaire occupant un très grand logement avec un sous-sol fini, un garage simple ou double et un beau terrain arrière. Ils sont souvent très bien localisés. Le coût d'un condominium avec un espace habitable et des stationnement équivalents est souvent plus élevé que l'achat d'un triplex pour un propriétauire occupant, en prenant en considération les revenus de location et les déductions fiscales. À mon avais, il faut maintenant voir l'achat d'un duplex ou d'un triplex comme une aute façon de s'acheter une habitation et non comme un immeuble à revenus devant être rentable à des fins uniquement de location.